Решение по делу № 3А-25/2023 от 12.04.2023

Отчет №У/2022/С от ДД.ММ.ГГГГ:

«Нарушены общие требования к проведению оценки объекта недвижимости, в частности не проведен осмотр объекта оценки, нарушен п. 5 ФСО №7;

- Сведения об оценщике содержат противоречивые данные, нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования п. 8г ФСО №3;

- При указании основных фактов и выводов не идентифицирован объект оценки, нарушены требования п. 8е ФСО №3;

- При описании объекта оценки допущены неточности при указании ценообразующих характеристик, нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования п. 8ж ФСО №3;

- Выявлены нарушения при анализе рынка объекта оценки, тем самым нарушены следующие требования федеральных стандартов оценки - п. 8з ФСО №3, п. 10 ФСО №7, п. 11а ФСО №7, п. 11 в ФСО №7, п. 11г ФСО №7, п. 11д ФСО №7. Объем исследований выполнен с нарушением принципа достаточности;

- При проведении оценки нарушена логика процесса определения стоимости объекта оценки, так как выбор используемых подходов к оценке и методов произведен неверно, вводит в заблуждение и противоречит фактическому состоянию рынка объекта оценки, его функциональным характеристикам, а также понятию рыночной стоимости. Не соблюдаются требования статьи 3 и статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования федеральных стандартов оценки - п. 5 ФСО №1, п. 6 ФСО №2, п. 13 ФСО №1, п. 16 ФСО №1, п. 19 ФСО №1, п. 5 ФСО №3, п. 8и ФСО № 3, п. 15 ФСО №7, п. 22а ФСО №7, п. 23а ФСО №7, п. 23ж ФСО №7, п. 24а ФСО №7, п. 24в ФСО №7. Нарушения оказывают влияние на величину рыночной стоимости объекта оценки;

- При применении затратного подхода к оценке, в части расчета затрат на создание объекта оценки и определения его физического износа выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п. 18 ФСО №1, п. 19 ФСО №1, п. 20 ФСО №1, п. 5 ФСО №3, п. 24г ФСО №7, п. 24ж ФСО №7;

- В рамках отчета (в анализе рынка недвижимости, при определении стоимости и т.д.) выявлены нарушения при указании информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, кроме того часть данных вводит в заблуждение, что не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 и требованиям п. 5 ФСО №3».

2. Отчет №12У/2022/С от 05 июня 2022 года:

- При указании основных фактов и выводов не идентифицирован объект оценки, нарушены требования п. 8е ФСО №3;

- По тексту отчета об оценке неоднократно указывается неверный адрес объекта оценки, что вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования п. 21а ФСО №1, п. 8ж ФСО №3;

- Выявлены нарушения при анализе рынка объекта оценки, тем самым нарушены следующие требования федеральных стандартов оценки - п. 8з ФСО №3, п. 10 ФСО №7, п. 11а ФСО №7, п. 11 в ФСО №7, п. 11г ФСО №7, п.11д ФСО №7. Объем исследований выполнен с нарушением принципа достаточности;

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами экспертное заключение от 10 февраля 2023 года № 014Н-02, составленное экспертом ООО «Кром» Г.Е.В., суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключение эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта ООО «Кром» Г.Е.В. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговые выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости не являются произвольными и не вызывают сомнений, поскольку основаны экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Суд приходит к выводу, что вопреки возражениям административного истца, заключение эксперта ООО «Кром» Г.Е.В. составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ, в части применяемой к спорным правоотношениям. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к 10 II отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным, полным, выводы эксперта носят категоричный характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также на основе метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировка на передаваемые имущественные права, корректировка на местоположение, корректировка на площадь и др.).

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Оснований не доверять данному заключению, подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

По результатам экспертизы в рамках судебного процесса судом был допрошен эксперт ООО «Кром» Г.Е.В., который дал исчерпывающие пояснения по заключению, подробно обосновав поставленные перед ним вопросы, не выйдя за пределы экспертного анализа, мотивировав выводы, сделанные в результате исследований, полно ответив на все вопросы, поставленные в ходе судебного разбирательства, в том числе представителем административного истца.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения № 014Н-02 от 10 февраля 2023 года, составленного экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Кром» Г.Е.В., участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающего опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленные административным истцом отчеты об оценке №12У/2022/С от 05 июня 2022 года и №11У/2022/С от 05 июня 2022 года, выполненные оценщиком ООО «Оценка. Право. Кадастр» С.В.В., не могут быть признаны судом надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку данные отчеты вызывают сомнения в правильности выводов оценщика.

Установленные экспертом ООО «Кром» Г.Е.В. нарушения, допущенные оценщиком ООО «Оценка. Право. Кадастр» С.В.В., оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В связи с вышеизложенным отчеты об оценке №12У/2022/С от 05 июня 2022 года и №11У/2022/С от 05 июня 2022 года не могут быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта ООО «Кром» Г.Е.В.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта ООО «Кром» Г.Е.В. отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы судом не установлено. В связи с этим, соответствующее ходатайство административного истца оставлено судом без удовлетворения.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости. Однако размер кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> устанавливается равным их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Кром» Г.Е.В., как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объектов недвижимости по отношению к их рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объектов недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требование об установлении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> в размере их рыночной стоимости, является обоснованным.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчетов об оценке, были отражены в оспариваемых решениях БУ УР «ЦКО БТИ» №ОРС-18/2022/000058 от 12 июля 2022 года, №ОРС-18/2022/000060 от 12 июля 2022 года.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений административного истца у БУ УР «ЦКО БТИ» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемые решения БУ УР «ЦКО БТИ» №ОРС-18/2022/000058 от 12 июля 2022 года, №ОРС-18/2022/000060 от 12 июля 2022 года соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений БУ УР «ЦКО БТИ» №ОРС-18/2022/000058 от 12 июля 2022 года, №ОРС-18/2022/000060 от 12 июля 2022 года незаконными отсутствует, постольку в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости поданы в БУ УР «ЦКО БТИ» 27 июня 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Тандер» о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» от ДД.ММ.ГГГГ № ОРС-18/2022/000058 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости отказать.

В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Тандер» о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» от ДД.ММ.ГГГГ № ОРС-18/2022/000060 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление Акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 911,7 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 30 720 000 (тридцать миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 1 104,8 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 35 560 000 (тридцать пять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 27 мая 2022 года.

Датой подачи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 27 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в мотивированной форме в апелляционную инстанцию – Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Удмуртской Республики путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в мотивированной форме принято судом 14 апреля 2023 года.

Судья К.Ю. Малков

Копия верна:

Судья К.Ю. Малков