14RS0035-01-2024-007264-92
Дело № 2-57/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 18 апреля 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никифоровой Н.А., при секретаре Кочневой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на объект самовольного строительства,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом, являющимся объектом самовольного строительства, с инвентарным номером ___ расположенный на земельном участке, ранее имевшем кадастровый номер ___, по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, район территории института Мерзлотоведения, ЖСК «Наука». В обоснование заявленных требований указывает о том, что в 2006 году истцу в аренду был предоставлен земельный участок под дачу, сроком до 31 августа 2011 года. По истечении срока аренды участок изъят не был, истец до настоящего времени пользуется земельным участком. В период действия договора аренды – в 2008 году истец возвел жилой дом, что подтверждается техническим паспортом. Истец не может зарегистрировать право собственности на постройки ввиду истечения срока действия договора аренды и снятия земельного участка с кадастрового учета, просит признать жилой дом, с инвентарным номером ___ расположенный на земельном участке, ранее имевшем кадастровый номер ___, по адресу: ____
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала. Пояснила о том, что в объект строительства - жилой дом был возведен на земельном участке предоставленным в аренду, факт заключения договора аренды свидетельствует о волеизъявлении администрации на предоставление земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Кроме того, после истечения срока действия договора аренды, возражений со стороны арендодателя администрации не поступило, арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на неопределенный срок.
В судебном заседании представитель ответчика Окружной администрации города Якутска ФИО3 с иском не согласилась. Согласно письменному отзыву, представленному в материалы дела и пояснениям, данным в ходе судебного заседания, приведенные истцом доводы не могут являться основанием для признания права собственности на самовольную постройку. Договор аренды земельного участка предусматривал срок действия до 2011 года, в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, подлежал обязательной государственной регистрации, при этом арендатором не были соблюдены условия договора о государственной регистрации договора (п.3.2.14 договора аренды земли). Договор подлежащий государственной регистрации считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. В рассматриваемом случае договор аренды регистрацию не прошел, при этом в настоящее время земельный участок находится в зоне охранных территорий, а договор аренды был предоставлен под дачу, а не для строительства жилого дома.
Истец ФИО1, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) извещённые о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав пояснения представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
При этом, согласно ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений.
Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные положения о возможности признания за лицом права собственности на самовольно возведенную постройку, предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно позиции Верховного Суда РФ, Обзора практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, распространяются и на договор аренды, отмечающим, что одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
В Обзоре указано, что в соответствии со взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При этом, Верховный Суд РФ отмечает, что из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из позиции Верховного Суда РФ вытекает, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа, что также предусмотрено обзором практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.
В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Указанное положение распространяется, как было приведено выше, и на договоры аренды.
Из п. 26 названного Постановления, п. п. 9 и 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26 и 28 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, также следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе, выяснение вопроса о соблюдении истцом градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, позволяющие сохранить эту постройку.
Как следует из материалов дела, 04 октября 2006 года между Департаментом имущественных и земельных отношений города Якутска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор №906 аренды земли из земель поселений с кадастровым номером ___, находящегося по адресу: ____ под дачу.
Срок договора сторонами установлен с 02 октября 2006 года по 31 августа 2011 года (п.2.1 договора).
Пунктом 3.2.14 договора сторонами предусмотрена обязанность арендатора не позднее 30-ти календарных дней с момента подписания зарегистрировать настоящий договор в Государственной регистрационной палате РС (Я) в случае, если договор аренды земли более чем 1 год. Пунктом 3.2.16 арендатор обязан направить арендодателю копию свидетельства о государственной регистрации договора на следующий день после ее осуществления.
Согласно справке Муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений» городского округа город Якутск от 27 мая 2024 года №2024/130 арендатор ФИО1 по договору аренды №906 от 04.10.2006 г. перед Департаментом имущественных земельных отношений Окружной администрации города Якутска задолженности по арендной плате не имеет.
На основании распоряжения заместителя главы городского округа «Якутск» от 02 октября 2006 года №3677зр ФИО1 предоставлен земельный участок под дачу на срок до 31 августа 2011 года, утвержден акт выбора земельного участка, с кадастровым номером ___, находящегося по адресу: ____
Согласно техническому заключению, выполненному Государственным унитарным предприятием Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации» отдел технической инвентаризации от 11 октября 2008 года на дачное строение находящегося по адресу: ____ имеет основное строение, пристрой, веранду.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24 апреля 2024 года отсутствуют сведения в ЕГРН об объекте недвижимости.
Как следует из искового заявления, спорное здание было возведено в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку истец не обращался с заявлением о предоставлении ему разрешения на строительства, заблаговременно не предоставив в отдел архитектуры и градостроительства администрации проектную документацию.
Таким образом, спорный объект (жилой дом) построен арендатором земельного участка, на котором оно расположено в период действия договора аренды, без разрешения на строительство, получение которого предусмотрено ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, следовательно, здание фактически является самовольной постройкой.
Из заключенного истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером следует, что земельный участок был предоставлен арендатору под дачу.
Вместе с тем, истечение в 2011 году срока действия договора аренды не означает прекращение права пользования истцом земельным участком, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договора аренды земельного участка. При этом п. 6.3 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на продление договора при соблюдении им обязательств по договору.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В целях установления данных обстоятельств судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Якутской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта №386/4-2 от 13 марта 2025 года установлено, что жилой дом с гаражом общей площадью 143, 7 кв.м., является объектом капительного строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно. Жилой дом соответствует градостроительным нормам, строительным нормам, правилам пожарной безопасности, также экспертом указано на отсутствие угрозы и жизни здоровью людей со стороны конструктивного и объемно-планировочного решения объекта исследования.
Из исследованных доказательств судом установлено, что при возведении жилого дома существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил допущены не были, а возведенная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Разрешая спор по существу, суд исходит из того, что оснований не доверять техническому заключению специалиста у суда не имеется, поскольку оно основано на проведенном исследовании, является мотивированным, полным, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона, не содержат неясностей. Судом отмечается, что объектом исследования в рассматриваемом являлся жилой дом, с инвентарным номером ___, расположенный на земельном участке, ранее имевшем кадастровый номер ___, по адресу: ____ указание адреса как ____ было связано, согласно пояснениям представителя истца, исходя из информации предоставленной Департаментом градостроительства и транспортной инфраструктуры о присвоении земельного участка нового адреса.
Оценив данное заключение в совокупности с имеющимися в материалах дела представленными сторонами доказательствами, суд находит их взаимно не противоречивыми, взаимно дополняющими и считает возможным положить его за основу при вынесении решения по делу.
Суд считает доказанным, что при возведении жилого дома не установлено нарушений прав и законных интересов других лиц.
Доказательств того, что объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности, не соответствует функциональному назначению постройки, целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, что имеется угроза жизни и здоровью граждан, а также, что самовольно возведенный объект не соответствует специальным нормам и правилам по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору суду не представлено.
Каких-либо правопритязаний или иных претензий от государственных, муниципальных органов, либо иных лиц не поступало, а также не выносилось никаких предписаний относительно нарушений требования СНиПов, санитарных, противопожарных и иных норм.
Доказательств, свидетельствующих о возведении спорного объекта с существенным нарушением строительных норм и правил, а также указывающих, что сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан, ответчиком суду не представлено.
Отсутствие же разрешения на строительство в соответствии с законом само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Из материалов дела усматривается, что целевое назначение земельного участка не изменено (Ж2А-для индивидуального жилищного строительства), здание построено в кадастровых границах земельных участка, им арендуемом, объект строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают законные права и интересы других лиц, истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки в установленном порядке.
Иным способом приобрести право собственности на жилой дом не имеет возможности.
При этом, учитывая, что в данном случае признаками самовольной постройки является лишь отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а доказательств того, что возведенный жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам, создает угрозу здоровью и жизни граждан, стороной ответчика суду не представлено, требования истца о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. ст. 56, 195.196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.
С учетом изложенного, исходя из гарантированных Конституцией РФ прав граждан и обязанности государства признавать, соблюдать и защищать эти права и свободы человека и гражданина, принимая во внимание, что нежилое здание является самостоятельным объектом прав, суд считает, что признав жилой дом самовольной постройкой, следует признать за истцом право собственности на указанный объект недвижимого имущества.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Так, в соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 41 Закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации драв на образуемые объекты недвижимости соответственно являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, наличие судебного решения о признании права собственности позволит истцу зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на возведенный объект недвижимого имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на объект самовольного строительства удовлетворить.
Признать право собственности на жилой дом ФИО1 с инвентарным номером ___, расположенный по адресу: ____
Решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
Идентификатор истца:
ФИО1, ___
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.
Судья Н.А. Никифорова
Решение изготовлено в окончательной форме 24 апреля 2025 года.