Дело №2-4-97/2023
40RS0010-04-2023-000093-95
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п.Бетлица Калужской области 21 декабря 2023 г.
Кировский районный суд Калужской области
в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А.
при секретаре Шалдиной О.Г.,
с участием представителя истца СПК «Жерелево» ФИО1,
ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива «Жерелёво» к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки на квартиру и земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
30.11.2023 СПК «Жерелёво» обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором указало, что в соответствии с договором купли-продажи от 08 декабря 2017г. истец является покупателем следующих объектов недвижимости: квартиры общей площадью 84,2 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>. Объекты недвижимости были переданы истцу согласно передаточному акту от 08 декабря 2017 г., и в настоящее время указанные объекты недвижимости находятся во владении и пользовании истца. Согласно п.8 договора купли-продажи от 08 декабря 2017 г. с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры и земельного участка, указанная квартира и земельный участок находятся в залоге у продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемых квартиры и земельного участка продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога. 14.12.2017 СПК «Жерелёво» произведена государственная регистрация права собственности как покупателя на указанные квартиру и земельный участок и ипотеки в силу закона, что подтверждается выписками из ЕГРН. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается платежными поручениями № и № от 30.01.2018. Претензий друг к другу стороны не имели. ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО9. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти. У умершей ФИО10. имеется наследник ФИО3, в связи с чем в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 покупатель вправе обратиться с настоящим иском к наследнику, в связи с чем истцом инициирован настоящий иск, в котором просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении объектов недвижимости: квартиры общей площадью 84,2 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи об ипотеке № и № от 14.12.2017 года.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, пояснив, что расчет между истцом и умершей ФИО11. по договору купли-продажи от 08.12.2017 произведен полностью.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судом установлено, что 08 декабря 2017г. между продавцом ФИО12. и покупателем СПК «Жерелево» был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 84,2 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру и земельный участок за 1000 000 руб. (л.д.8-10).
Согласно п.6 договора расчет между сторонами производится путем перечисления денежных средств безналичным расчетом в размере 1000000 руб. с расчетного счета СПК «Жерелево» на расчетный счет продавца.
Пунктом 7 договора предусмотрено, что полный расчет между сторонами будет произведен 01 февраля 2018 г. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате приобретаемых квартиры и земельного участка.
Согласно п.8 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры и земельного участка, указанные квартира и земельный участок находятся в залоге у продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемых квартиры и земельного участка продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о прекращении залога.
Согласно передаточному акту от 08 декабря 2017 г. объекты недвижимости были переданы истцу (л.д.11).
Из выписок из ЕГРН усматривается, что 08.12.2017 СПК «Жерелево» произведена государственная регистрация права собственности как покупателя на указанные квартиру и земельный участок, а также произведена государственная регистрация ипотеки – установлено ограничение прав и обременение объектов в пользу ФИО13., срок ограничения – с 14.12.2017 по 01.02.2018 (л.д.47-49,50-53).
Судом установлено и подтверждается платежными поручениями № и № от 30.01.2018, что во исполнение пункта 6 договора купли-продажи от 08.12.2017 СПК «Жерелево» перечислило ФИО14. денежные средства в размерах 970000 руб. и 30000 руб. (л.д.12-13).
В соответствии с пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости (часть 1).
При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной (часть 6).
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11).
В силу п.1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно разъяснений, содержащихся в п.п.52,53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52).
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53).
Согласно разъяснениям, данным в п.62 указанного Постановления Пленума на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Из системного толкования вышеуказанных правовых норм следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
В рассматриваемом случае единственным препятствием для погашения регистрационной записи об ипотеке является смерть ДД.ММ.ГГГГ залогодержателя ФИО15 (л.д.56).
Из материалов наследственного дела № усматривается, что наследником после смерти ФИО16 является дочь ФИО3. Муж умершей – ФИО7 отказался от причитающего наследства в пользу ФИО2 (л.д.55-76).
Установив, что обязательство по оплате стоимости квартиры и земельного участка по договору купли-продажи от 08.12.2017 покупателем исполнено полностью, продавец – ФИО17. умерла, в связи с чем у истца отсутствует возможность подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, наследник по закону умершей ФИО18. – ответчик ФИО3 также подтвердила исполнение истцом обязательств по договору, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении спорных квартиры и земельного участка.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Прекратить обременение в виде ипотеки на следующие объекты недвижимости:
-квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>,
-земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи об ипотеке № от 14.12.2017 и № от 14.12.2017 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда через Кировский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий подпись Н.А. Афанасьева
Решение суда принято в окончательной форме 25 декабря 2023 г.
Верно
Судья Н.А.Афанасьева