Дело №2-1214/2022

УИД 77RS0017-02-2022-001170-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2022 г. г. Мирный

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Николаевой В.В., при помощнике судьи Самсоновой А.В., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи через Якутский городской суд, гражданское дело по иску Публичного акционерного общества с ограниченной ответственностью «Якутскэнерго» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании остатка по нему, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,

установил :

ПАО «Якутскэнерго» обратилось в суд с иском к ФИО2, которым просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры под залог с рассрочкой платежа №№ от <дата> взыскать с ответчика в пользу истца остаток стоимости залогового имущества в <данные изъяты> руб., пени в размере 169650 рублей, обратить взыскание на предмет залога в пользу истца в связи с неисполнением ответчиком обязательства по договору, а также взыскать сумму уплаченной государственной пошлины в размере 32853,25 руб.

В обоснование требований указано, что 13 июня 2019 г. между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры под залог с рассрочкой платежа № по условиям которого истец передал (продал) в собственность ответчику жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящий из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., за <данные изъяты> руб. с рассрочкой платежа согласно установленному графику ежемесячными платежами в размере <данные изъяты> руб. в течение 7 лет; ответчиком внесены платежи на общую сумму № руб., в связи с чем, выкупная стоимость залогового имущества составила <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>); с учетом частичных оплат, просрочка платежей началась с <дата> г. (за <дата> г.), сумма просрочки составила № руб.; ссылаясь на п. 8.2 договора, считает, что у истца возникло право на расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате; истцом в целях соблюдения досудебного претензионного порядка урегулирования спора предлагалось ответчику погасить задолженность в размере № руб. в срок до <дата>, на которое <дата> получен ответ, однако до настоящего времени задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения в Нагатинский районный суд г. Москвы с настоящим иском.

Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 апреля 2022 г., оставленного без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 30 июня 2022 г., данное дело передано для рассмотрения по подсудности в Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия), дело поступило 24 августа 2022 г.

Ответчик ФИО2, предоставив отзыв на исковое заявление, не явился, уведомлен в установленном порядке о времени и месте судебного заседания.

Кроме того, информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном п.2 ч.1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на официальном сайте Мирнинского районного суда Республике Саха (Якутия).

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, основываясь на доводах иска, поддержал заявленные требования и настаивает на их удовлетворении полностью.

Выслушав доводы иска и возражения по нему, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 485 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> г. между ПАО «Якутскэнерго», с одной стороны (Продавец-Залогодержатель), и ФИО2, с другой стороны (Покупатель-Залогодатель), заключен договор купли-продажи квартиры под залог с рассрочкой платежа, по которому Продавец-Залогодержатель обязался передать в собственность Покупателя-Залогодателя жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> состоящий из <дата>, общей площадью <данные изъяты>м., а Покупатель-Залогодатель обязался принять его в собственность и передать данное жилое помещение Продавцу-Залогодержателю в залог.

Выкупная стоимость жилого помещения сторонами договора определена в размере <данные изъяты>. с рассрочкой платежа в течение <данные изъяты> равными долями в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно (п. 1.2, п.1.2, 1.4, п. 6.1 договора).

При неуплате платежей в указанный срок предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере <данные изъяты>, подлежащей оплате (п. 7.1 договора).

Обязательства Покупателя-Залогодателя, возникшие названным договором, обеспечены залогом – жилым помещением расположенным по адресу: <адрес>, и включают в себя, нот не исключительно: возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору, уплату неустойки по настоящему договору, погашение основного долга по настоящему договору, возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Продавцу-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем настоящего договора (п. 5.1, п. 5.2 договора).

13 июня 2019 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

24 июня 2019 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру за № а также ипотеки в силу закона за № №.

Ответчиком во исполнение условий договора внесены платежи на общую сумму <данные изъяты>

02 декабря 2021 г. ответчику истцом направлена претензия о добровольном погашении возникшей по договору купли-продажи квартиры №34/113/2019 от 13.06.2019 задолженности в размере 579000 руб. в срок до 31.12.2021.

16 декабря 2021 г. ответчиком дан ответ, в котором ставился вопрос об изменении размера ежемесячного платежа, уменьшив размер ежемесячного платежа на 2 раза, о чем заключить с ним дополнительное соглашение, ссылаясь на тяжелое финансовое положение семьи.

Судом установлено, не оспаривается ответчиком, что до настоящего времени ответчиком ФИО2 не исполнены обязательства по оплате стоимости приобретенной по договору договору купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры в порядке, установленном договором.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства или односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Как это установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела, не опровергнут ответчиком, что истцом обязательства по договору купли-продажи квартиры от 13 июня 2019 г. исполнены полностью: квартира и ключи от нее переданы, регистрация права собственности ответчика произведена 24 июня 2019 г., между тем ответчиком ФИО2 обязательства по оплате стоимости приобретенной квартиры не исполнены полностью до настоящего времени.

При таких обстоятельствах, нарушенные права истца (Продавца-Залогодателя) должны быть восстановлены путем взыскания с ответчика ФИО2 установленной по договору купли-продажи квартиры суммы денежных средств, поскольку истцом обязанность по передаче имущества ответчику исполнена, ответчик, в свою очередь, принял приобретенный объект недвижимости, однако обязательства по договору купли-продажи с его стороны не исполнены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требования ПАО «Якутскэнерго» о взыскании остатка выкупной стоимости по договору купли-продажи квартиры в размере 2361000 руб., а потому требование в этой части подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд считает правомерным требование истца о взыскании с ответчика пени за неуплату платежей в указанный договором срок за каждый день просрочки в размере 0,1 %, подлежащей оплате (п. 7.1 договора). Правильность исчисления размера пени по рассматриваемому договору купли-продажи ответчиком не оспаривается и не опровергнут, в связи с чем судом принимается.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени за просрочку платежей по договору в размере 169650 руб. подлежит удовлетворению.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исполнение обязательств исходя из положения пункта 1 статьи 329 ГК РФ может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2.2.7 договора купли-продажи установлено, что в случае расторжения настоящего договора по основаниям предусмотренным п. 8.2, п. 8.3.3. настоящего договора, Покупатель-Залогодатель обязан, в том числе: передать Продавцу-Залогодержателю жилое помещение с улучшениями (при наличии таковых), составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда конструкций жилого помещения, при этом расходы на производство данных улучшений Покупателю-залогодержателю не возмещаются (п.п. 2.2.7.4); оплатить Продавцу-Залогодержателю задолженность по обязательствам, предусмотренным п.п. 6.1, 6.2, 6.3. 6.5 настоящего договора (п. 2.2.7.5).

Согласно Отчету № об оценке рыночной стоимости квартир, выполненному ООО «АБН-Консалт», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>

В силу положений пункта 3 статьи 340, абзаца третьего пункта 1 статьи 349 ГК РФ при обращении взыскания на предмет залога ценой его реализации (начальной продажной ценой) по общему правилу выступает согласованная сторонами стоимость. При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная пена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание нарушение ответчиком ФИО2 обязательства, обеспеченного имуществом, заложенного по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, а также учитывая систематический характер нарушения сроков внесения ежемесячных платежей и соразмерность долга стоимости заложенного имущества, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для обращения взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены при реализации предмета залога в размере 2494 800 руб., что соответствует 90% от стоимости имущества.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу расходы, то есть с ответчика необходимо взыскать так же сумму государственной пошлины в размере 32853,25 руб.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

Иск Публичного акционерного общества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры под залог с рассрочкой платежа от 13 июня 2019 г., заключенный между Публичным акционерным общество «Якутскэнерго» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> пользу Публичного акционерного общества «Якутскэнерго» остаток выкупной стоимости квартиры в размере <данные изъяты>., пени за просрочку платежей в размере <данные изъяты>., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>., всего взыскать: <данные изъяты> (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи пятьсот три) рубля 25 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> принадлежащей ФИО2, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2494 800 (два миллиона четыреста девяносто четыре тысячи восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 07 ноября 2022 г.

Председательствующий В.В. Николаева