Дело № 2-1358/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 сентября 2022 года

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Сухарева А.В.,

при секретаре Байрак Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Долгопрудного к Е.В. о сносе самовольно возведенной постройки, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН; по иску администрации г. Долгопрудного к Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Долгопрудного обратилась в суд с иском к Е.В., в котором с учетом сделанного уточнения, просит признать объект капитального строительства с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> – самовольной постройкой и обязать ответчика в течении 3 месяцев с даты вступления в законную силу решения суда осуществить снос данной самовольной постройки за счет собственных средств, прекратить право собственности ответчика на объект с кадастровым номером № и исключить из ЕГРН сведения о данном объекте. Исковые требования мотивированы тем, что, по мнению истца, ответчик на арендуемом им муниципальном земельном участке самовольно (без получения необходимых разрешений и согласований) осуществил возведение объекта капитального строительства, поставленного на кадастровый учет, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика. При этом данный объект не является капитальным объектом и жилым домом.

Администрация г.о. Долгопрудного также обратилась в суд с иском к Е.В., в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.10.2021 г. № 22/21 за 1 квартал 2022 года в размере 3505000,00 руб., а также пени, начисленные за каждый день просрочки арендных платежей, в размере 152467,50 руб. Исковые требования мотивированы тем, что по мнению истца, ответчик не исполняет надлежащим образом условия заключенного с органом местного самоуправления договора аренды в части арендных платежей, в связи с чем у него образовалась задолженность, от погашения которой ответчик во внесудебном порядке уклоняется, что послужило основанием для обращения истца в суд с данным иском.

Гражданские дела по вышеуказанным искам соединены в одно производство.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исках.

Ответчик и его представитель не согласились с искам, просили в их удовлетворении отказать. Указали, что построенный объект является объектом капитального строительства – жилым домом. Нарушений при его строительстве допущено не было. Строение возведено в соответствии с нормами действующего законодательства и видом разрешенного использования земельного участка, предусматривающего индивидуальное жилищное строительство на нем. Ответчик в упрощенном порядке поставил на кадастровый учет возведенный им объект и зарегистрировал свое право собственности в отношении него. С требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за первый квартал 2022 года и пени ответчик не согласен в связи с тем, что он, имея намерение выкупить испрашиваемый земельный участок, в ноябре 2021 г. после регистрации права собственности на указанный жилой дом обратился в администрацию г.о. Долгопрудный с соответствующим заявлением, однако ему было отказано в связи с тем, что земельный участок является ограниченным в обороте в виду его нахождения во 2 поясе ЗСО источников питьевого водоснабжения г. Москвы, а также в связи с тем, что указанный объект не является объектом капитального строительства. Полагая данный отказ органа местного самоуправления незаконным, ответчик в одностороннем порядке решил приостановить выплаты неправомерной арендной платы по договору аренды земельного участка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав судебных экспертов, суд находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.10.2021 г. между Администрацией г.о. Долгопрудный и Е.В. был заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов № 22/21 (далее - договор аренды) в соответствии с условиями которого, истец предоставил в арендное пользование ответчика, сроком на 20 лет сформированный земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., отнесенный к категории земель: «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», сведения о котором, включая сведения о местоположении его границ, внесены и содержаться в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), с присвоением земельному участку кадастрового номера № (л.д. 52-65).

Земельный участок был фактически передан истцом ответчику, право аренды в установленном законом порядке зарегистрировано (л.д. 18-24).

Исходя из положений договора аренды, участок предоставлялся ответчику для строительства индивидуального жилого дома (п. 1.3.).

Размер арендной платы за земельный участок определен в приложении № 2 к договору аренды и составляет 3505000,00 руб., в квартал, или 14020000,00 руб. в год.

Истец в течении 15 дней с даты заключения договора аренды возвел на участке объект, в отношении которого 01.11.2021 г. кадастровым инженером был составлен технический план, содержащий описание данного объекта, поименованного в техническом плане как жилой дом, общей площадью 36,7 кв.м. (л.д. 33-51).

На основании подготовленного и предоставленного кадастровым инженером технического плана, а также заявления ответчика и декларации об объекте недвижимости (л.д. 66-71), органом регистрации прав были внесены сведения об объекте недвижимости - жилом доме, общей площадью 36,7 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с присвоением объекту кадастрового номера №, в отношении которого 17.11.2021 г. было зарегистрировано право собственности истца (л.д. 15-17).

08.12.2021 г. Межведомственной комиссией по вопросам выявления и сноса (демонтажа) самовольных построек на территории г.о. Долгопрудный, было осуществлено обследование земельного участка с кадастровым номером №, а также возведенной на данном участке постройки (л.д. 9-13). Истцом было установлено, что в системе АИС ГС разрешительная документация на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, не зарегистрировано, что дало истцу основание предполагать, что данная постройка обладает признаками самовольной постройки (л.д. 14).

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из указанной нормы, самовольной постройкой является объект недвижимости, созданный на не отведенном для указанных целей земельном участке, без необходимого разрешения, с нарушением градостроительных норм и правил, которые создают угрозу жизни и здоровью как лица осуществившего данную постройку, так и любым иным лицам.

В силу разъяснения, данного в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г., Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Таким образом, требования о сносе самовольной постройки в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, могут быть заявлены в отношении объекта, который по своим параметрам отвечает признакам недвижимого имущества (объекта капитального строительства).

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, заявивший требование о самовольности постройки возведенной ответчиком, обязан доказать факт самовольности данной постройки и прежде всего обстоятельства, создающие угрозу жизни и здоровью как самого застройщика, так и иным другим лицам.

В связи с тем, что для разрешения поставленных в иске вопросов требуются специальные познания в области строительства, по ходатайству представителя истца по данному делу была назначена судебно – строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ИСКОН-ЭКСПЕРТИЗА».

Из заключения, представленного экспертом (л.д. 132-230) следует, что рассматриваемое строение с кадастровым номером № не является объектом капитального строительства, при этом определить функциональное назначение строения, а также помещений за исключением помещения № 1 (тамбур) не представляется возможным.

В результате картографического анализа установлено, что спорное строение полностью располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в аренде у Е.В.

Рассматриваемое строение соответствует строительно-техническим, противопожарным нормам и правилам в части противопожарных расстояний, санитарным нормам и правилам в части санитарных расстояний.

Суд, не имея оснований сомневаться в квалификации и объективности судебного эксперта, который в своем заключении дал ответы на все поставленные перед ним вопросы, соглашается с выводами, сделанными им в заключении. Судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Допрошенные в ходе рассмотрения дела судебные эксперты поддержал выводы, изложенные в подготовленном и представленном им заключении. Пояснил суду, что спорное строение не отвечает признакам объекта капитального строительства, которые предъявляются к данным объектам нормами Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а именно, не обладает прочной связью с землей (металлические сваи фундамента могут быть демонтированы (выкручены) из земли и перенесены на другое место), стены, крыша также могут быть разобраны, перенесены на другое место и вновь собраны без ущерба как для самого строения, так и для его назначения и основных характеристик. Само строение представляет собой каркасную конструкцию, обшитую вагонкой. Кроме того, как пояснил эксперт, само строение не отвечает требованиям, предъявляемым к жилим помещениям, поскольку высота потолков составляет менее 2,5 м. В строение отсутствуют инженерные системы хозяйственно-питьевое и горячего водоснабжения и водоотведения. Само по себе спорное строение можно рассматривать как вспомогательное (сарай и пр.) к основному строению – индивидуальному жилому дому в случае строительства такового и в этом случае сохранить его участке. При этом строения как индивидуальный жилом дом в ЕГРН не могло быть учтено, поскольку не является капитальным и не является индивидуальным жилым домом. Способ устранения этого – исключение из ЕГРН сведений о спорном строении.

Каких-либо ходатайств о проведении по данному делу дополнительной, либо повторной экспертизы, сторонами, участвующими в деле, заявлено не было, равно как и не было представлено доказательств опровергающих или ставящих под сомнение заключение эксперта.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодексе РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При этом в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание является объектом капитального строительства.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится в т.ч. и жилой дом.

При этом в силу ч. 2 и ч. 3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Пунктом 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, установлено, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Пунктом 22 вышеуказанного Положения предусмотрено, что высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м.

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы, показаний экспертов, данных в судебном заседании, суд считает, установленным, что спорное строение не отвечающее признакам объекта капитального строительства, не является зданием, а соответственно и индивидуальным жилым домом. Суд в этой части также учитывает, что строение не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а поэтому и в связи с этим данное строение нельзя отнести к жилым.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет) (п. 7 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, исходя из указанных выше норм, в их правовой взаимосвязи, следует, что в ЕГРН могут быть внесены сведения исключительно об объектах, которые отвечают признакам недвижимого имущества, которые могут быть предметом государственной регистрации права собственности. Кроме того назначение (вид) объекта недвижимого имущества должно соответствовать его фактическому назначению.

Внесение в ЕГРН сведений об объекте, который не отвечает признакам недвижимости, а также государственная регистрация права собственности в отношении данного объекта не отвечает принципу достоверности информации, содержащей в ЕГРН.

В то же время, суд считает необходимым отметить следующее.

Судом установлено, что на земельном участке в установленном законом порядке, отведенном и предоставленном для целей возведения на нём индивидуального жилого дома, ответчиком было возведено строение, не являющееся объектом недвижимости, целевое назначение которого судебный эксперт определить не смог и который в то же время не является жилым.

В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412 «Об утверждении Классификатора видов разрешенного использования земельных участков», земельный участок, с таким видом разрешенного использования, как «для индивидуального жилищного строительства» (шифр 2.1.), предназначен и соответственно может быть использован как для размещения жилого дома, так и для размещения гаража для собственных нужд и хозяйственных построек.

При это, нормами действующего законодательства не запрещается возведение на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», возведение временных сооружений и строений, не являющихся объектами недвижимости, равно как и не запрещено возведение построек, имеющих вспомогательный характер по отношению к объекту индивидуального жилищного строительства (основного жилого строения)до возведения указанного основного строения.

С учетом указанных, установленных судом обстоятельств, суд полагает возможным заявленные истцом требования о сносе самовольно возведенной постройкой, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН, подлежащими удовлетворению в части прекращения права собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером № и исключении из ЕГРН сведений о данном объекте. Требование истца о признании указанной постройки самовольной и обязании ответчика снести ее, суд полагает не подлежащим удовлетворению, по указанным выше основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения условий договора, не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу указания ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что арендная плата была определена сторонами договора аренды земельного участка, в виде конкретно установленной суммы в размере 3505000,00 руб. за квартал или 14020000,00 руб. в год.

Размер арендной платы ответчиком не оспаривается.

В связи с неоплатой арендных платежей, истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о наличии у ответчика перед истцом задолженности по арендным платежам за первый квартал 2022 года, в размере 3505000,00 руб., а также пени начисленные на сумму задолженности по состоянию на 25.04.2022 г., в размере 71852,50 руб. (л.д. 13-16).

Претензия истца ответчиком была оставлена без ответа и исполнения, доказательств обратного, суду представлено не было.

В соответствии с п. 3 ст. 15 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка. Договором аренды предусматривается, что в случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

Согласно п. 6 ст. 15 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Арендатор не может быть освобожден от исполнения обязательств по договору аренды в случае уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Данные нормы законодательства закреплены также в п. 5.3. договора аренды земельного участка.

Ответчик, не оспаривая факт не внесения им арендных платежей за указанный истцом период, предоставил истцу свой мотивированный отказ на требование о погашении задолженности по арендной плате (л.д. 39-45).

С доводами ответчика, по которым он в одностороннем порядке освободил себя от оплаты арендных платежей по заключенному им и действующему договору аренды земельного участка, суд не может согласиться.

Выше указывалось, что согласно действующего законодательства, обязательства, возникающие у граждан из сделок, должны исполняться ими в строгом соответствии с условиями данной сделки, до тех пор, пока указанная сделка не прекращена по каким-либо установленным судом, либо самими участниками данной сделки основаниям.

Оснований освобождающих ответчика как арендатора имущества, от внесения установленной арендной платы или для снижения арендной платы не имеется, при этом, несогласие ответчика с решением органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в его собственность земельного участка, который находится в его арендном пользовании, не может являться основанием для прекращения исполнения со стороны ответчика принятых на себя по договору аренды обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка, который не прекращен.

Кроме того в этой части суд учитывает, что на арендованном земельном участка не был создан (построен) отвечающий требованиям закона объект предусмотренный ВРИ земельного участка основное строение – объект индивидуального жилищного строительства, который бы позволял ответчику требовать либо выкупа в собственность участка либо переоформлению договора аренды на иных условиях (с меньшей арендной платой).

С учетом указанных выше, установленных судом обстоятельств, суд полагает заявленные Администрацией г.о. Долгопрудный исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.10.2021 г. № 22/21 за 1 квартал 2022 года в размере 3505000,00 руб., а также пени, начисленные за каждый день просрочки арендных платежей, в размере 152467,50 руб., подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом пени подлежат взысканию до 31.03.2022 г. в силу требований Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Долгопрудного к Е.В. о сносе самовольно возведенной постройки, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН, о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Е.В. на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения в отношении объекта недвижимости - жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Е.В. в пользу администрации г.о. Долгопрудного (в доход бюджета) задолженность по арендной плате по договора аренды земельного участка за первый квартал 2022 г. в размере 3505000 руб., пени за период с 16.03.2022 г. по 31.03.2022 г. в размере 28040 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Долгопрудного к Е.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня подготовки мотивированного решения.

Судья

Мотивированное решение подготовлено 14.10.2022 г.