Дело № 2а-3422/2023
УИД 66RS0003-01-2023-002420-66
Мотивированное решение изготовлено 14.06.2023.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 июня 2023 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лесняк Д.В., при секретаре судебного заседания Горелкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Свердловской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2 о признании незаконным решения,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Свердловской области о признании незаконным решения. В обоснование административных исковых требований указано, что *** административный истец обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права на <***> доли земельного участка <***> Договор купли-продажи от *** составлен финансовым управляющим ФИО3, поскольку имущество приобретено на торгах в рамках дела о банкротстве. Регистрация права собственности административным ответчиком приостановлена в связи с тем, что договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности не удостоверен нотариально. В данном случае сделка совершалась по решению суда, договор купли-продажи составлен лицензированным финансовым управляющим. В связи с чем, просит требование административного ответчика о нотариальном удостоверении договора купли-продажи имущества банкрота на торгах признать незаконным.
Определениями судьи к участию в деле привлечены в качестве административного ответчикагосударственный регистратор Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2, в качестве заинтересованных лиц: СНТ «Спутник», ФИО4, финансовый управляющий ФИО3, ПАО «Совкомбанк», АО «Газэкс», ПАО Сбербанк, Межрайонная ИФНС № 28 по Свердловской области.
В судебном заседании административный истец ФИО1 доводы и требования административного иска поддержала, просила суд требования удовлетворить.
Представитель административного ответчикаУправлению Росреестра по Свердловской области – ФИО5 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве. Указала, что представленный на регистрацию права собственности договор купли-продажи заключен в простой письменной форме. Вместе с тем, согласно действующему законодательству сделка по отчуждению доли на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению. Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону № 218-ФЗ. Действия конкурсного управляющего не заменяют действия нотариуса. При реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица АО «Газэкс» - ФИО6 в судебном заседании разрешение спора оставила на усмотрение суда.
Административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2, заинтересованные лица СНТ «Спутник», ФИО4, финансовый управляющий ФИО3, ПАО «Совкомбанк», ПАО Сбербанк, Межрайонная ИФНС № 28 по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.
В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного производства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.
Принимая во внимание вышеуказанное положение закона, а также то, что по настоящему делу явка лиц, участвующих в деле, признана необязательной, суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав административного истца, представителя административного ответчика, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного производства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, для признания решений органа государственной власти незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.
Согласно положениям статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказыванию нарушения права, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, возлагается на лицо, обратившееся в суд с заявлением. Соблюдение требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам подлежит доказыванию органом, организацией, лицом, наделенным государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда Свердловской области от *** по делу № *** ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3, член Союза арбитражных управляющих «Авангад».
*** между финансовым управляющим ФИО4 – ФИО3, и ФИО1 в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи имущества на торгах, по условиям которого в собственность административного истца перешла: <***> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью <***> кв.м., расположенный по адресу: ***, <***> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером *** площадью <***> кв.м., расположенный по адресу: ***, стоимостью <***>.
*** ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности.
Уведомлением № *** от *** государственная регистрация приостановлена на основании пункта 5 и пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку представленный на государственную регистрацию договор составлен в простой письменной форме (нотариально не удостоверено), что противоречит статье 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Срок приостановления до ***.
Давая оценку действиям административного ответчика выразившихся в требовании о нотариальном удостоверении договора купли-продажи имущества банкрота на торгах, суд приходит к следующему.
Государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 названного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 названного закона государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу части 4 статьи 29 указанного Закона государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.
Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.
В статье 26 названного Закона приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
Частью 1 указанной статьи предусмотрено приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
Основанием для приостановления государственной регистрации перехода к ФИО1 права на <***> долей в праве собственности на объект недвижимости явилось несоответствие договора купли-продажи от ***, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариального удостоверен.
В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт1 пункта 2 статьи 163).
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2020 года N 382-О, содержащееся в пункте 1 статьи 163 Гражданского кодекса положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.
В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
Частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как видно из характера и предмета спора, для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела имеет юридическое значение исследование вопроса о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной сделке и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Кодекса, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Пункт 2 статьи 163 Кодекса, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданскомкодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
Аналогичный правовой подход содержится в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 75-КАД21-1-К3.
При таких обстоятельствах, разрешая вопрос о законности оспариваемого уведомления, руководствуясь частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О регистрации недвижимости", суд приходит к выводу, что решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации прав соответствует статье 26 названного федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а также нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
В данном случае приведенной совокупности условий при разрешении административного спора не установлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 административных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Свердловской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2 о признании незаконным решения, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.В. Лесняк