Решение по делу № 2-1826/2022 от 01.09.2022 | Заволжский районный суд г. Твери (Тверская область)

Дело № 2-1826/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«01» сентября 2022 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего – судьи Морозовой Н.С.,

при помощнике судьи Паршиной С.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности и ордеру ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности и ордеру ФИО4, представителя третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Тверьтурсервис» по доверенности и ордеру ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1826/2022 по иску ФИО1 к ФИО6 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Истец обратился в Заволжский районный суд г. Твери с исковым заявлением к ответчикам с требованиями: расторгнуть договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый номер: №, заключенный между ФИО1 и ФИО6 и ФИО3, удостоверенного ФИО7, временно исполняющим обязанности нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО8, и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

В случае удовлетворения исковых требований указать, что решение по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей:

- о прекращении права собственности ФИО6 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый номер: №;

- о прекращении права собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый номер: №;

- о возникновении права собственности ФИО1 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый номер: №.

В обоснование заявленных требований указано, что 27 декабря 2018 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь: 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый №. Договор удостоверен ФИО7, временно исполняющим обязанности нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО8, и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Указанное недвижимое имущество представляет собой здание, состоящее из административной части, моечно-покрасочного корпуса, а также пристройки, не введенной в эксплуатацию. Недвижимое имущество предназначено под размещение автотранспортного предприятия: имеются офисные помещения, ремонтная база, автомойки, смотровые ямы. На момент продажи недвижимое имущество использовалось истцом ФИО1 для размещения компании, занимающейся экскурсионными перевозками – ООО «ТверьТурСервис».

Земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, предоставлен истцу в аренду администрацией г. Твери по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке оборудована истцом стоянка для транспортных средств.

После заключения договора купли-продажи ответчик ФИО3 передала свою долю в доверительное управление ООО «Управление механизации и транспорта «АСТРУМ», принадлежащей ответчику ФИО6

В августе 2019 года по договоренности между собственниками был определен порядок пользования недвижимым имуществом: ООО «ТверьТурСервис» заняло два кабинета и одно бытовое помещение, часть смотровых боксов и 12 машиномест, ООО «УМИТ «АСТРУМ» соответственно заняло: 4 кабинета и 24 машиноместа.

Однако с 09 сентября 2020 года ответчики стали препятствовать истцу в пользовании ее долей в указанном недвижимом имуществе.

По указанию ответчиков ООО «УМИТ «АСТРУМ» заключило договор с частным охранным предприятием, сотрудники которого выгнали персонал ООО «ТверьТурСервис» из занимаемых им кабинетов, поменяли замки на воротах и дверях, демонтировали и частично разбили вывески, после выезда автотранспорта в рейсы отказались впускать его обратно на территорию.

В этой связи ФИО1 была вынуждена обратиться в полицию с заявлением о совершении противоправных действий. Вопрос о возбуждении уголовного дела до сих пор окончательно не решен.

10 февраля 2021 года истец обратилась в Заволжский районный суд г. Твери с иском об устранении препятствий в пользовании указанным недвижимым имуществом. Вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г.Твери от 08 июля 2021 года по делу № 2-924/2021 иск был удовлетворен. Однако теперь ответчики не исполняют судебное решение, отказываясь обеспечивать допуск к недвижимому имуществу сотрудникам ООО «ТверьТурСервис».

В связи с невозможностью пользоваться принадлежащим истцу имуществом, она была вынуждена арендовать для принадлежащей ей компании ООО «ТверьТурСервис» другие нежилые помещения, предназначенные для размещения автотранспортного предприятия. В этой связи ООО «ТверьТурСервис» заключены договоры аренды с ООО «АВТОСОЮЗ», по которым арендованы нежилые помещения, места для стоянки автотранспортных средств.

Указанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г. Твери от 08 июля 2021 года по гражданскому делу № 2-924/2021.

Также данные обстоятельства могут подтвердить свидетели.

Необходимость расторжения настоящего договора вызвана существенным изменением обстоятельств, из которых истец исходила при заключении договора, а именно: при заключении договора ФИО1 предполагала, что ответчики будут добросовестно пользоваться приобретаемым имуществом, и, соответственно, не будут нарушать права истца, как участника долевой собственности, что у истца не возникнет проблем с использованием этого имущества для предпринимательской деятельности и для передачи его в аренду.

Указанные в п. 2.1 договора денежные средства за приобретаемое по договору имущество ни один из ответчиков истцу не оплатил. Неисполнение обязательства по оплате является основанием для расторжения договора.

16 декабря 2021 года ФИО1 отправила ФИО3 и ФИО6 претензию с предложением расторгнуть договор купли-продажи. Почтовые отправления были возвращены истцу в связи с тем, что ответчики не стали их получить.

Требования о расторжении договора купли-продажи истец обосновывает п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ.

Определением от 04 июля 2022 года, вынесенным в ходе рассмотрения гражданского дела и занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ТверьТурСервис», ООО «УМИТ «АСТРУМ» и нотариус ФИО7

Представитель истца ФИО1 по доверенности и ордеру ФИО2 поддержала заявленные исковые требования и просит суд их удовлетворить. ФИО2 суду пояснила, что денежные средства не передавались ответчиками по договору купли-продажи. В настоящее время ответчики препятствуют истцу в пользовании своим недвижимым имуществом.

ФИО2 представила в суд письменные пояснения, из которых следует, что заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не подлежит удовлетворению.

16 декабря 2021 года истец направила ответчикам досудебное требование о расторжении договора, ответ на которое до сих пор не получен. Таким образом, течение срока исковой давности было приостановлено с момента направления претензии. Ответчик же, рассчитывая течение срока исковой давности, игнорирует факт подачи истцом претензии.

Доводы ответчика о том, что исполнение им обязательства по оплате приобретаемого имущества подтверждается текстом п. 2.2 договора, в котором сказано, что «расчет между сторонами за продаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора», а также то, что «данное условие договора имеет силу расписки» противоречат требованиям закона.

С учетом того, что договор заключен двумя покупателями, каждый из них долженуплатить за приобретаемое имущество определенную денежную сумму, и соответственно, иметь доказательства этой оплаты.

Соответственно, при добросовестном поведении ответчиков в договоре было быуказано, кто из продавцов, когда, в каком размере и каким способом исполнилобязательство по уплате конкретной денежной суммы за приобретаемое имущество.

В связи с наличием спора на каждом из покупателей лежит обязанность доказатьфакт надлежащего исполнения им обязательств по оплате приобретаемой недвижимости.

Невозможно согласиться с доводом ответчика о том, что условие п. 2.2 договораимеет силу расписки.

Текст п. 2.2 договора не содержит сведений о том кем, когда, и в каком размере были переданы истцу денежные средства за приобретаемую недвижимость.

Соответственно, ответчиками не доказан факт надлежащего исполненияобязательств по оплате приобретаемой недвижимости.

Ответчики утверждают, что обязательство по оплате ими исполнено. В подтверждение ссылаются на текст пункта 2.2 договора, в котором указано, что «расчет между сторонами за продаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора», и нотариальное удостоверение договора.

Ответчики утверждают, что оплата была произведена до подписания договора, т.е. считают спорный договор договором с предварительной оплатой товара, в соответствии со ст. 487 ГК РФ.

Однако нотариус оценила спорный договор как договор с рассрочкой платежа, и в пункте 7.3 договора разъяснила сторонам положения ст. 489 ГК РФ (продажа товаров в рассрочку), констатировав договоренность сторон о том, что оплата по договору будет произведена в будущем.

Помимо этого, поскольку в нарушение положений п. 1 ст. 489 ГК РФ в договоре не указаны порядок, сроки и размеры платежей, в силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

В ходе рассмотрения гражданского дела представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО9 представила письменные возражения относительно заявленных истцом требований, в которых просит суд применить к исковым требованиям ФИО1 к ФИО6 и ФИО10 о расторжении договора купли-продажи положения статей о пропуске срока исковой давности; отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В данных возражениях указано, что ФИО6 является обладателем 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - моечно-покрасочный корпус с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 июля 2021 года.

Помимо ФИО6 сособственниками указанного здания - моечнопокрасочного корпуса являются ФИО1 (право на 1/3 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО3 (право на 1/3 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ).

Основанием возникновения права собственности ФИО6 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - моечно-покрасочный корпус с кадастровым номером №, расположенное по адресу: стало заключение нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, серия № (врио нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО7)

Согласно п. 2.2 договора расчет между сторонами за продаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 7.5 договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года договор прочитан вслух. При этом подписавшие договор в присутствии временно исполняющего обязанности нотариуса заверяют, что заключают настоящий договор, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добросовестно, содержание договора и последствия его заключения им разъяснены и понятны, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Также указано, что участники сделки понимают разъяснения врио нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют их действительным намерениям, о чем истец и ответчики поставили свои подписи.

В своем исковом заявлении истец ссылается на отсутствие оплаты по договору.

С данным доводом не представляется возможным согласиться, поскольку оплата была произведена покупателями в полном объеме и до нотариального удостоверения договора (что согласуется с положениями п. 1 ст. 486 ГК) и что претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.

Таким образом, данное условие договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами.

Сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчикам ранее не предъявлял. При этом, с момента заключения договора, так и с момента государственной регистрации перехода прав прошло более трех лет. То есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст.ст. 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, ранее ФИО1 не предъявляла, тем самым, не считая свои права нарушенными.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердила факт оплаты ей стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателями обязательств по договору купли-продажи.

В своем исковом заявлении истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, указывает на нарушение ответчиками ее прав как участника долевой собственности.

Вопреки доводам истца, порядок пользования участниками долевой собственности объектом недвижимости не был определен, и, более того, не являлся предметом договора купли-продажи, не являлся существенным условием.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются: условие о предмете (ст. 432 ГК РФ), и условие о цене (ст. 555 ГК РФ).

Следовательно, в результате заключения договора купли-продажи продавец рассчитывает на получение от покупателя стоимости реализованного имущества.

Оплата по договору произведена в полном объеме. Таким образом, продавец ФИО1 в результате совершения сделки купли-продажи получила все то, что было оговорено согласно условиям договора.

Какие-либо нарушения условий договора со стороны покупателей - ФИО3 и ФИО6 отсутствуют.

Договор купли-продажи заключен 27 декабря 2018 года, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена Управлением Росреестра по Тверской области 09 января 2019 года, следовательно, срок исковой давности для защиты истцом нарушенного права следует исчислять с 09 января 2019 года.

Таким образом, установленный гражданским законодательством трехгодичный срок для защиты нарушенного права ФИО1 истек не позднее 10 января 2022 года.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела представителем ответчика ФИО3 по доверенности и ордеру ФИО4 заявленные исковые требования не признал, полагает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований. ФИО4 суду пояснил, что расписка о передаче денежных средств по договору не составлялась, денежные средства за недвижимое имущество переданы ответчикам истцу до подписания договора купли-продажи. Решение Заволжского районного суда г. Твери от 08 июля 2021 года в настоящее время исполнено.

ФИО4 представлены в суд письменные возражения по существу заявленных требований, согласно которым

В качестве существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договора, она указывает, что предполагала добросовестное пользование ответчиками приобретаемым имуществом.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются:

условие о предмете договора (в силу общих положений, установленных п. 1 ст. 432 ГК РФ, и специальных положений ст. 554 ГК РФ), включающее в себя само продаваемое имущество, а также действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества;

условие о цене недвижимого имущества (в силу специальных положений п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Сам по себе договор купли-продажи, и недвижимости, в частности, направлен на возмездную передачу имущества.

Поэтому, при заключении договора купли-продажи недвижимости сторона покупателя обоснованно рассчитывает на получение в собственность объекта недвижимости, а сторона продавца - на получение денежных средств за отчуждаемое имущество.

При этом, условие о том, каким образом новый собственник намерен реализовывать правомочия собственника в отношении объекта недвижимости, договор купли-продажи в целом и недвижимости в частности, содержать не должен.

Заключая договор купли-продажи продавец вправе рассчитывать на получение денежной суммы, в которую оценено недвижимое имущество, и ФИО1 такую денежную сумму получила от покупателей.

При заключении договора купли-продажи сторонами согласована цена продаваемого имущества в размере 300 000 руб. (п. 2.1 Договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года).

При этом, в соответствии с п. 2.2 договора расчет между сторонами за продаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора.

Принимая во внимание положение ст. 408 ГК РФ, бремя доказывания того обстоятельства, что покупатели не исполнили обязанность по внесению оплаты в счет приобретаемого недвижимого имущества, возложено на сторону истца.

Никаких доказательств, подтверждающих неисполнение ФИО3 и ФИО6 обязанности по оплате стоимости имущества, стороной истца ФИО1 не представлено.

Более того, договор купли-продажи был заключен между истцом и ответчиками 27 декабря 2018 года.

С момента заключения данного договора до настоящего времени никаких требований об оплате стоимости недвижимого имущества адрес ФИО11 и ФИО6 от ФИО1 не поступало. За судебной защитой нарушенного права ФИО1 также не обращалась.

При изложенных обстоятельствах, довод истца о том, что ответчики не оплатили денежные средства по договору купли-продажи от 27 декабря 2018 года, несостоятелен и опровергается материалами дела.

Правоотношения по порядку пользования участниками долевой собственности принадлежащим им имуществом никоим образом не связан с правоотношениями, вытекающими из сделки купли-продажи.

И для защиты нарушенных прав участника долевой собственности Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные способы защиты.

ФИО1 таким способом восстановления нарушенного права воспользовалась. В исковом заявлении истец указала, что она обращалась в Заволжский районный суд г.Твери с иском об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, и этот иск ФИО1 был удовлетворен.

Следовательно, права ФИО1, как участника долевой собственности, восстановлены вступившим в законную силу решением суда.

При таких обстоятельствах, ссылка истца в обоснование требования о расторжении договора купли-продажи на нарушение ее прав как участника долевой собственности несостоятельная, поскольку такие права ФИО1 восстановлены судебным решением.

Представитель третьего лица ООО «ТверьТурСервис» по доверенности и ордеру ФИО5 в судебном заседании полагал, что заявленные истцом исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, ответчики ФИО3 и ФИО6, третьи лица ООО «ТверьТурСервис», ООО «УМИТ «АСТРУМ» и нотариус ФИО7, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела.

Истец ФИО1 и ответчик ФИО3 направили в суд своих представителей. Ответчик ФИО6 и третьи лица ООО «УМИТ «АСТРУМ» и нотариус ФИО7 своих представителей в суд не направили, не просили об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в свое отсутствие и отсутствие своих представителей, письменных пояснений или возражений относительно заявленных требований в суд не представили.

В связи с указанными обстоятельствами судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Судом установлено, что истец ФИО1 являлась собственником здания, расположенного по адресу: , с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 24 июня 2022 года №.

Кроме того, в данной Выписке из ЕГРН указано, что государственная регистрация права прекращена 09 января 2019 года на основании договора купли-продажи.

27 декабря 2018 года между ФИО1 (продавец) и ФИО6, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи, предметом которого является: продавец продает 2/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый №, далее по тексту «недвижимое имущество», «недвижимость», а покупатели покупают в общую долевую собственность:

- ФИО6 -1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание;

- ФИО3 1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание (п. 1.1 договора купли-продажи).

В соответствии с п. 1.4 данного договора кадастровая стоимость указанной выше доли в праве общей долевой собственности на здание составляет 4 430 234 руб. 87 коп.

Указанное в п. 1.1 настоящего договора недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон в 300 000 руб. и продается за 300 000 руб.

Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1).

В соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года расчет между сторонами за продаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 3.6 данного договора стороны заверяют, что все условия настоящего договора, в том числе условия о цене, соответствуют действительным намерениям сторон.

В силу п. 3.7 стороны заверяют, что действуют добросовестно, предоставляя полную и достоверную информацию обо всех обстоятельствах, которые могли бы повлиять на условия заключения настоящего договора.

Как указано в п. 3.8 договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года, стороны заверяют, что заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств и настоящий договор не является для них кабальной, мнимой или притворной сделкой.

В п. 5.1 данного договора указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ продавец обязуется передать покупателям, а покупатели обязуются принять у продавца продаваемое по настоящему договору недвижимое имущество, в качественном состоянии, как оно есть до момента подписания настоящего договора, на основании передаточного акта, который подписывается сторонами одновременно с настоящим договором и является приложением к настоящему договору.

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п. 7.1 договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года).

В соответствии с п. 7.5 договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года настоящий договор перед подписанием прочитан временно исполняющим обязанности нотариуса вслух. При этом подписавшие договор в присутствии временно исполняющего обязанности нотариуса заверяют, что заключают настоящий договор, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, содержание договора и последствия его заключения им разъяснены и понятны, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Кроме того, в данном договоре указано, что участники сделки, понимают разъяснения временно исполняющего обязанности нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.

Информация, установленная временно исполняющим обязанности нотариуса со слов сторон, внесена в текст сделки верно.

Договор купли-продажи от 27 декабря 2018 года подписан истцом ФИО1 и ответчиками ФИО3, ФИО6

Факт подписания данного договора сторонами не оспаривается.

Договор купли-продажи от 27 декабря 2018 года удостоверен ФИО7, временно исполняющим обязанности нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО8

В договоре также указано, что содержание договора соответствует волеизъявлению его участников. Договор подписан в присутствии нотариуса. Личности, подписавших договор, установлены, их дееспособность проверена.

Данный договор зарегистрирован в реестре за №.

27 декабря 2018 года ФИО1 (продавец) и ФИО6, ФИО3 (покупатели) составили передаточный акт, в соответствии с п. 1 которого продавец передает 2/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, наименование: моечно-покрасочный корпус, назначение: нежилое, площадь 570,3 кв.м, адрес (местоположение): , кадастровый №, далее по тексту «недвижимое имущество», «недвижимость», а покупатели принимают в общую долевую собственность:

- ФИО6 – 1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание;

- ФИО3 – 1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание.

Как указано в п. 2 данного передаточного акта от 27 декабря 2018 года, с момента подписания настоящего акта проданное недвижимое имущество переходит покупателям, а обязанность продавца по передаче вышеуказанной недвижимости считается исполненной. Расчет между сторонами за передаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания договора купли-продажи.

Кроме того, в передаточном акте от 27 декабря 2018 года указано, что участники сделки понимают разъяснения временно исполняющего обязанности нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.

Передаточный акт от 27 декабря 2018 года подписан ФИО1, ФИО3 и ФИО6

Передаточный акт от 27 декабря 2018 года удостоверен ФИО7, временно исполняющим обязанности нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО8

В передаточном акте также указано, что содержание передаточного акта соответствует волеизъявлению его участников. Передаточный акт подписан в присутствии нотариуса. Личности, подписавших передаточный акт, установлены, их дееспособность проверена.

Данный передаточный акт зарегистрирован в реестре за №.

Как указано в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: , за ФИО1, ФИО3 и ФИО6 (доля в праве каждого 1/3).

15 октября 2018 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ТверьТурСервис» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1/18, предметом которого является в соответствии с п. 1.1 является: арендодатель обязуется передать арендатору за плату во владение и пользование нежилое помещение офис № 3, офис № 3.1, офис № 5, расположенное по адресу: , общей площадью 73,8 кв.м для использования его в целях: офисные помещения.

Кроме того, 15 октября 2018 года между теме же сторонами заключен договор аренды нежилого помещения № 2/18, согласно п. 1.1 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование жилое помещение – боксы для стоянки автобусов, расположенное по адресу: , общей площадью 190,1 кв.м, для использования его в целях: стоянка автобусов.

Как следует из пояснения сторон, других арендаторов спорного недвижимого имущества не имеется.

Сторона истца утверждает, что денежные средства в счет оплаты цены недвижимого имущества покупателями до настоящего времени не передавались. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствует о существенном нарушении покупателями условий договора по оплате объекта недвижимости, и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, доказательств неоплаты данного имущества стороной истца суду не представлено.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся его предмет (п. 1 ст. 154 ГК РФ) и цена (п. 1 ст. 155), которые в рамках заключения договора купли-продажи недвижимости от 27 декабря 2018 года сторонами были согласованы.

Доказательств того, что объект недвижимости, в отношении которого сторонами был заключен договор купли-продажи, не соответствует его условиям, суду не представлено.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Нормы ст. 450 ГК РФ, на которых основаны заявленные исковые требования, определяют общие основания расторжения договора, применяемые, в том числе, и к договору купли-продажи недвижимости. Между тем, глава 30 «Продажа недвижимости» - ст.ст. 549-558 ГК РФ не содержит положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупной цены.

Оценив собранные доказательства, руководствуясь приведенными выше нормами права, принимая в качестве относимого и допустимого доказательства акт приема-передачи недвижимого имущества от 27 декабря 2018 года, из которого следует, что все обязательства сторон по договору купли-продажи выполнены, в том числе и по оплате, исходя из того, что существенных нарушений договора покупателями допущено не было, суд приходит к выводу о том, что основания для расторжении договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года отсутствуют.

Доводы стороны истца о том, что нотариус оценила спорный договор как договор с рассрочкой платежа, и в п. 7.3 договора разъяснила сторонам положения ст. 489 ГК РФ (продажа товаров в рассрочку), констатировав договоренности сторон о том, что оплата по договору будет произведена в будущем, являются несостоятельными, поскольку указание в п. 7.3 договора от 27 декабря 2018 года о том, что временно исполняющим обязанности нотариуса разъяснены, в том числе положения ст. 489 (оплата товара в рассрочку) не свидетельствует о том, что нотариус констатировал договоренности сторон о том, что оплата по данному договору будет произведена в будущем.

В договоре купли-продажи от 27 декабря 2018 года отсутствуют указания на то, что оплата по договору будет производиться покупателями в рассрочку, указание на дату, в которую необходимо покупателя оплатить объект недвижимости, в договоре также отсутствует.

Судом так же не принимаются доводы стороны истца о том, что при добросовестном поведении ответчиков в договоре было бы указано, кто из покупателей, когда, в каком размере и каким способом исполнил обязательства по уплате конкретной денежной суммы за приобретаемое имущество.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Доказательств того, что истцом ФИО1 выдвигались какие-либо заявления относительно необходимости согласования иных условий договора купли-продажи, которые бы ФИО1 полагала существенными, материалы дела не содержат.

В п. 2.2 договора от 27 декабря 2018 года указано, что расчет между сторонами за продаваемое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора. Данный договор купли-продажи подписан сторонами, удостоверен нотариально и прошел государственную регистрацию.

Доказательств того, что покупателями до настоящего времени не произведена оплата по договору, стороной истца суду не представлено.

Кроме того, истец ФИО1 обратилась в суд с данным иском о расторжении договора спустя около 3,5 лет.

Суду не представлено доказательств того, что после заключения договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года, истец обращалась к ответчикам с уведомлениями об оплате стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, в досудебной претензии истца, в которой ответчикам предлагалось заключить дополнительное соглашение о расторжении договора, истцом не указывалось, что оплата по договору произведена ответчиками не была.

Как указано, в данном предложении истца о расторжении договора от 16 декабря 2021 года, необходимость расторжения договора вызвана существенным изменением обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договора, а именно: при заключении договора она предполагала, что ФИО3 и ФИО6 будут добросовестно пользоваться своими гражданскими правами и, соответственно, не будут нарушать прав ФИО1, как участника долевой собственности на недвижимое имущество. Однако с 09 сентября 2020 года ФИО3 и ФИО6 препятствуют в пользовании недвижимым имуществом, а также земельным участком, на котором оно расположено. В связи с невозможностью пользоваться принадлежащим имуществом ФИО1 вынуждена арендовать для принадлежащей ей компании ООО «Тверьтурсервис» иные нежилые помещения.

Судом также установлено, что решением Заволжского районного суда г. Твери от 08 июля 2021 года (дело № 2-924/2021) удовлетворены частично исковые требования ФИО1 к ФИО3 и ФИО6 о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком и нежилым зданием путем передачи ключей от всех замков и дверей, брелка от дистанционного управления въездными воротами, ключа от входной калитки и получении доступа на указанные земельный участок и в здание.

Данным решением, в том числе постановлено:

Обязать ФИО6, ФИО3 не препятствовать ФИО1 в пользовании зданием кадастровый №, и земельным участком с кадастровым номером №, расположенными по адресу: .

Обязать ФИО6, ФИО3 передать ФИО1 ключи либо дубликаты ключей от входной калитки и от центрального входа в здание, пульт (брелок) от дистанционного управления въездными воротами, не препятствовать входу ФИО1 на указанный земельный участок и в здание.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 21 октября 2021 года решение Заволжского районного суда г. Твери от 08 июля 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 и ФИО6 – без удовлетворения.

Обстоятельства того, как указывает истец, что ответчики препятствуют истцу в пользовании объектом недвижимости, не является основанием для расторжения договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года, поскольку в случае чинения ответчиками препятствий истцу в пользовании объектом недвижимости, истец не лишена возможности обратиться в суд с исковыми требованиями об устранении препятствий в пользовании объектом недвижимости, что и было ранее сделано истцом.

Кроме того, 26 января 2022 года Заволжским районным судом г. Твери рассмотрены исковые требования ФИО12 к ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за неправомерное удержание денежных средств и встречные исковые требования ФИО6 к ФИО12, ФИО13 о признании недействительным и незаключенным договора аренды (дело № 2-19/2022).

Как следует из содержания решений Заволжского районного суда г. Твери от 08 июля 2021 года и от 26 января 2022 года, ФИО1 считала себя долевым собственником спорного объекта недвижимости, не высказывалась о том, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости является недействительным.

Ответчиком ФИО6 заявлено о применении срока исковой давности.

Сторона истца возражала против применения срока исковой давности, указывая на то, что срок не пропущен.

В соответствии со ст 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 16 Постановления Пленума от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норма Гражданского кодекса РФ об исковой давности», если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

В случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении.

После соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора течение срока исковой давности продолжается (пункт 4 статьи 202 ГК РФ). Правило об увеличении срока исковой давности до шести месяцев в этом случае не применяется.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, для данной категории споров предусмотрен досудебный порядок.

Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости заключен между сторонами 27 декабря 2018 года.

Передаточный акт подписан сторонами 27 декабря 2018 года.

Право общей долевой собственности на спорный объект недвижимости за истцом и ответчиками (доля в праве каждого 1/3) на основании договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года зарегистрировано 09 января 2019 года.

Истцом ФИО14 направлено в адрес ответчиков ФИО6 и ФИО3 предложение от 16 декабря 2021 года о расторжении договора купли-продажи от 27 декабря 2018 года.

Как следует из находящихся в материалах дела кассовых чеков и описей вложения данные предложения отправлены истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО3 17 декабря 2021 года (почтовый идентификатор №), в адрес ответчика ФИО6 17 декабря 2021 года (почтовый идентификатор №).

На официальном сайте Почта России находятся отчеты об отслеживании с почтовыми идентификаторами № и №, согласно которым данные почтовые отправления не получены ФИО3 и ФИО6 и возвращены за истечением срока хранения отправителю 19 января 2022 года.

В предложении истца ФИО1 от 16 декабря 2021 года о расторжении договора купли-продажи ответчикам ФИО3 и ФИО6 предлагалось в десятидневный срок со дня получения предложения заключить дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Истцом не получен ответ в срок, указанный в предложении, который необходимо исчислять с 20 января 2022 года (день, следующий за днем истечения срока хранения предложения) до 02 февраля 2022 года включительно (10 рабочих дней).

Таким образом, течение срока исковой давности приостановилось с 17 декабря 2021 года по 02 февраля 2022 года включительно, что составляет 48 дней.

Исковое заявление ФИО1 поступило в суд 16 мая 2022 года.

Поскольку о переходе права собственности на спорные доли недвижимого имущества истцу стало известно с момента государственной регистрации договора купли-продажи 09 января 2019 года, то трехгодичный срок исковой давности подлежит исчислению с данной даты. Датой окончания срока исковой давности является 26 февраля 2022 года, поскольку течение срока исковой давности приостановилось на 48 дней.

Таким образом, истец ФИО1 обратилась в суд с пропуском срока исковой давности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требований удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом судом истцу ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых заявлений оснований для обращения на ответчиков оплаты судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 () к ФИО6 и ФИО3 () о расторжении договора купли-продажи – о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 08 сентября 2022 года.