Решение по делу № 2-1299/2025 от 24.11.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и действительным и признании права собственности на квартиру.

УИД: 61RS0033-01-2025-001611-90

Дело № 2-1299/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Зерноград 11 ноября 2025 года

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Исаяна Э.А., при секретаре судебного заседания Гусевой А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района, ФИО4, ФИО5, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и действительным и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование иска указала следующее. В 2003 году истец купила у ФИО6 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 16.04.2003, заключенному в простой письменной форме. Указанная квартира принадлежала ФИО6 на основании выписки из архивно-шнуровой книги за 1991-2001 г.г. как члену хозяйства к-за Победа, постановления №22а от 28.0.1992 о предоставлении земельного участка ФИО6, свидетельств на право бессрочного пользования приусадебным земельным участком от 28.12.1992 № РО-12-02-002382. Право собственности за ФИО6 на квартиру и земельный участок своевременно зарегистрировано не было. В настоящее время возникла необходимость распорядиться указанной квартирой, однако ФИО6 выбыла в г. Зерноград, где проживала у дочери ФИО3 и умерла в 2003 году. До настоящего времени правомерность заключенного договора купли-продажи строения не оспаривалась, взаимных претензий не предъявлялось. В указанном домовладении истец проживает с семьей, производят ремонт, оплачивают коммунальные платежи и налоги. На основании изложенного, истец просит суд: признать договор от 16.04.2003 купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО1, заключенный в простой письменной форме, действительным и исполненным; признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру, литер АА1, общей площадью 109,8 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.

Протокольным определением суда от 22.10.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО4 и ФИО7 (л.д. 154).

Истец ФИО1 и представителя истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам указанным в иске, и просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в суд явилась, пояснила, что ей известно о продаже матерью ФИО6 по письменному договору купли-продажи, заключенному с ФИО1, квартиры в <адрес>, в которой проживает семья М-вых, претензий, в том числе материального характера, ФИО3 к истцу относительно данной квартиры не имеет.

Ответчики ФИО4, ФИО7, представитель ответчика Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района, а также представитель третьего лица в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, информация о времени и месте судебного заседания была заблаговременно размещена на официальном сайте Зерноградского районного суда Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", от представителя ответчика Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района поступило заявление о рассмотрении дела без его участия (л.д. 159).

Дело в отношении не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.п.1,3,6 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании п.1,2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В судебном заседании установлено следующее.

Между ФИО6 и ФИО1 16.04.2003 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. На основании договора купли –продажи, отчуждаемый объект недвижимости продавец (ФИО6) продала покупателю (ФИО1) за 30 000 руб., уплаченных покупателем продавцу (л.д.23).

Принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу ФИО6 подтверждается следующими доказательствами.

Согласно Постановлению №22а главы Администрации Гуляй-Борисовского сельсовета Зерноградского района Ростовской области от 28.04.1992 «О закреплении и передаче земли жителям населенных пунктов Гуляй-Борисовского сельсовета» постановлено ФИО6 выдать свидетельство на право собственности на землю, бессрочного пользования землей на земельный участок по адресу: <адрес> (без наименования улицы) (л.д. 15).

На основании указанного Постановления ФИО6 28.12.1992 было выдано свидетельство № РО-12-02-002382 на право бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок площадью 0,08 га, целевое назначение использования земельного участка - ЛПХ (л.д. 14).

В соответствии с постановлением Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения №139 от 19.08.2025 уточнен почтовый адрес земельного участка и объекта капитального строительства: Россия, <адрес>, вместо ранее «<адрес>»; изменено целевое назначение земельного участка, относящегося к категории «земли населенных пунктов», принадлежащего на праве бессрочного (постоянного) пользования гр. ФИО6, расположенного по адресу: <адрес> – «для ведения личного подсобного хозяйства» вместо ранее «ЛПХ» (л.д. 16).

Согласно выписке из похозяйственной книги, заверенной ведущим специалистом Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения, следует, что год постройки вышеуказанного объекта недвижимости – 1987 год, владелец – ФИО6, имеются общие сведения о квартире с 1997 года, записи - «выбыла в <адрес> к дочери, умерла», «дом продан Магомедову И., не оформлен» (л.д. 17-20).31.01.1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавший до 1 января 2017 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктом 1 статьи 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 7 статьи 11 Закона РСФСР от 19 июля 1968 г. "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР" (утратил силу в связи с изданием постановления Верховного Совета РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1551-I "О порядке введения в действие Закона РСФСР "О местном самоуправлении в РСФСР") предусматривалось, что в области планирования, учета и отчетности поселковый, сельский Совет народных депутатов ведет по установленным формам похозяйственные книги и учет населения и представляет отчетность в вышестоящие государственные органы.

Запись в похозяйственной книге признавалась подтверждающей право собственности исходя из того, что в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными Госкомстатом СССР 25.05.1960 г., Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными ЦСУ СССР 13.04.1979 г. № 112/5, а также утвержденными Постановлением Госкомстата СССР от 25.05.1990 г. № 69, данные книг похозяйственного учета использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Документы о принадлежности гражданину жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, колхоза выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.

По смыслу пунктов 18 и 38 Указаний, в похозяйственной книге учитывались

сведения о жилых домах, являющихся личной собственностью хозяйств, и вносились данные о таких жилых домах.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.12.2020 г. по делу №18-КГ20-91-К4, выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная квартира на момент заключения договора купли-продажи в 2003 году принадлежала продавцу ФИО6

16.11.2003 ФИО6 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ОЗАГС администрации Зерноградского района Ростовской области (л.д. 21). Супруг ФИО6 – ФИО8 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ОЗАГС администрации Зерноградского района Ростовской области (л.д. 22).

Из копий наследственных дел после смерти ФИО9 и ФИО8 следует, что наследниками после их смерти являются дочь ФИО3, и внуки – ФИО4 и ФИО10 (л.д. 47-116, 117-138). Указанная в исковых требованиях квартира в качестве имущества, подлежащего наследованию после смерти ФИО9 и ФИО8, не указана.

Из адресной справки, представленной по запросу суда, следует, что фамилия ФИО10 изменена на ФИО11 (л.д. 157).

Согласно техническому паспорту от 13.03.2025 и справкам МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» № 212, № 215 от 22.08.2025 квартира литер «Аа1», расположенная по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 109,8 кв.м. По данным МКУ <адрес> «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» владельцем квартиры, находящейся по указанному адресу, числится ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 16.04.2003. Право собственности на данный объект недвижимости не зарегистрировано (л.д. 10-13, 26, 27).

Согласно выписке из правил землепользования и застройки Гуляй-Борисовского сельского поселения, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, не нарушает требований градостроительного зонирования, установленных правилами землепользования и застройки Гуляй-Борисовского сельского поселения, то есть возведена с соблюдением всех необходимых требований, действовавших в момент её строительства и в настоящее время (л.д. 32-37).

Из представленных квитанций об оплате коммунальных услуг по указному адресу и налогов усматривается, что указанные платежи производятся семьей М-вых, квитанции направляются по адресу нахождения спорного объекта недвижимости на имя супруга истца – ФИО12.

Разрешая исковые требования в части признания действительным и исполненным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 16.04.2003 между ФИО6. и ФИО1 в простой письменной форме, суд установил, что ФИО1 была приобретена по договору купли-продажи от 16.04.2003 квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, однако зарегистрировать по указанному договору переход права собственности на спорный объект недвижимости истцу не удалось, так как продавец ФИО6 умерла. Вместе с тем, её наследник дочь ФИО3, указывает, что сделка исполнена в полном объеме и претензий по договору она не имеет.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 16.04.2003 является заключенным, поскольку договор составлен в письменной форме, в нем сторонами оговорены все существенные условия, необходимые для договоров данного вида: предмет договора и его цена, условия расчета между продавцом и покупателем. Кроме того, указанный договор является исполненным, поскольку сторонами выполнены все его условия, а именно указанная квартира передана продавцом во владение и распоряжение истцу, что подтверждено материалами дела, что не оспаривается ответчиком ФИО3, от ответчиков ФИО4 и ФИО5 возражений не поступило. Заключением данной сделки не затрагиваются интересы других лиц, в связи с чем указанный договор может быть признан действительным и исполненным.

В силу ч.1 ст.12, ч.1 ст.56, ч.1 ст.68 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Таким образом, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, а также принимая во внимание, что ответчик ФИО3, указав на отсутствие претензий к истцу в связи с состоявшейся сделкой, фактически признала исковые требования, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района, ФИО4, ФИО5, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и действительным и признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать договор от 16.04.2003 купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО1, заключенный в простой письменной форме, действительным и исполненным.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> <адрес> право собственности на квартиру, литер АА1, общей площадью 109,8 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Э.А. Исаян

Мотивированный текст решения изготовлен 24.11.2025.