Дело № 2а-3270/2025 (УИД 53RS0022-01-2025-002522-80)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2025 года Великий Новгород
Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Шибанова К.Б.,
при секретаре Эйхнер С.В.,
с участием заинтересованного лица ФИО1, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Новгородской области ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Росреестра по Новгородской области, главному специалисту-эксперту Боровичского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Новгородской области ФИО4 о признании действий и решения незаконными, обязании совершить определенные действия,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Новгородской области (далее также – Управление) о признании незаконным решения от 28 февраля 2025 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании соглашения от 18 ноября 2024 года о расторжении договора купли-продажи данного жилого помещения (уведомление о принятом решении № КУВД-001/2024-57728975/06 от 28 февраля 2025 года), признании незаконными действий по принятию данного решения, обязании осуществить государственную регистрацию перехода к ФИО3 права собственности на вышеназванное жилое помещение.
В обоснование заявленных требований ФИО3 указала на то, что 24 января 2020 года между ней, как продавцом, и ООО «Локотрейдинг» (далее такеж – Общество), как покупателем, был заключен договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее также – квартира). На основании данного договора зарегистрирован переход к Обществу права собственности на квартиру. В соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи покупатель ООО «Локотрейдинг» оплачивает цену квартиры в рассрочку: 1 000 000 руб. – не позднее 15 дней с даты подписания договора купли-продажи, оставшаяся часть в размере 14 000 000 руб. – ежемесячными платежами в срок не позднее 31 декабря 2020 года. 10 апреля 2020 года между ФИО3 и ООО «Локотрейдинг» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которым срок выплаты оставшейся части цены квартиры установлен до 31 декабря 2021 года. 15 апреля 2022 года ФИО3 Обратилась в Управление Росреестра по Новгородской области с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге упомянутого жилого помещения. Поскольку Общество до настоящего времени не исполнило обязательство по оплате цены приобретенного жилого помещения, дополнительным соглашением, заключенным 18 ноября 2024 года между ФИО3 и ООО «Локотрейдинг», стороны договора купли-продажи квартиры расторгли данный договор. Вместе с тем оспариваемым решением Управление отказало в государственной регистрации перехода к ФИО3 права собственности на квартиру на основании вышеназванного дополнительного соглашения, мотивируя отказ полным исполнением договора купли-продажи квартиры от 24 января 2020 года его сторонами. Указанное решение является незаконным и нарушает права административного истца.
Определением судьи от 19 марта 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены государственного регистратора прав (главный специалист-эксперт) Боровичского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Новгородской области ФИО4, ФИО1, ООО «Абсолют», конкурсный управляющий ООО «Абсолют» ***, ООО «Локотрейдинг».
Определением суда от 29 апреля 2025 года главный специалист-эксперт Боровичского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Новгородской области ФИО4 освобождена от участия в деле в качестве заинтересованного лица и привлечена к участию в деле в качестве административного ответчика.
Административный истец ФИО3, административный ответчик главный специалист-эксперт Боровичского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Новгородской области ФИО4, заинтересованное лицо конкурсный управляющий ООО «Абсолют» ***, представители заинтересованных лиц ООО «Абсолют», ООО «Локотрейдинг», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь ст. 150, ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заинтересованное лицо ФИО1 в судебном заседании сочла административный иск обоснованным.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Новгородской области *** в судебном заседании административный иск не признала, сославшись в объяснениях на доводы и обстоятельства, изложенные в письменных возражениях на административное исковое заявление, приобщенных к материалам дела.
Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Как видно из материалов дела, на основании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, заключенных 20 августа 2018 года и 30 апреля 2019 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3, административный истец ФИО3 приобрела право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 12 октября 2020 года по делу №А44-10736/2019 ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина.
Определением Арбитражного суда Новгородской области от 22 декабря 2021 года, вынесенным по результатам рассмотрения обособленного спора в рамках дела о банкротстве ФИО1 по заявлению финансового управляющего должника ***, договор купли-продажи от 30 апреля 2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, признан недействительным. применены последствия недействительности данной сделки в виде взыскания с ФИО3 в конкурсную массу должника ФИО1 8 000 000 руб.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеназванное определение отменено, договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные *** с ФИО3, признаны недействительными, с ФИО3 в пользу *** взыскано 19 000 000 руб.
Постановлением суда апелляционной инстанции установлено, что оспариваемые договоры купли-продажи, заключенные между должником *** и её дочерью ФИО3, являются притворными и совершены с целью вывода имущества должника во избежание обращения на него взыскания по обязательствам кредиторов в деле о банкротстве.
Из материалов дела также следует, что 24 января 2020 года между ФИО3 (продавец) и ООО «Локотрейдинг» (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (далее также – договор купли-продажи), по условиям которого ФИО3 обязалась передать в собственность Общества жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а Общество обязалось оплатить ФИО3 цену приобретаемой квартиры в размере 15 000 000 руб. в рассрочку: 1 000 000 руб. – не позднее 15 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи, оставшуюся часть – ежемесячными платежами в срок не позднее 31 декабря 2020 года (п.п. 1.1, 2.1, 2.2 договора купли – продажи).
В силу п. 3.1 этого же договора до момента полной оплаты покупателем цены договора квартира находится в залоге у продавца на основании ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 7.4 договора купли-продажи данный договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем обязательств по оплате цены, предусмотренной договором купли-продажи, в том числе при неоднократном нарушении срока уплаты. При этом договор купли-продажи считается расторгнутым в течение 15 календарных дней с даты направления продавцом письменного уведомления о расторжении договора купли-продажи.
24 января 2020 года квартира передана продавцом ФИО3 покупателю ООО «Локотрейдинг», что подтверждается актом приема-передачи по договору купли-продажи от 24 января 2020 года.
Право собственности ООО «Локотрейдинг» на квартиру и её залог в пользу ФИО3 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 04 февраля 2020 года.
10 апреля 2020 года между ФИО3 и ООО «Локотрейдинг» заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору, которым стороны установили, что оставшаяся часть цены квартиры выплачивается покупателем ООО «Локотрейдинг» в срок не позднее 31 декабря 2021 года.
15 апреля 2022 года на основании заявления ФИО3 погашена содержащаяся в Едином Единый государственный реестр недвижимости запись о залоге квартиры.
10 июня 2022 года финансовый управляющий должника ФИО1 - *** обратился в Новгородский районный суд Новгородской области с иском об истребовании квартиры из незаконного владения ООО «Локотрейдинг».
Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 03 октября 2022 года (дело №2-4640/2022), оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 14 декабря 2022 года, в удовлетворении исковых требований финансового управляющего должника ФИО1 - *** отказано.
Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 03 октября 2022 года установлено, что ООО «Локотрейдинг» является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку не знало и не должно было знать о обстоятельствах притворности сделок, заключенных между ФИО1 и ФИО3, предусмотренное договором купли-продажи обязательство по оплате цены квартиры Обществом исполнено.
Факт исполнения ООО «Локотрейдинг» предусмотренного договором купли-продажи обязательства по оплате цены квартиры, кроме того, был подтвержден ФИО1, принимавшей участие в гражданском деле № 2-04640/2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы финансового управляющего должника ФИО1 - *** на упомянутое решение суда (протокол судебного заседания судебной коллеги по гражданским делам Новгородского областного суда от 14 декабря 2022 года).
В судебном заседании также установлено, что 18 ноября 2024 года между ФИО3 и ООО «Локотрейдинг» было заключено дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 24 января 2020 года (далее также – дополнительное соглашение от 18 ноября 2024 года), которым стороны на основании п.п. 7.2, 7.4 договора купли-продажи расторгли данный договор с 18 ноября 2024 года в связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств по оплате цены договора купли-продажи (п. 1 дополнительного соглашения).
Исходя из п. 2 дополнительного соглашения от 18 ноября 2024 года покупатель обязан возвратить полученное по договору купли-продажи недвижимое имущество по акту приема-передачи продавцу в срок не позднее 15 рабочих дней с даты подписания названного соглашения.
Пунктом 3 дополнительного соглашения от 18 ноября 2024 года предусмотрено, что денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи, в сумме 1 000 000 руб. не подлежат возврату продавцом в связи с нарушением покупателем графика платежей и признаются сторонами обоснованным штрафом.
В тот же день сторонами дополнительного соглашения от 18 ноября 2024 года составлен акт приема-передачи, согласно которому квартира возвращена Обществом продавцу ФИО3
18 ноября 2024 года ФИО3 и ООО «Локотрейдинг» обратилась в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода к ФИО3 права собственности на квартиру на основании дополнительного соглашения от 18 ноября 2024 года.
По результатам рассмотрения указанных заявлений 29 ноября 2024 года Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости), а именно в связи с несоответствием дополнительного соглашения от 18 ноября 2024 года требованиям действующего законодательства, которым не предусмотрена возможность расторжения по соглашению сторон фактически исполненного договора.
В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, 28 февраля 2025 года Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации перехода к ФИО3 права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
При оценке законности оспариваемого решения Управления, суд исходит из нижеследующего.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Закона о регистрации недвижимости.
Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 указанной статьи).
В соответствии с ч. 1 ст. 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.
Согласно п.п. 1, 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами, главы 27 названного Кодекса и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в этом Кодексе.
Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как это следует из п.п. 2, 4 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Исходя из п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.п. 1, 3, 4 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
По смыслу приведенных норм переход права собственности на недвижимое имущество к продавцу на основании заключенного с покупателем соглашения о расторжении договора купли-продажи данного имущества («обратный» переход права собственности) возможен только в случае, если одной из сторон договора обязательства по нему исполнены не в полном объеме либо не исполнены вовсе. При этом в ситуации, когда предусмотренные договором купли-продажи недвижимости обязательства сторон прекращены исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), их последующее прекращение по соглашению сторон не допускается ввиду отсутствия предмета такого соглашения.
Данное толкование рассматриваемых законоположений не противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 «О последствиях расторжения договора», определяющим последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон в случаях, предусмотренных законом, в частности, при его ненадлежащем исполнении продавцом или покупателем.
Как отмечалось судом выше, вступившим в законную силу решением Новгородского районного суда Новгородской области от 03 октября 2022 года по делу № 2-4640/2022 установлено исполнение покупателем ООО «Локотрейдинг» предусмотренного договором купли-продажи обязательства по оплате цены жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. С учетом полного исполнения указанного обязательства Общество было признано судом добросовестным приобретателем имущества, у которого это имущество не может быть истребовано в конкурсную массу должника ФИО1
Поскольку ФИО3, ФИО1 участвовали в гражданском деле № 2-4640/2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, а ООО «Локотрейдинг» - в качестве ответчика, данное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 64 КАС РФ не доказывается вновь и не подлежит оспариванию указанными лицами при рассмотрении настоящего дела.
При таком положении следует признать, что Управление обоснованно приостановило осуществление государственной регистрации перехода к ФИО3 права собственности на квартиру на основании дополнительного соглашения от 18 ноября 2024 года о расторжении исполненного в полном объеме продавцом и покупателем договора купли-продажи, а последующем, в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, приняло оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, учитывая, что оспариваемое решение принято уполномоченным должностным лицом Управления в установленном законом порядке и не нарушает прав и законных интересов административного истца, в удовлетворении административного иска надлежит отказать.
Руководствуясь ст.ст. 175 -180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административных исковых требований ФИО3 к Управлению Росреестра по Новгородской области, главному специалисту-эксперту Боровичского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Новгородской области ФИО4 – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий К.Б. Шибанов
Мотивированное решение составлено 25 июня 2025 года.