Дело № 2-315/2025 УИД 64RS0019-01-2025-000436-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 года г. Красноармейск

Красноармейский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Лоскутовой М.Н.,

при секретаре Марковой О.В.,

с участием представителя ответчика Колотухиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, прекращении ограничения (обременения) права в виде запрета на отчуждение, указав, что между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который был удостоверен нотариусом г. Красноармейска Саратовской области, реестр №. Согласно условиям данного договора, ответчик продал истцу, принадлежащие ему на праве собственности жилой дом площадью 42,6 кв.м. и земельный участок площадью 1215 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ответчиком в соответствии с требованиями ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Красноармейским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, осуществлявшим в тот период времени данную деятельность от имени государства. ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривали на тот момент обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости Красноармейским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, однако данная регистрация истцом и ответчиком не проведена. Поскольку на время заключения договора купли-продажи данные объекты недвижимости находились в залоге у ЗАО «Волга-Развитие» (в настоящее время ликвидировано), в соответствии с договором о переводе долга от 21 января 2003 года, ФИО1 принял на себя долг продавца ФИО2 перед ЗАО «Волга-Развитие» по договору целевого займа № от 28 января 1998 года в размере 1950 евро. В обеспечение исполнения данного денежного обязательства на жилой дом и земельный участок был наложен запрет на их отчуждение до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие», сроком с 28 октября 1999 года и на неопределенный срок. В августе 2008 года ФИО1 с ЗАО «Волга-Развитие» был произведен полный расчет, после чего истец стал пытаться связаться с ответчиком, для обеспечения его явки для снятия запрета на отчуждение указанных объектов недвижимости в ЕГРН, однако разыскать ее не смог. В 2017 году истец обратился в управление Росреестра по Саратовской области для снятия указанного обременения, однако, ввиду отсутствия совместного заявления с ответчиком, регистрационные действия были приостановлены, а затем прекращены. В результате чего, право собственности на жилой дом и земельный участок у истца не возникло. Указанные жилой дом и земельный участок были истцу переданы ответчиком до заключения договора купли-продажи, расчет ФИО1 был произведен в полном объеме, все обязательства по договору сторонами были исполнены, кроме государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с изложенным, истец просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом площадью 42,6 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 1215 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, с ФИО2 на ФИО1; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области снять в ЕГРН все обременения (ограничения) с объектов недвижимости: жилого дома (здания) площадью 42,6 кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью 1215 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в своё отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, причины неявки неизвестны, возражений на исковые требования не предоставили.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Колотухина О.Ю. в судебном заседании не возражала относительно исковых требований.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о рассмотрении дела, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 46 Конституции РФ, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; присуждения к исполнению обязанности в натуре; компенсации морального вреда; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом требуют государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу и. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Данное законоположение направлено на обеспечение достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 мая 2003 года между ФИО2, в лице ФИО4, действующего на основании доверенности (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил жилой дом, общей площадью 42,6 кв.м., и земельный участок, площадью 1215 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости покупатель купил за 70 785 рублей, из которых: жилой дом – 50 785 рублей, земельный участок – 20 000 рублей. Расчет между сторонами произведен путем перевода долга в соответствии с договором перевода долга, заключенным 21 января 2003 года между ФИО2 и ФИО1, по условиям которого ФИО2 передает, а ФИО1 принимает на себя ее долг перед ЗАО «Волга-Развитие» по договору целевого займа № от 28 января 1998 года в размере 1 950 евро, что по официальному курсу валют Центрального Банка РФ на 27 мая 2003 года эквивалентно 70 785 рублям, полученными ею на покупку указанных жилого дома и земельного участка (л.д. 7-8, 13).

По условиям заключенного договора купли-продажи (пункт 8) ФИО1 обязуется оформить запрет на отчуждение приобретаемого жилья, либо ипотеку – по первому требованию от ЗАО «Волга-Развитие», до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие».

Из договора перевода долга (по договору №) от 21 января 2003 года следует, что ФИО2 передает, а ФИО1 принимает на себя долг ФИО2 перед ЗАО «Волга-Развитие» по договору целевого займа № от 28 января 1998 года в размере 1.950 EUR (евро) (л.д. 25).

ФИО1 произвел расчет по договору целевого займа № от 28 января 1998 года с изменениями от 21 января 2003 года в полном объеме, что подтверждается письмом о прекращении долга и актом выверки от 13 августа 2008 года (л.д. 26-28).

Из уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 января 2017 года следует, что государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на объекты недвижимого имущества на жилой дом площадью 42,6 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 1215 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, была приостановлена с 10 января 2017 года до 10 апреля 2017 года, в связи с тем, что совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеки на вышеуказанные объекты в регистрирующий орган не представлены (л.д. 18-20, 21-23).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 17 июня 2025 года ФИО2 является собственником жилого дом с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, на которые зарегистрировано обременение № (л.д. 53-56, 57-60).

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец произвел полный расчет по договору перевода долга от 21 января 2003 года (по договору целевого займа №).

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом подтвержден факт исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 мая 2003 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о признании права у истца на осуществление государственной регистрации перехода права собственности и прекращение обременения в виде запрета на отчуждение в отношении жилого дом с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

Прекращение обременения в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от 28 октября 1999 года №.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить полностью.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом площадью 42,6 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 1215 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, с ФИО2 на ФИО1 на основании договора купли-продажи от 27 мая 2003 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Прекратить регистрационную запись ограничения прав и обременения объекта недвижимости от 28 октября 1999 года № в отношении жилого дома площадью 42,6 кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью 1215 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красноармейский городской суд Саратовской области.

Мотивированное решение составлено 21 июля 2025 года.

Председательствующий судья М.Н. Лоскутова