Решение по делу № 3А-131/2025 от 02.06.2025 - об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181, № ОРС-61/2024/001183 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2025-000279-40

Дело № 3а-131/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181, № ОРС-61/2024/001183 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ) от 19 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181, № ОРС-61/2024/001183 и об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 28 октября 2024 г земельных участков: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 550 000 рублей, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 390 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 470 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельных участков, обратился к административному ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, представил отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 28 октября 2024 года. Решениями ГБУ отказано в удовлетворении заявлений. Административный истец считает, что решения ГБУ являются необоснованными, препятствуют реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО4 просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 479 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 261 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 374 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От администрации Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области ходатайств, заявлений в суд не поступало.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 16 мая 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 28 мая 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО3 с 17 января 2022 года является собственником:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 7 416 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 6 929 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 7 171 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 12 420 440,37 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена ГБУ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000170 от 24 августа 2023 г. по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 5 633 935,2 рубля.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена ГБУ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000187 от 12 сентября 2023 г. по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 5 447 808,7 рублей.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ФИО3 2 декабря 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 28 октября 2024 года.

С заявлениями в ГБУ представлены отчеты от 31 октября 2024 г. № 10-113/1, № 10-113/3, № 10-113/5 об оценке объектов недвижимости, выполненные оценщиком ООО Консалтинговая компания «Аргус» ФИО1, в которых по состоянию на 28 октября 2024 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 550 000 рублей, участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 390 000 рублей, участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 470 000 рублей.

19 декабря 2024 года бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181, № ОРС-61/2024/001183 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181 бюджетным учреждением в отчетах об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31 октября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», пп. 2, 3 п. 2, п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «в» п. 11, пп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Согласно решению № ОРС-61/2024/001183 бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31 октября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», пп. 2 п. 2, п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «в» п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 13 марта 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчетов оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 31 марта 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1330-Э/2025 от 7 мая 2025 года.

Согласно выводам эксперта отчеты от 31 октября 2024 года об определении рыночной стоимости спорных земельных участков не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчетов допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 28 октября 2024 года: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 479 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 261 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 374 000 рублей.

При анализе отчетов выявлено, что оценщик в отчетах не приводит анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объектов оценки; в отчетах не указан сегмент рынка, к которому оценщик относит оцениваемые объекты; не проведен анализ рынка земельных участков из сегмента рынка земельных участков, к которому относятся оцениваемые участки, а также отсутствует обоснование приведения в анализе фактических данных участков под индивидуальное жилищное строительство и садоводство; стоимость объектов оценки не соответствует диапазону стоимости, представленному на странице 23 отчета, какие-либо обоснования данного факта в отчете оценщиком не приведены.

Оценщиком использовалась информация для расчета корректировок по местоположению, торгу, инфраструктуре по состоянию на 1 апреля 2024 года, по целевому назначению, разрешенному использованию по состоянию на 1 января 2024 года, на физические характеристики по состоянию на 1 октября 2024 года, при этом дата оценки – 28 октября 2024 года и целесообразней использовать информацию на 1 октября 2024 года. Оценщиком использовалась корректировка на торг в размере 8%, вместе с тем, корректировка на торг по состоянию на 1 октября 2024 года составляет 6%. Данные по целевому назначению, разрешенному использованию представлены не полностью, только нижние границы коэффициентов. При этом оценщик рассчитал корректировку на целевое назначение в размере-44%. Обоснование использования при определении корректировки значения нижней границы не представлено, корректировка на целевое назначение не обоснована.

В объявлениях о продаже объектов-аналогов №№ 1-5, дополнительных объектов отсутствует год публикаций объявлений. Таким образом, определить дату появления (публикации) или подготовки информации невозможно. При этом по ссылкам, приведенным в качестве источников информации, определить дату/год публикации объявлений по продаже также не возможно.

Определяя рыночную стоимость объектов исследования, эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объектов исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемые земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относятся к сегменту рынка «под индустриальную застройку». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемых земельных участков, для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом отобраны 7 объектов-аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемыми объектами. Выявленные отличия объектов-аналогов от объектов оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчетов оценщика от 31 октября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объектов, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181, № ОРС-61/2024/001183.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 2 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001180, № ОРС-61/2024/001181, № ОРС-61/2024/001183 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 7 416 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 28 октября 2024 года в размере 4 479 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 6 929 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 28 октября 2024 года в размере 4 261 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 7 171 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 28 октября 2024 года в размере 4 374 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 2 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля