УИД 50OS0<данные изъяты>-03

Дело <данные изъяты>а-<данные изъяты>/2022;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 ноября 2023 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола секретарем Качур А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дамус – С» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Дамус – С» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определенной по состоянию на <данные изъяты>.

С учетом уточнений, административный истец также просил пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчетах об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебном заседании не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта.

В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетами не согласился, принятие решения оставили на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 16300 кв.м, категория земель: земли населенных пунтков, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и строений, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 66 083 623,00 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 96 383 041,00 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО Департамент экспертизы и оценки «ПРОФИТ ЭКСПЕРТ».

Согласно отчета рыночная стоимость объекта составляет – 36 651 000,00 (по состоянию на <данные изъяты>); 43 342 000,00 (по состоянию на <данные изъяты>) руб.

С представленными отчетами не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленных в материалы дела отчетов и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 48 790 000,00 (по состоянию на <данные изъяты>); 73 916 000,00 (по состоянию на <данные изъяты>) руб.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчетов об оценке объектов недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания.

От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

Так, на замечание административного истца о том, что экспертом был неверно указан вид разрешенного использования в табл. 3 на стр. 12 заключения, эксперт пояснил, что он проводил исследование по представленным материалам. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — основной документ, подтверждающий право собственности на тот или иной объект недвижимости. В этой выписке отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии или отсутствии ограничений прав и обременений у объекта. Кроме того, в ходе анализа наиболее эффективного использования, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта исследования является его текущее разрешенное использование.

Кроме этого, эксперт отметил, что земли населенных пунктов - категория земель; Земли промышленности, энергетики... и т.д. – вид разрешенного использования. Эксперт подбирал объекты аналоги из сегмента рынка исследуемого объекта.

По замечанию об указании экспертом неверного рельефа местности, эксперт указал, что овраг не является ценообразующим фактором для земельных участков с видом разрешенного использования оцениваемого объекта. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства, непропорционально узкие земельные участки ограничивают размеры проектируемых зданий, возникают сложности с размещением коммуникаций и проездов. Объект исследования и объекты-аналоги сопоставимы по данному фактору, поправка не требуется.

Также эксперт дополнительно пояснил, что в случае наличия различий между оцениваемым объектом и объектом аналогом по указанным элементам сравнения, в цену предложения аналога последовательно вносились необходимые корректировки, о чем сказано на той же стр. 30 Заключения эксперта.

Относительно замечания о том, что экспертом не было принято во внимание наличие обременений на рассматриваемом земельном участке, эксперт отметил, что замечание противоречит тому обстоятельству, что данный земельный участок невозможно использовать в соответствии с его видом разрешенного использования (для эксплуатации существующих зданий и сооружений). По данным спутникового снимка публичной кадастровой карты, очевидно, что участок застроен.

Если же указанные истцом замечания относительно обременений не позволяющих использовать данный земельный участок действительно имеют место, эксперт полагает целесообразным не оспаривать в суде результаты определения кадастровой стоимости, а демонтировать все расположенные на данном земельном участке объекты и поменять вид разрешенного использования.

Таким образом, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы изложенные в замечаниях не повлияли на выводы изложенные в заключении.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов.

При этом суд находит, что государственный эксперт <данные изъяты> проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчетах об оценке, поскольку указанные отчеты оценщика являются ненадлежащими доказательствами подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Дамус – С», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 16300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и строений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 48 790 000,00 (Сорок восемь миллионов семьсот девяносто тысяч) рублей.

Данная кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости, то есть до <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 16300 кв.м, категория земель: земли населенных пунтков, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и строений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 73 916 000,00 (Семьдесят три миллиона девятьсот шестнадцать тысяч) рублей.

Данная кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова