Решение по делу № 3А-0592/2025 от 21.02.2025 - о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости.

УИД 77OS0000-02-2024-030534-86

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва06 февраля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-592/2025 по административному исковому заявлению АО "Первый строительный-монтажный трест" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0010003:1131, 77:05:0010003:1158 ((далее – при совместном упоминании Здания).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1131 – 552 674 696 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1158 – 90 364 920 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Зданий; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает его права, так как влияет на размер налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 23 декабря 2024 года.

Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей» полагали, что оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости не имеется, указывали на то, что кадастровая стоимость Зданий определена верно и утверждена в установленном порядке; замечаний к заключению эксперта административные ответчики и иные лица, участвующие в деле, не представили.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено:

здание с кадастровым номером 77:05:0010003:1131, площадью 8 090,9 кв.м., расположено по адресу: <...>; находится в собственности административного истца; права АО "Первый строительный-монтажный трест" зарегистрированы 10 декабря 2004 года;

здание с кадастровым номером 77:05:0010003:1158, площадью 1 543,40 кв.м., расположено по адресу: <...>, стр. 2; находится в собственности административного истца; права АО "Первый строительный-монтажный трест" зарегистрированы 10 декабря 2004 года

Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1131 – 703 991 879 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1158 – 97 077 081,88 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Зданий исходя из их оспариваемой в настоящем деле кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец АО "Первый строительный-монтажный трест" с административным иском представил Отчёт об оценке рыночной стоимости от 02 августа 2024 года №866/2024, подготовленный ООО "ВАЛРУС КЗ" (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года определена в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1131 – 296 500 000 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1158 – 50 500 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых указывал на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в нем величин рыночной стоимости Зданий.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 10 октября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО1 от 23 декабря 2024 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Зданий не подтверждается. Рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года составляет, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1131 – 552 674 696 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1158 – 90 364 920 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, который имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Зданий, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости Зданий в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Зданий не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении № 26-О от 15 октября 2024 года, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Зданий существенной не является (21,5%, 7%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчёта об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Зданий, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчёте рыночная стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждена, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёт об оценке) не положены в основу решения, а административным истцом изменены исковые требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Зданий, равной их рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Зданий в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость объектов недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Зданий была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы 370 980 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1131, площадью 8 090,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 552 674 696 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0010003:1158, площадью 1 543,40 кв.м., расположенного по адресу: <...>, стр. 2, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 90 364 920 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 октября 2024 года.

Взыскать с АО "Первый строительный-монтажный трест" в пользу ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 370 980 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова