Решение по делу № 3А-94/2023 от 22.11.2023 - о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

УИД 58OS0000-01-2023-000132-39 Дело № 3а-94/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Паксяевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Ульяновскнефть» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

11 сентября 2023 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Ульяновскнефть» (далее – АО «Ульяновскнефть», общество, административный истец) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», административный ответчик, бюджетное учреждение) от 2 августа 2023 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 77 942 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под производственную зону, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 2 августа 2023 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение), затрагивает права административного истца, как собственника объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2023 года, на основании отчёта об оценке от 23 мая 2023 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленного оценщиком ООО "А" П, в размере 4442 694 рубля.

Определением Пензенского областного суда от 26 сентября 2023 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для установления наличия в отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также установления соответствия рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой в указанном отчёте, его рыночной стоимости по состоянию на 23 мая 2023 года, при несоответствии - определения его действительной рыночной стоимости по состоянию на указанную дату.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО "Ц" А от 24 октября 2023 года № поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 25 октября 2023 года производство по делу возобновлено.

По запросу суда эксперт представил письменные пояснения к заключению эксперта (замечания к отчёту об оценке), а также был допрошен в судебном заседании (том 2 л.д. 170-183).

По ходатайству представителя административного истца оценщик ООО "А" П допрошена по делу в качестве свидетеля.

Представитель административного истца АО «Ульяновскнефть» ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объёме, просила удовлетворить. Полагая недостоверным заключение судебной экспертизы, просила о назначении по делу повторной экспертизы, представила соответствующее ходатайство, дополнительные пояснения, возражения на пояснения к заключению эксперта и на замечания административного ответчика (том 2 л.д. 132-144, 189-210).

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного искового заявления, ссылаясь на то, что оспариваемое решение соответствует требованиям закона, а отчёт оценщика, имеющий недостатки, подтверждённые заключением судебной экспертизы, не может быть принят во внимание при определении рыночной стоимости земельного участка, представила письменные возражения (том 2 л.д. 163-167, 225-235).

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), Управление Росреестра по Пензенской области, администрация Камешкирского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей ППК «Роскадастр» ФИО3, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4 поступили отзывы и ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда (том 1 л.д. 139-141,148-149).

Представитель заинтересованного лица администрации Камешкирского района Пензенской области ФИО5 в заявлении просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, выразив согласие с выводами, изложенными в заключении эксперта ООО "Ц" А от 24 октября 2023 года №.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс представителей лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 178-190).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» и составила 8713 136 рублей 18 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 сентября 2023 года № (том 1 л.д. 138).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, является 1 января 2022 года.

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 29 декабря 2022 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

АО «Ульяновскнефть» является собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 77 942 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под производственную зону, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 сентября 2023 года № (том 1 л.д. 132-133).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьёй 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 настоящего Кодекса.

Поскольку АО «Ульяновскнефть» является собственником земельного участка, и на нём лежит обязанность по уплате земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, он вправе обратиться с соответствующим заявлением в бюджетное учреждение.

Как следует из обстоятельств дела, 18 июля 2023 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО "А" П, согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 23 мая 2023 года составила 4442694 рубля или округлённо 4443 000 рублей (том 1 л.д. 35-102, 170).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 2 августа 2023 года № в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта (том 1 л.д. 171-172).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно пункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно выводам заключения эксперта ООО "Ц" А от 24 октября 2023 года № (далее также – заключение эксперта) отчёт об оценке от 23 мая 2023 года №, подготовленный оценщиком ООО "А" П, выполнен с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, утверждённых методик. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 23 мая 2023 года составляет 6781000 рублей.

В заключении эксперта указано на несоответствие действительной рыночной стоимости объекта оценки его стоимости, определённой в отчёте оценщика на дату оценки.

Так, согласно заключению эксперта, оценщик, определив сегмент рынка оцениваемого объекта – под индустриальную застройку, к которым согласно таблице 5 Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2, <...>, под редакцией ФИО6 относятся как земли промышленности, так и земли населённых пунктов, необоснованно исключил из анализа рынка недвижимости участки земель населённых пунктов, относящиеся к тому же сегменту рынка.

Кроме того, в качестве объектов-аналогов в отчёте использованы земельные участки из земель промышленности с разрешённым использованием: для эксплуатации гостиничного комплекса, для размещения придорожного сервиса, для эксплуатации гостиничного комплекса, для целей строительства придорожного сервиса (АЗС, СТО, мойка, гостиница кафе, автомобильная стоянка), которые согласно Справочнику, приведённому выше, относятся к сегменту рынка под коммерческую застройку.

Таким образом, расчёт рыночной стоимости земельного участка под индустриальную застройку осуществлён оценщиком через стоимость предложений о продаже земельных участков – аналогов из другого сегмента - под коммерческую застройку, что согласно заключению эксперта является нарушением подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям статьи 82 названного Кодекса, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона о государственной кадастровой оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности.

Довод стороны административного истца о том, что выбор аналогов оценщиком обоснованно произведён исключительно из земельных участков категории земель, соответствующей объекту оценки – земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения, как наиболее сопоставимых по совокупности ценообразующих факторов, поскольку в силу требований Земельного кодекса Российской Федерации вокруг таких объектов устанавливается специальная санитарно-защитная зона, а выбор земельных участков из другой категории возможен лишь в случае отсутствия достаточного количества аналогов из состава земель соответствующей категории, не соответствует требованиям действующего законодательства, не подтверждён ссылками на федеральные стандарты и методики оценки, в связи с чем судом признан несостоятельным.

Так, согласно положениям Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее - ФСО V) сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4). Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (подпункт 4 пункта 5).

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу подпунктов «б» и «в» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. При проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее - ФСО I) объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Судом установлено, что разрешённое использование оцениваемого земельного участка – под производственную зону, фактическое использование – для размещения нефтехранилища и нефтеналивных станций, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Следовательно, спорный участок относится к сегменту земельных участков под индустриальную застройку, который согласно таблице 5 Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2, <...>, под редакцией ФИО6 включает в себя как земли категории промышленности, так и земли категории населённых пунктов (том 2 л.д. 178-179).

При этом категория земель – земли промышленности - сама по себе не является ценообразующим фактором, безусловно определяющим сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. Как следует из указанной выше таблицы, земли промышленности вследствие различных видов разрешённого и фактического использования могут относиться к различным сегментам рынка, как под индустриальную, так и под коммерческую застройку.

В этой связи суд соглашается с заключением эксперта о том, что использование для анализа рынка при оценке земельного участка, относящегося к сегменту под индустриальную застройку, исключительно земельных участков из категории земель промышленности является необоснованным, нарушающим положения подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

Необходимость установления санитарно-защитной зоны в связи с размещением на земельном участке специального объекта не является достаточным основанием для сужения анализа рынка недвижимости и исключения из числа объектов-аналогов земельных участков из земель населённых пунктов, на которых указанная зона может быть также установлена.

При этом наличие указанной зоны (сведения о которой в отношении оцениваемого земельного участка отсутствуют в выписке из ЕГРН) не является ценообразующим фактором, а служит обстоятельством, оказывающим влияние на рыночную стоимость земельных участков, расположенных вокруг оцениваемого земельного участка и попадающих в зону её действия.

Суд не может согласиться с доводом оценщика о том, что относящиеся к землям промышленности участки не зависимо от вида их разрешённого использования имеют одинаковые ценообразующие факторы, поскольку установление для них в обязательном и безусловном порядке санитарно-защитной зоны, которая снижает их стоимость, без учёта наличия объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, действующим законодательством, в том числе Земельным кодексом Российской Федерации и Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, использование оценщиком в качестве объектов-аналогов земельных участков, имеющих вид разрешённого использования и фактически используемых для размещения придорожного сервиса, для эксплуатации гостиничного комплекса, для целей строительства придорожного сервиса (АЗС, СТО, мойка, гостиница кафе, автомобильная стоянка), относящихся к иному сегменту рынка, под коммерческую недвижимость, является нарушением подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 вне зависимости от их отнесения к одной категории земель с оцениваемым объектом.

Суд также учитывает, что приведённые оценщиком ценообразующие факторы, предусмотренные таблицей 8 Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2, <...>, под редакцией ФИО6, для объектов, относящихся к сегменту рынка под индустриальную застройку, фактически были применены им при подборе аналогов из другого сегмента рынка – под коммерческую застройку.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке спорного земельного участка по состоянию на 23 мая 2023 года содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Иные недостатки отчёта оценщика, приведённые в заключении эксперта, не влияют на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, потому судом учтены быть не могут.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление АО «Ульяновскнефть» о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Как было указано выше, согласно результатам проведённой судебной экспертизы стоимость земельного участка с кадастровым №, определённая оценщиком ООО "А" П в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 23 мая 2023 года (дата оценки земельного участка, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости) составляет 6781 000 рублей (том 2 л.д. 2-112).

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно проводился анализ рынка в отношении группы земельных участков под индустриальную застройку.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (торг) (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для всех объектов-аналогов), на площадь (для всех объектов-аналогов), на наличие свободного подъезда к участку (для объекта-аналога № 2), на расположение относительно автомагистралей (для объектов-аналогов № 1 и № 3), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании эксперт А, составивший указанное выше экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.

Доводы АО «Ульяновскнефть» об отсутствии в экспертном заключении существенных обстоятельств проведения экспертного осмотра – перечне лиц, участвующем в нём, опровергаются содержанием названного заключения эксперта, согласно которому 12 октября 2023 года в 11 часов произведён осмотр с последующей фиксацией земельного участка, представленного к исследованию (пункт 1.4); при производстве судебной оценочной экспертизы участники процесса отсутствовали (пункт 1.5). При этом сам факт проведения экспертного осмотра лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Судом исследовался и признан несостоятельным довод административного истца о недопустимости экспертного заключения ввиду отсутствия в нём обоснования необходимости ограничения диапазона времени отбора объектов-аналогов периодом 1 год, в то время как согласно рекомендациям Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт такой период устанавливается продолжительностью 22 месяца.

Положениями пункта 12 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утверждённым приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее - ФСО III) установлено, что в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в установленных названным пунктом случаях.

Согласно подпункту 3 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённых названным приказом Минэкономразвития России (далее - ФСО V), рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени).

В силу требований, установленных пунктом 11 ФСО № 7 объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Судом установлено, что число предложений, используемых экспертом для анализа рынка недвижимости за один год, предшествующий дате оценки, - 23 мая 2023 года, являлось достаточным, в связи с чем применение объектов-аналогов, сведения о которых размещены в более раннее время, с расширением диапазона до 22 месяцев, о чём просит административный истец, в силу приведённых положений федеральных стандартов приведёт к снижению значимости сравнительного подхода и искажению результата оценки.

Судом из заключения эксперта и его показаний в судебном заседании установлено, что в выборку объектов-аналогов вошли только те земельные участки, информация по которым идентифицирована в достаточной степени. Объекты, не соответствующие названным требованиям, не были отобраны в качестве объектов-аналогов из числа первоначальных, изученных при анализе рынка, с чем суд соглашается.

В этой связи экспертом обоснованно не использован в качестве объекта-аналога земельный участок, сведения о котором содержатся в пункте 3 анализа рынка (том 2 л.д. 25), поскольку в объявлении о продаже не приведены достоверные сведения о его функциональном назначении. Кроме того, указание цены 1900000 рублей с приведением сведений о возможности продажи от 1 га не позволили эксперту однозначно установить, является ли названная цена общей стоимостью всего земельного участка, либо ценой за приведённую площадь.

Доводы административного истца об использовании экспертом данного земельного участка в качестве аналога при составлении отчёта об оценке другого объекта недвижимости, не является основанием для признания недостоверным заключения эксперта, поскольку обоснованность результатов первой не входит в предмет настоящего судебного рассмотрения и исследования.

При оценке довода АО «Ульяновскнефть» о несопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами № 1 и № 3 по местоположению судом из заключения эксперта и его показаний установлено следующее.

Указанные земельные участки отобраны экспертом из числа других, как наиболее сопоставимые по основным ценобразующим факторам. При этом на местоположение экспертом применена соответствующая корректировка (в том числе коэффициент территориальной зоны и поправка на местоположение), сгладившая имеющиеся отличия от объекта оценки.

Попадание объектов в «серую зону» таблицы 14 Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 1, <...>, под редакцией ФИО6, вопреки позиции административного истца, не исключает возможности использования приведённых в ней значений, оставляя право на анализ каждой конкретной оценочной ситуации за оценщиком, указывая, что подобные аналоги возможны к выбору.

Судом исследовался и также признан несостоятельным довод стороны административного истца о необходимости введения корректировки на подключение коммуникаций для объекта-аналога № 2.

Так, согласно тексту объявления на участке имеется возможность подключения коммуникаций, подтверждённая телефонным интервьюированием. Аналог расположен в с. Засечное Пензенской области, густонаселённом пункте. В этой связи, эксперт, установив сопоставимость его с объектом оценки, пришёл к выводу об отсутствии оснований для введения соответствующей корректировки, с чем суд соглашается.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Ц" А от 24 октября 2023 года № является относимым и допустимым доказательством по делу, рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта, по состоянию на 23 мая 2023 года в размере 6781 000 рублей.

У суда отсутствуют основания для установления рыночной стоимости спорного земельного участка на основании отчёта об оценке, поскольку как было установлено в ходе рассмотрения дела, названный отчёт содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Оснований для назначения повторной экспертизы, о чём просила сторона административного истца, суд не установил, отказав в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 18 июля 2023 года – день обращения АО «Ульяновскнефть» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходил из следующего.

При обращении в суд административный истец уплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей по платёжному поручению от 31 августа 2023 года №.

В силу статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации государственная пошлина относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Поскольку на территории Пензенской области с 1 февраля 2021 года установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости осуществляется только ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» и в порядке, установленном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, судом разрешалось требование административного истца об оспаривании решения названного органа от от 2 августа 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке.

По результатам проведения судебной экспертизы судом был сделан вывод о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт о величине рыночной стоимости спорного земельного участка содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, наряду с иными причинами явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования о признании незаконным решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 2 августа 2023 года №.

Представленный административным истцом отчёт оценщика был отклонён судом в качестве достоверного доказательства величины рыночной стоимости.

Данное обстоятельство в силу приведённых положений процессуального законодательства является основанием для возложения судебных расходов на сторону административного истца.

Вместе с тем по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что установление судом величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки по результатам проведённой экспертизы, отличной от величины, указанной в отчёте оценщика, в условиях законности оспариваемого решения административного органа не является основанием для иных выводов суда о распределении судебных расходов между сторонами по делу.

Расходы по оплате проведения судебной экспертизы, понесённые стороной административного истца, к распределению не заявлены.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Ульяновскнефть» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 2 августа 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 77 942 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под производственную зону, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 23 мая 2023 года №, выполненного оценщиком ООО "А" П, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 77 942 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под производственную зону, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 23 мая 2023 года в размере равном его рыночной стоимости – 6781 000 (шесть миллионов семьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления акционерного общества «Ульяновскнефть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 18 июля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 5 декабря 2023 года.

Судья Е.М. Шелахаева