Решение по делу № 2-1097/2025 от 07.02.2025 - об оспаривании договора купли-продажи.

Дело № 2-1097/2025

УИД 65RS0001-01-2024-014098-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при секретаре Артемьеве В.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по сахалинской области, ФИО6, ФИО7 об оспаривании договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по сахалинской области (далее по тексту - Росреестр), ФИО6, ФИО7 об оспаривании договора купли-продажи от 16 августа 2024 года, ссылался на то, что он с 20.09.2002 состоит в зарегистрированном браке с ФИО Фактически брачные семейные отношения прекращены 28.08.2023 года. Общее хозяйство не ведется.

В связи с отъездом сына для обучения в другой регион, и необходимостью его сопровождения, 28 февраля 2023 года он выдал доверенность на распоряжение имуществом своей супруге ФИО6

Однако в последующем отношения между супругами испортились, и 24 июля 2023 года он отменил доверенность, о чем 27 июля 2023 года направил доверенность с сопроводительным письмом в Управление Росреестра. Ответчику ФИО6, а также ее приятельнице ФИО7 также было известно об отмене доверенности.

Однако, 16 августа 2024 года, ответчик ФИО6, действуя с использованием доверенности от 28 февраля 2023 года выданной от имени ФИО1 и являющейся отмененной 24 июля 2023 года, заключила со своей знакомой договор купли-продажи совместно нажитого имущества супругов - дома и земельного участка расположенных по <адрес>

Вопреки уведомлению об отмене доверенности, Росреестр произвел регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости и ФИО1 в пользу ФИО7

Истец полагает, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16 августа 2024 года является недействительной с момента ее заключения, поскольку совершена без согласия супруга; является притворной, поскольку несмотря на факт регистрации перехода права, фактически передачи владения имущество не было, так как ФИО6 продолжает проживать в доме и пользуется им на прежних условиях.

Действиями ответчика Управления Росреестра нарушены права истца, поскольку получив уведомление об отмене доверенности, Росреестр не провел правовую экспертизу документов, и не проверил информацию об актуальности доверенности.

Истец просил суд признать действия Управления Росреестра по регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО7 по договору купли-продажи от 16 августа 2024 года незаконными; признать вышеназванный договор купли-продажи недействительным по вышеизложенным основаниям; прекратить запись о регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости ФИО7 и восстановить записи о праве собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика Управления Росреестра ФИО3 с заявленными исковыми требованиями не согласилась. Суду пояснила, что при обращении с заявлением о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>, на основании договора купли-продажи от 16 августа 2024 года отсутствовали основания для отказа в регистрационных действиях, либо приостановлении регистрационных действий. Действительно в Росреестр поступало сообщение об отменен доверенности ФИО1, однако само распоряжение представлено не было, было на электронную почту направлено лишь сообщение. При поступлении документов на регистрацию сделки купли-продажи от 16 августа 2024 года, были проверены два сайта относительно отмены доверенности, но ни какой информации об отмене доверенности на имя ФИО6 не было обнаружено.

Ответчики по делу ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, об отложении разбирательства по делу, суд не просили.

Из письменных пояснений ФИО6 следует, что ей не было известно об отмене доверенности ФИО1, кроме того, в ее присутствии ФИО1 говорил ФИО7 о том, что он выдал доверенность на имя ФИО6 по которой они смогут заключить сделку купли-продажи.

Представители ответчика ФИО7 ФИО4, ФИО5 с заявленными исковыми требованиями не согласились. Суду пояснили, сделка купли-продажи не является притворной, поскольку ФИО7 не только зарегистрировала свои права на дом и земельный участок, но и приняла на себя бремя несения расходов по содержанию имущества, оплачивает коммунальные платежи членские взносы за имущество. В доме ФИО7 пока не проживает, поскольку начала в доме делать ремонт. На участке пока работают рабочие. Об отмене доверенности ей ни чего не было известно, расчет по сделке она произвела в полном объеме, наличными денежными средствами, поскольку занимается бизнесом, имеет достаточный доход чтобы приобрести дом.

Третье лицо по делу нотариус Южно-Сахалинского нотариального округа ФИО в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

На основании ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне полученное по сделке.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом; распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Аналогичные положения закреплены в нормах семейного законодательства в статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации, согласно пунктам 1 - 3 которой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга; сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Из приведенных норм права следует, что действующее законодательство устанавливает презумпцию согласия супруга при совершении сделки по распоряжению общим совместным имуществом другим супругом. То есть предполагается, что супруг, распоряжаясь общим имуществом, действует с согласия и одобрения другого супруга, при этом возможность признания сделки по распоряжению общим совместным имуществом недействительной связывается законом с доказанностью следующих юридически значимых фактов: отсутствие согласия супруга на распоряжение имуществом и информированность второй стороны сделки о несогласии этого супруга на ее совершение.

Законодателем предусмотрено, что обязательное получение нотариального согласия супруга на совершение сделки другим супругом требуется только при совершении сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения. При этом право требовать в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, признания ее недействительной в судебном порядке принадлежит супругу, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) получение согласия на совершение сделки является необходимым, в частности, для заключения одним из супругов сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, в том числе сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации и пункт 11 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), поскольку совершение сделки одним из супругов в отношении их общего имущества с безусловностью повлечет наступление правовых последствий и для второго собственника. Согласие второго супруга на совершение сделки подтверждает совпадение воли собственников относительно распоряжения их общим имуществом.

Судом установлено, что с 20 сентября 2002 года истец ФИО1 состоит в зарегистрированном браке с ответчиком ФИО6

Сторонами по делу не оспаривалось что фактически брачные отношения между супругами прекращены, при этом истец утверждал что прекращены отношения с августа 2023 года, после его отъезда с сыном за пределы Сахалинской области.

Ответчик ФИО6 данное обстоятельство не оспаривала.

Кроме того, стороны по делу не оспаривали и свидетель ФИО (мать истца) в судебном заседании подтвердили, что с 2024 года ведется процедура развода и раздела имущества супругов.

Согласно кадастровых выписок и материалов реестрового дела следует, что 16 июня 2017 года на кадастровый учет поставлен жилой дом с кадастровым номером № площадью 287,2кв.м., расположенный на земельном участке <адрес>. С кадастровым номером №, на основании плана здания от 29.05.2017 года, т.е. в период брака истца и ответчика.

Брачный контракт между супругами не заключен.

Из материалов дела следует, что 28 февраля 2023 года ФИО1 выдана доверенность на имя ФИО6, сроком на три года, на управление и распоряжение всем его имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности, покупать, продавать, принимать в дар, обменивать? сдавать в наем, в аренду, принимать в залог строения и другое имущество и <адрес> доверенность удостоверена частным нотариусом нотариального округа города <данные изъяты> ФИО, реестровый №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

24 июля 2023 года ФИО, с удостоверением действий нотариусом Южно-Сахалинского нотариального округа ФИО, сделано распоряжение № об отмене доверенности выданной ФИО6 на управление и распоряжение всем его имуществом от 28 февраля 2023 года по реестру за №.

Из ответа нотариуса ФИО следует, что 24 июля 2023 года по реестру за № удостоверено распоряжение ФИО1 об отменен, выданной на ФИО6 на управлением всем движимым и недвижимым имуществом, в чем бы оно не заключалось, и где бы оно не находилось, удостоверенную от его имени ФИО, частным нотариусом нотариального округа города <данные изъяты> 28 февраля 2023 года по реестру за №. ФИО1 за совершением вышеуказанного нотариального действия обратился лично. Ему было разъяснено, и ему было понятно о том, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене доверенности лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Нотариусом не извещались поверенный, третьи лица, для представительства перед которыми выдана доверенность, и нотариус, выдавший доверенность, поскольку эта обязанность возлагается на лицо, выдавшее доверенность, о чем ему (ФИО) было разъяснено, о чем он собственноручно расписался в распоряжении об отмене доверенности.

Из изложенного, суд с достоверностью приходит к выводу о том, что 24 июля 2023 года ФИО1 дано распоряжение об отмене ранее выданной на имя ФИО6 доверенности на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Истец по делу ФИО1 утверждал, что он поставил в известность ФИО6 об отмене доверенности, и отменил доверенность поскольку она стала его шантажировать тем что распорядится его имуществом по своему усмотрению.

В свою очередь ответчик ФИО6 в возражениях на исковое заявление, пояснила, что ей не было известно об отмене доверенности.

Из протокола осмотра письменных и вещественных доказательств, удостоверенных частным нотариусом нотариального округа города <данные изъяты> ФИО усматривается, что ведется разговор между абонентами М.В. и Н.В. о разделе имущества супругов при разводе и необходимости посещения нотариуса с целью заключения соглашения.

Данное обстоятельство, сторонами по делу не оспаривалось

Из переписки в Вотсап следует, что абонент М.В. № ведет переписку с абонентом «нотариус Вокзальная, 9а» о необходимости встречи по обсуждению вопроса о заключении соглашения о разделе имущества в связи с предстоящим разводом с супругой.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля нотариус ФИО суду пояснила, что действительно ей писал в Вотсап ФИО1 просил встречи по вопросу заключения соглашения о разделе имущества супругов. Кроме того, ФИО1 скинул ей в виде черновика свои предложения по разделу имущества, согласно которым один дом и земельный участок остаются ему, а второй дом и земельный участок остаются ФИО6

В судебном заседании стороны поясняли, что один земельный участок с домом оформлены на имя ФИО1, второй на ФИО6, спорным по настоящему делу является земельный участок и дом зарегистрированные на имя ФИО1

Кроме того, свидетель ФИО суду пояснила, что в назначенное время ФИО1 и ФИО6 пришли к ней в нотариальную контору, начали обсуждать условия соглашения, обсуждения шли бурно, стороны не договорились о заключении соглашения, и ушли с намерением делить имущество.

Согласно датам переписки Вотсап, переговоры с нотариусом велись 23 мая 2024 года.

Давая оценку изложенному, суд приходит к выводу о том, что показания истца ФИО1 являются последовательными, не противоречивыми и согласуются с показаниями свидетеля нотариуса ФИО, а также согласуются с нотариально удостоверенным протоколом осмотра письменных вещественных доказательств.

В силу п. п. 2 п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность (ч. 2 ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (п. 2 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из указанных норм права, по данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось извещение истцом ответчика об отзыве ранее выданной доверенности, наличие у ответчика информации о прекращении действия доверенности на момент заключения оспариваемого договора.

Согласно положениям статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из изложенного, следует, что на конец мая месяца 2024 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО6 имелся конфликт относительно раздела имущества, в том числе судьбы земельного участка с кадастровым номером № и дома с кадастровым номером № площадью 287,2кв.м., расположенных на земельном участке <адрес>, и ей было достоверно известно, что истец ФИО1 претендует на указанные объекты недвижимости и имеет намерение оставить их в собственном распоряжении.

Из совокупности всех собранных по делу доказательств суд приходит к выводу о том, что при намерении истца ФИО1 заключить соглашение о разделе имущества по которому спорные объекты недвижимости переходят в собственность ФИО1 ответчик ФИО6 не могла не знать о возражении ФИО1 против отчуждения спорных объектов.

Из материалов дела следует, что 24 июля 2023 года ФИО1 направил Руководителю Управления Росреестра по Сахалинской области заявление из текста которого следует «прошу принять распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ об отмене доверенности выданную ФИО6».

Факт получения указанного заявления не оспаривался представителем Росреестра в судебном заседании, а также подтверждается входящим штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области от 24 июля 2023 года.

Вместе с тем, 16 августа 2024 года ответчиком ФИО6 действующей на основании доверенности от 28 февраля 2023 года, зарегистрированной в реестре за № от имени ФИО1, заключила договор купли-продажи, по условиям которого продала ФИО7 индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № площадью 287,2кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные на земельном участке <адрес>.

Согласно реестровому делу, в тот же день, 16.08.2024 года ФИО7 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности.

Заявление принято, рассмотрено, и 21 августа 2024 года на спорные объекты недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО7

Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Согласно распечатки с сайта https://www.reestr-dover.ru/revocations Федеральной нотариальной палаты, в реестре отмененных доверенностей имеются сведения об отмене ФИО1 доверенности 65/6-н-2023-4-21, удостоверяющее лицо ФИО

Из положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должна применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, уполномоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

По смыслу приведенных норм в их системной взаимосвязи сделка, заключенная без получения в порядке пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – СК РФ) нотариально удостоверенного согласия супруги, является оспоримой, поскольку в законе прямо не указано на то, что такая сделка является ничтожной.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 253, пункта 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого дела является обстоятельство, знал ли или должна была знать о несогласии супруги продавца на заключение такой сделки другая сторона сделки на момент его совершения, с учетом того, что бремя доказывания указанных юридически значимых фактов законом возлагается на супруга, оспаривающего сделку.

В силу положений ст. 302 ГК РФ добросовестным является приобретатель имущества, который не знал и не мог знать о том, что данное имущество возмездно приобретено им у лица, которое не имело права его отчуждения.

Для применения положений ст. 302 ГК РФ основополагающим является то, что собственник совместного имущества имеет право осуществлять действия по внесению записи о совместной собственности в публичный реестр, в противном случае на добросовестного приобретателя не может быть возложена обязанность за отчуждение совместного имущества без согласия сособственника.

Из анализа вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что супруга ФИО1 ФИО6 не только достоверно знала о предстоящем разводе еще на май 2023 года, но и достоверно знала о споре между супругами о разделе имущества, так как с очевидностью установлено, что стороны предпринимали меры к заключению соглашения о разделе имущества, но не смогли договориться мирным путем.

Все изложенное свидетельствует о возражениях истца ФИО1 и его намерении сохранить за собой оформленный и зарегистрированный на его имя индивидуальный жилому дом и земельный участок 47 в СНТ «Снегири».

Разрешая спор по существу, суд не дает оценку действиям ФИО1 выдавшего 15 марта 2024 года доверенность на имя ФИО6 на представление интересов ФИО1 связанных с предпринимательской деятельностью, поскольку данная доверенность выдана в целях контроля бизнеса приносящего доход как истцу, так и ответчику и не связана с распоряжения имущественными правами каждого из них, поэтому отсутствуют противоречия в действиях сторон по поводу пресечения полномочий одного из супругов по распоряжению имуществом, но при этом одобрения действий по урегулированию вопросов при ведении предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Согласно правовой позиции, высказанной в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1 этого же постановления разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункт 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

Сторона ответчиков по делу ссылалась на то, что сделка купли-продажи от 16 августа 2024 года не является мнимой и притворной.

Суду действительно представлены квитанции по оплате ФИО7 членских взносов, а также несения расходов по оплате коммунальных платежей, таких как вывоз ТКО.

Однако, оценивая представленные квитанции, суд не может согласиться с безусловным намерением создания сторонами юридических последствий предусмотренных ст. 549 ГК РФ, поскольку оплата коммунальных платежей является обязанностью собственника объекта недвижимости, а не его правом, а оплата членских взносов в СНТ зависит о желания собственника вступать, либо не вступать в члены СНТ.

Представители ответчика ФИО8 ссылались на то, что она не просто зарегистрировало свое право собственности, но и вступила в права владения имуществом, поскольку начала работы по ремонту дома.

При этом, доказательств ведения строительных, либо ремонтных работ суду не представила.

Допрошенные в судебном заседании свидетеля ФИО суду пояснил, что ему не известно кто на участке ФИО живет, но он видел, что ФИО6 ходит в сторону дома ФИО, но куда именно, ему не известно.

Свидетель ФИО суду пояснила, что ФИО6 по ноябрь месяц 2024 года точно, жила в доме ФИО1, она видела это сама, однако к показаниям данного свидетеля суд относится критически, поскольку свидетель является матерью истца ФИО1, и в судебном заседании на вопрос суда пояснила, что она хочет помочь своему сыну.

Суду представлено 2 справки выданные СНТ «Снегири». Одна из справок представлена стороной истца, вторая – стороной ответчика.

Оценивая справки, суд приходит к выводу, что они не противоречивы, а наоборот дополняют друг друга и соответствуют иным собранным по делу доказательствам.

Так, из содержания справки СНТ «Снегири» следует, что ФИО1 оплачены членские взносы по декабрь месяц 2024 года, что также подтверждает намерение ФИО1 владеть земельным участком. Однако данные сведения не противоречат представленным ФИО7 квитанциям об оплате членских взносов, поскольку регистрация перехода права и намерение вступить в число членов СНЕТ возложили на ФИО7 обязанность по оплате членских взносов.

Из справки также следует, что 28.08.2024 года, т.е. после регистрации перехода права собственности на ФИО7 оплату за потребленную электроэнергию произвела ФИО6

При этом, обе справки говорят о том, что на земельном участке 47 ведется хозяйственная деятельность в виде расчистки снега, вечером в окнах горит свет, но кто в доме живет не известно.

При этом, ни одна из справок, либо иных представленных суду доказательств не подтверждает доводы ответчика ФИО7 о ведении в доме строительных или ремонтных работ, наоборот, сведения СНТ свидетельствуют о том, что в доме кто-то продолжает проживать.

По смыслу указанных норм доводы о мнимости договоров купли-продажи могут быть признаны обоснованными, если истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказал, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

При изложенном, за доказанностью возражений истца ФИО1 и намерении сохранить за собой право собственности на земельный участок и жилой дом расположенный на земельном участке 47 в СНТ «Снегири», что подтверждается не только утверждениями истца в судебном заседании, но и всеми предшествующими действиями, которым дана оценка по тексту решения, о продаже земельного участка, суд соглашается с требованиями истца о признании договора купли-продажи от 16 августа недействительным и признает требования истца в данной части подлежащими удовлетворению.

Разрешая вопрос об осведомленности ответчика ФИО7 о возражениях истца ФИО1 относительно отчуждения объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что ФИО8 знала, и не могла не знать о бракоразводном процессе, разделе имущества супругов ФИО, поскольку является знакомой семьи ФИО.

Оценивая действия Управления Росреестра, суд также считает необходимым согласиться с позицией стороны истца и усматривает наличие незаконных действий, поскольку после получения заявления, даже если согласиться с позицией представителя ФИО3 об отсутствии самого распоряжения об отмене доверенности, до регистрации перехода права собственности от собственника ФИО1 к ФИО7 ответчик должен был провести правовую экспертизу документов, проверив

Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1).

Согласно пункту 4 части 1, части 4 статьи 15 Закона N 218-ФЗ, при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, также государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется по заявлению собственника здания, сооружения либо его представителя при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Если с заявлением обращается представитель к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагается документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (пункт 1 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, представленный для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, относится к числу документов, в отношении которых государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

Таким образом, Управление Росреестра обязано было приостановить регистрационные действия и провести правовую экспертизу представленной доверенности, при наличии самого факта обращения с заявлением об отмене доверенности.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что заявление от имени ФИО1 о регистрации перехода права собственности к ФИО8 подано ненадлежащим лицом. Однако, данный вопрос Управлением Ростреестра не проверен.

Из информации частного нотариуса ФИО следует, что к ней по вопросу действительности либо отмены, доверенности в отношении ФИО6 не обращался.

Право собственности на недвижимое имущество возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Например, при продаже недвижимости прежний собственник утрачивает право собственности на нее с момента государственной регистрации права собственности покупателем (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), таким образом основанием для возникновения права собственности является не прекращение предыдущих записей, а внесение в ЕГРН новой записи. Кроме того, требованиями и методикой ведения ЕГРН не предусмотрено восстановление записей, поэтому в данной части, требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи дома с земельным участком от 16 августа 2024 года заключенный между ФИО1, действующим через представителя ФИО6 и ФИО7, расположенных по <адрес>, недействительным.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области по государственной регистрации перехода права собственности по договору от 16 августа 2024 года заключенный между ФИО1 действующим через представителя ФИО6 и ФИО7, расположенный по <адрес>

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Сахалинский областной суд через Южно-сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Южно-Сахалинского

городского суда Л.В. Омелько