№2-2179/2025
УИД 56RS0030-01-2025-002712-78
Решение
именем Российской Федерации
г. Оренбург 07 октября 2025 года
Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Волковой Е.С.,
при секретаре Парфеновой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Оренбурга о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что она с 08.04.1982 года зарегистрирована и проживает в жилом доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>. Проживает в этом доме вместе со своей семьей, мужем и взрослым сыном, уже более 43 лет.
Данный жилой дом всегда состоял из двух половин (квартир), одну из которых истец с мужем ФИО2 приобрели у ФИО3 по расписке, о чем имеется соответствующая запись в домовой книге.
Надлежащим образом, данная квартира оформлена не была, в связи, с чем истец не может распоряжаться ей по своему усмотрению. В данной квартире они прописаны и проживаем втроем: истец, супруг и наш сын.
Данная квартира состоит на кадастровом учете, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 48.7 кв.м.
С момента проживания в данной жилплощади, истец начала вкладывать деньги в ремонт, реконструкцию и содержания квартиры, которая в то время уже находилась в ветхом состоянии. Несколько раз истец брала кредиты для этих целей, а потом выплачивала их.
Так, ФИО1 провела в дом коммуникации, оборудовала санузел, частично заменила стены на шлакобетонные, выровняла их, подняла высоту, утеплила, облицевала, перекрыла крышу, установила новые окна.
В настоящее время квартира ею полностью отремонтирована и приведена в надлежащее состояние.
Кроме того, истец постоянно платит все коммунальные услуги, что подтверждается соответствующими квитанциями.
В настоящее время истцу необходимо оформить ее право собственности на указанное строение, что возможно на основании п.3 ст. 222 ГК РФ.
Согласно Решению № 560 Исполнительного комитета Чкаловского городского Совета депутатов трудящихся от 24.07.1947г. территория, на которой расположена ул. Столпянского под индивидуальное жилищное строительство рабочих Паровозо-ремонтного завода.
Истец с мужем приобрели квартиру в жилом доме, построенном ФИО3 в указанный период времени. Почему она своевременно не произвела надлежащее оформление, ей неизвестно.
При этом за все время существования домовладения ни решения о сносе дома, ни решения о его безвозмездном изъятии не принималось.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>, находящемся в общем пользовании с владелицей соседней квартиры № <данные изъяты> - ФИО4, хотя фактически дворы разделены забором и имеют отдельные входы.
Реконструированное строение не нарушает норм и правила пожарной и строительной безопасности, что подтверждается соответствующими заключениями.
Указанный жилой дом не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и интересов третьих лиц.
Просит суд признать за ФИО1, <данные изъяты> года рождения, право собственности на указанную квартиру, расположенную по адресу <данные изъяты>, состоящую на кадастровом учете под № <данные изъяты>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте судебного заседания своевременно надлежащим образом, в адресованном суду заявлении настаивала на заявленных требованиях, просила их удовлетворить, рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика – Администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом. По данным письменного отзыва указал, что возможно признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (санитарным, строительным, пожарным); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела. Третье лицо ФИО2 в адресованном суду ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие. Указал о том, что возражений и претензий относительно предмета спора к своей супруге ФИО1 не имеет, не возражал заявленные требования удовлетворить.
Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.
В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов строительства – это изменение параметров объекта строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Из выписки ЕГРН от 24.07.2025 г. следует, что квартира с кадастровым номером <данные изъяты>, с местоположением: <данные изъяты> общей площадью 48,7 кв.м., этаж № 1, принята на учет как бесхозяйный объект недвижимости 14.12.2023 г.
В соответствии с техническим паспортом квартира с местоположением: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, собственник ФИО1, год завершения строительства 1957, имеет площадь 48,7 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, с местоположением: <данные изъяты>, имеет площадь 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальная жилая застройка, снят с регистрационного учета 15.12.2017 г.
Согласно Решению № 560 Исполнительного комитета Чкаловского городского Совета депутатов трудящихся от 24.07.1947г. территория, на которой расположена ул. Столпянского под индивидуальное жилищное строительство рабочих Паровозо-ремонтного завода.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>, находящемся в общем пользовании с владелицей соседней квартиры № <данные изъяты> - ФИО4.
В материалы дела представлено согласие ФИО4, в котором она не возражает против оформления истцом реконструированной квартиры № <данные изъяты> претензий не имеет.
Согласно договору ФИО3 продала часть дома Литер А1А2А и прилегающую к нему часть земельного участка по адресу: <данные изъяты>, ФИО2.
На основании пункта 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
На основании статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, переход к истцу права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> подтверждает и переход права постоянного бессрочного пользования земельным участком.
Согласно ответу Департамента градостроительства и земельных отношений от 24.07.2025 г. Согласно техническому паспорту, выполненному кадастровым инженером от 15.10.2022, на земельном участке расположен самовольно возведенный многоквартирный дом с кадастровым номером <данные изъяты> (в части квартиры № <данные изъяты>), площадью 48,7 кв. м. Квартира с кадастровым номером <данные изъяты> принята на учет как бесхозяйственный объект от 14.12.2023. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Оренбург Оренбургской области, утвержденным постановлением Правительства Оренбургской области от 21.05.2024 № 454-пп, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. В связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, истцу рекоментовано обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с заключением ООО «Союз экспертов» ШИФР-СЭ-22.2-12.22 на основании результатов проведенного визуального обследования жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, экспертная группа делает следующие выводы: Общее техническое состояние здания предварительно оценивается как «исправное». В соответствии с «СП 13-102-2003», Исправное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. На основании результатов проведенного обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной строительной надежности и пригодности. В жилом доме не обнаружено существенных нарушений строительных норм и правил, проживание в доме не создает угрозу жизни и здоровью граждан, жилой дом соответствует нормам проектирования и конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности, дальнейшая эксплуатация жилого дома возможна и безопасна.
Согласно заключению ООО «Союз экспертов» ШИФР-СЭ-22.2-12.22 ЗЭ В результате проведенной экспертизы соответствия (несоответствия) санитарно-эпидемиологическим требованиям жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, установлено соответствие объекта требованиям санитарно-эпидемиологических норм - СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года), СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" (с изменениями на 15 марта 2010 года), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий».
Из заключения ООО «Союз экспертов» ШИФР-СЭ-22.2-12.22-ЗЭПБ На основании результатов проведенной экспертизы жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>. на соответствие объекта защиты требованиям пожарной безопасности, эксперты делают следующие выводы: Существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявляемого для объекта защиты, не выявлено. Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта.
В силу требований ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С учетом представленных доказательств установлено, что квартира соответствует требованиям градостроительных, санитарных, строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, спора со смежными землепользователями не имеется. При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на реконструированную <...>.
По данным выписки из ГЕРН от 24.07.2025 года спорный объект недвижимого имущества принять на учет в качестве бесхозяйного на основании заявления №КУВД-001/2023-58723728 от 13.12.2023 года.
Таким образом, указанный объект недвижимости имеет признаки бесхозяйной вещи (пункт 1 статьи 225 ГК РФ), право собственности на которую подлежит признанию за соответствующим муниципальным образованием в соответствии с действующим законодательством.
В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
Вместе с тем нарушенное право подлежит восстановлению не любым, указанным истцом способом, а в соответствии с законом и с соблюдением требований соразмерности и справедливости, при этом должен быть соблюден баланс интересов не только истца, но и ответчика, способ защиты и восстановления нарушенного права должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
С учетом вышеуказанных положений законодательства и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 и удовлетворении заявленных требований в полном объеме. При этом с учетом установленных по делу обстоятельств право собственности муниципального образования «город Оренбург» на спорный объект имущества как на бесхозяйный объект имущества следует прекратить. Суд учитывает, что сам по себе факт постановки на государственный учет объектов недвижимости в качестве бесхозяйных не прекращает существующее право и не препятствует регистрации права собственности на них лица, которое ранее не было известно.
В силу положений ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты, а потому дополнительно возлагать обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, не требуется.
Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1, <данные изъяты> года рождения, право собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу <данные изъяты>, прекратив право собственности муниципального образования «город Оренбург» на указанный объект недвижимого имущества как на бесхозяйный объект недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме по настоящему гражданскому делу составлено 21 октября 2025 года.
Судья Волкова Е.С.