УИД 77RS0015-02-2025-012181-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2025 года адрес
Люблинский районный суд адрес в составе
председательствующего судьи Кац Ю.А.,
при секретаре фио,
с участием представителя истца фио,
ответчиков ФИО1, ФИО2,
представителя ответчиков фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7428/2025 по иску ООО «Акватория» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Акватория» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о солидарном взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве № AQT-02/2021-0646-ВЗ/684 от 27 февраля 2021 года в размере сумма, неустойки за период с 13 февраля 2024 года по 31 июля 2025 года в размере сумма с дальнейшим ее начисление начиная с 01 августа 2025 года по день фактического погашения задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности.
В обоснование исковых требований указано, что между ООО «Акватория» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-02/2021-0646-B3/684 от 27.02.2021, в соответствии с которым дольщики приобрели права на жилое помещение с полностью выполненными отделочными работами, имеющее следующие проектные характеристики, которые указаны в приложении № 1 к договору: корпус: В3, условный проектный номер: 684, этаж: 4; количество комнат: 2; проектная общая площадь без учета площади лоджий/балконов/террас: 63,70 кв.м.; проектная общая площадь лоджий/балконов/террас (с учетом понижающего коэффициента): 0,00 кв.м.; общая приведенная проектная площадь (сумма пунктов (1.5) и (1.6)): 63,70 кв.м. 12.01.2024 застройщик передал, а дольщики осмотрели и приняли в собственность квартиру, созданную застройщиком в соответствии с условиями договора с полностью выполненными отделочными работами, имеющую следующие характеристики: этаж: 4, номер 684, площадь (с учетом площади лоджий, балконов): 65,90 кв.м., общая площадь (согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Квартире присвоен кадастровый номер 77:09:0001004:4169, адрес: адрес. В силу п. 8.1 договора цена договора составляет сумма Для целей взаиморасчетов стоимость одного квадратного метра квартиры составляет сумма Цена договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров квартиры кадастровым инженером общая приведенная площадь квартиры (указанная по данным обмеров кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной проектной площадью квартиры, указанной в приложении № 1 к договору, более чем на 2% (п. 8.2 договора). Согласно пункту 8.3 договора, если фактическая площадь больше, чем проектная площадь, то цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле: (ФП - ПП) адрес. В настоящем случае аттестованным кадастровым инженером фио произведены замеры квартиры, по результатам которых внесенная в адрес квартиры до отделки составила 65,9 кв.адрес, площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на 2,2 кв. м. (65,9 - 63,70) или на 3,45%. Таким образом, общая сумма доплаты за увеличение цены договора, рассчитанная по формуле п. 8.3 договора, составила сумма (2,2 кв.м. х сумма). В п. 4 передаточного акта стороны согласовали, что окончательная стоимость квартиры с учетом обмеров кадастрового инженера составила сумма Дольщики обязаны оплатить сумму за увеличение цены договора в размере сумма в течение 30 календарных дней с момента подписания передаточного акта, то есть до 12.02.2024 включительно. По состоянию на дату подачи настоящего искового заявления ответчики ни одного платежа в счет доплаты не произвели.
Представитель истца ООО «Акватория» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчики фио, ФИО2 и их представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади много-квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта не-движимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрена возможность изменения цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.
Приведенным нормам корреспондируют и положения части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, согласно которым по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании части 2 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, от 27.02.2021 между ООО «Акватория» и фио (до брака – ФИО4) А.В., ФИО2 (участник идолевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-02/2021-0646-B3/684, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный комплекс, в том числе многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – жилое помещение, расположенное по строительному адресу: адрес, адрес, имеющее следующие проектные характеристики, которые указаны в приложении № 1 к договору: корпус: В3, условный проектный номер: 684, этаж: 4; количество комнат: 2; проектная общая площадь без учета площади лоджий/балконов/террас: 63,70 кв.м.; проектная общая площадь лоджий/балконов/террас (с учетом понижающего коэффициента): 0,00 кв.м.; общая приведенная проектная площадь (сумма пунктов (1.5) и (1.6)): 63,70 кв.м., а участники долевого строительства приняли на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию
В силу п. 8.1 договора цена договора составляет сумма Для целей взаиморасчетов стоимость одного квадратного метра квартиры составляет сумма
В соответствии с пунктом 8.2 договора участия в долевом строительстве цена договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером общая приведенная площадь объекта долевого строительства (указанная по данным обмеров кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в приложении № 1 к договору, более чем на 2 % (два процента).
Во избежание сомнений, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от проектной площади менее чем на 2 % (два процента), то стороны взаиморасчеты не производят.
На основании пункта 8.3 договора участия в долевом строительстве, если фактическая площадь больше чем проектная площадь, цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле:
(ФП – ПП) адрес, где
ФП – фактическая площадь;
ПП – проектная площадь;
КВМ – стоимость 1 кв.м. согласно пункту 8.1 договора.
Участник долевого строительства обязан оплатить застройщику сумму увеличения цены договора, определенную в соответствии с настоящим пунктом, в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения или иного документа к договору.
Цена договора считается измененной по основаниям, указанным в настоящем пункте, при составлении и подписании дополнительного соглашения или иного документа к настоящему договору между застройщиком и участником долевого строительства.
12.01.2024 между ООО «Акватория» и ФИО1, ФИО2 подписан передаточный акт, в соответствии с которым застройщик передал, а участники долевого строительства осмотрели и приняли в собственность объект долевого строительства с выполненными отделочными работами, созданный заказчиком в соответствии с условиями договора, имеющий следующие характеристики: этаж: 4, номер 684, площадь (с учетом площади лоджий, балконов): 65,90 кв.м., общая площадь (согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Квартире присвоен кадастровый номер 77:09:0001004:4169, адрес: адрес.
В настоящем случае аттестованным кадастровым инженером фио (квалификационный аттестат № 30-14-220 от 21.02.2014, Саморегулируемая организация Ассоциация «Некоммерческое партнерство «Кадастровые инженеры юга») произведены замеры квартиры, по результатам которых внесенная в адрес квартиры до отделки составила 65,9 кв.м.
Следовательно, площадь Квартиры изменилась в сторону увеличения на 2,2 кв. м. (65,9 - 63,70) или на 3,45%. Таким образом, общая сумма доплаты за увеличение цены договора, рассчитанная по формуле п. 8.3 договора, составила сумма (2,2 кв. м. х сумма).
Согласно пункту 4 передаточного акта окончательная стоимость квартиры, с учетом обмеров кадастрового инженера, составила сумма
В соответствии с пунктом 8.3 договора участники долевого строительства обязан оплатить сумму увеличения цены договора в размере сумма в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего акта.
Подписывая 12.01.2024 акт о передаче объекта долевого строительства, ФИО2 и фио фактически выразили согласие с тем, что площадь принятого участником долевого строительства объекта превышает согласованную между сторонами проектную площадь.
Указанный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, изменения в него не внесены.
Согласно выписке из ЕГРН от 06.08.2025 указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 03.11.2023, ему присвоен кадастровый номер № 77:09:0001004:4169, зарегистрированная площадь объекта – 65,9 кв.м, право общей совместной собственности ответчиков на объект долевого строительства оформлено, что подтверждается регистрационной записью № 77:09:0001004:4169-77/060/2024-1 от 06.02.2024.
07.08.2025 истцом в адрес ответчиков направлено требование о перечислении истцу суммы доплаты в размере сумма, однако ответчики свои обязательства по договору не исполнили.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что площадь объекта долевого строительства после его введения в эксплуатацию увеличилась более чем на 2%, объект был поставлен на кадастровый учет с площадью, соответствующей подписанному ФИО2 и ФИО1 передаточному акту – 65,9 кв.м., суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, приходит к выводу о том, что требования ООО «Акватория» о взыскании с ответчиков суммы задолженности по оплате суммы увеличения цены договора участия в долевом строительстве № AQT-02/2021-0646-B3/684 от 27.02.2021 в размере сумма обоснованы и подлежат удовлетворению.
Вопреки доводам ответчиков наличие в переданном им объекте долевого строительства недостатков не освобождает их от обязанности, установленной п. 8.3 договора долевого участия.
Доводы представителя ответчиков о том, что истцом неверно определена фактчиеская площадь жилого помещения, судом признаются несостоятельными, поскольку обмер квартиры производился кадастровым инженером фио, имеющей соответствующую квалификацию, тогда как представленный ответчиками технический паспортные данные составлен после выполнения отделки объекта долевого строительства, при этом передаточный акт от 12.01.2024, которым ответчики подтвердили увеличение площади объекта долевого строительства и обязанность произвести доплату за увеличение площади квартиры, до настоящего времени не оспорен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Аналогичные положения содержатся и в п. 12.3 договора, согласно которому в случае нарушения срока внесения платежей участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившим в силу 22 марта 2024 года, установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно
Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки за спорный период, суд не может с ним согласится, поскольку при расчет не учтен период действия моратория, в связи с чем неустойка подлежит взысканию за период с 13.02.2024 по 21.03.2024 в размере сумма, исходя из расчета: сумма х 34 дня х 1/300 х 16%.
Оснований для снижения неустойки на основании положений ст. 333 ГК РФ, как и взыскании неустойки за иной период суд не усматривает.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении, в частности, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что требования ООО «Акватория» о взыскании суммы доплаты по договору участия в долевом строительстве удовлетворены частично, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ФИО1 (паспортные данные...), ФИО2 (паспортные данные...) в пользу ООО «Акватория» (ИНН <***>) сумму доплаты по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, неустойку за период с 13 февраля 2024 года по 21 марта 2024 года в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд адрес
Решение принято в окончательной форме 17 марта 2026 года.
Судья Ю.А. Кац