Решение по делу № 3А-107/2022 от 27.03.2023 - о признании незаконными решений №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 от 29.08.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

ФИО1"> №"> ФИО1"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-11/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Крестьянского (фермерского) хозяйства «Дубок» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 от 29.08.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Дубок» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 от 29.08.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в его пользовании и собственности находятся земельные участки с кадастровыми номерами № Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена в завышенном размере, что нарушает права истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы и налоговых обязательств, исчисляемых из кадастровой стоимости. 04.08.2022 г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков равной их рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 Однако решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.08.2022 г. в удовлетворении его заявлений было отказано. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 17.04.2022 г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В процессе рассмотрения дела административный истец Крестьянское (фермерское) хозяйство «Дубок» уточнил исковые требования, просил признать незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.08.2022 года №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 46279 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 года в размере равной рыночной стоимости - 3635215 рублей, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 45651 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 г. в размере равной рыночной стоимости – 4361953 рублей; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 14157 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 г. в размере раном рыночной стоимости – 1264362 рубля и с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 15834 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 г. в размере равном рыночной стоимости – 1527348 рублей.

В судебном представитель административного истца по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в нем.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на законность и обоснованность решений от 29.08.2022 года №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости. Просила взыскать расходы по оплате судебных экспертиз с административного истца.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области и администрации Данковского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежащим образом, представитель заинтересованного лица администрации Данковского муниципального района Липецкой области в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец собственником является собственником земельных участков с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 45651 кв.м.; с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 14157 кв.м. и с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 15834 кв.м. Также административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 46279 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 12434419,38 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 3856083,66 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 12605474,02; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 4312864,92 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 18.10.2022 г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.

Полагая кадастровую стоимость указанных земельных участков завышенной, административный истец 04.08.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.08.2022 г. №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО2 №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г, а именно: нарушены требования п. 11 б ФСО №7, п.5 ФСО №3: анализ рынка не позволяет составить представление о ценах предложений с сопоставимыми объектами недвижимости; нарушены требования п. 22б ФСО №7, п.5 ФСО №3: в части отбора объектов-аналогов; необоснованно произведен отбор несопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов; нарушен п. 22б ФСО №7, п.5 ФСО №3: при расчете корректировки на фактическое использование оценщик использовал данные об аналогах относящиеся к сегменту рынка отличному от оцениваемого объекта, при этом нарушает единообразие ценообразования.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 06.12.2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено ООО «Финансовый консалтинг.»

В соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненным экспертом ООО «Финансовый-Консалтинг» ФИО5 №05/12/22 от 29.12.2022 года при составлении отчета об оценке рыночной стоимости №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО2 не были соблюдены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, в том числе не были соблюдены требования, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Липецкая <адрес> по состоянию на 17.04.2022 года определена в размере 6 641 040 кв.м.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17.04.2022 года определена в размере 7 002 860 кв.м.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17.04.2022 года определена в размере 2 603 470 кв.м. и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17.04.2022 года определена в размере 3 030 630 кв.м.

Административный истец не согласился с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Финансовый-Консалтинг» ФИО5 №05/12/22 от 29.12.2022 года, указывая, что на рынке отсутствуют объекты аналоги полностью соответствующие объекту оценки. Рыночная стоимость объектов-аналогов в отчете об оценке рыночной стоимости №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г., выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО6 скорректирована с учетом необходимого коэффициента. Взятые объекты-аналоги максимально сопоставимы с объектом использования по категории и видам разрешенного использования, в отличие от земель промышленности, которые взяты экспертом при проведении судебной экспертизы. Земельные участки под индустриальную застройку не подразумевают сельскохозяйственного использования. Указание эксперта на то, что ни на одном из классов земельных участков, представленных на рис. 4 стр. 45 Отчета, невозможно строительство зданий и сооружений не соответствует действительности, так как все эти классы земельных участков относятся к категории «земли сельскохозяйственного назначения», на которой разрешено возводить здания, строения и сооружения при условии изменения назначения земельного участка, при которой категория земель не изменяется. При этом изменение назначения земельного участка носит заявительный характер и не требует никаких материальных затрат для правообладателя. Так классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 года №П/0412 предусматривает ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, п. 1.15 предусматривает размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции. Именно такие здания размещены на земельных участках с кадастровыми номерами №

Также административным истцом были представлены рецензии на заключение судебной экспертизы, выполненные АНО «Межрегиональный центр судебной экспертизы и научного анализа» и специалистом-оценщиком ФИО7

В соответствии с рецензией №23-01-079-Ц-ПО-Р от 30.01.2023 года, выполненной АНО «Межрегиональный центр судебной экспертизы и научного анализа», по результатам проведенного исследования можно сделать вывод о том, что представленное на рецензирование заключение эксперта №05/12/22 от 29.12.2022 не соответствует нормам Федерального закона от 08.03.2015 №21-ФЗ «Кодекс административного судопроизводства РФ», Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 года №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, а также иных норм, регулирующих проведение судебной экспертизы. В процессе проверки было выявлено 8 нарушений, в том числе 6 ошибок, отразившихся на стоимости объекта оценки, определенной экспертом в экспертом в экспертом заключении. В экспертом заключении в нарушение ст. 4 и 11 Федерального закона 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» не приводятся сведения о страховании ответственности эксперта; эксперт использует недействующие на период экспертизы Федеральные стандарты оценки; эксперт не учитывает наличие ограничений на оцениваемом земельном участке; эксперт неверно определил класс, к которому относится объект оценки; экспертом нарушена структура проведения анализа НЭИ: не выделена физическая возможность использования объектов оценки, юридическая допустимость и финансовая оправданность; ввиду того, что эксперт неверно определил класс и соответственно сегмент, к которому принадлежит объект оценки, эксперт применяет аналоги под индустриальную застройку, то есть не сопоставимые по виду использования, при этом не вводит корректировку на данное различие; эксперт неверно определил корректировку на наличие инженерных коммуникаций у объекта-аналога №1; эксперт неправильно определил градацию на наличие коммуникаций.

Как следует из рецензионного заключения специалиста-оценщика ФИО7 №02/01/2023 от 26.01.2023 года экспертом ФИО5 при составлении заключения №05/12/22 от 29.12.2022 года не были соблюдены требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности» от 31.05.2001 года №73-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611. Экспертом не произведен осмотр, не учтены имеющиеся ограничения, произведена грубая подмена категории разрешенного использования объектов исследования с неверным отбором аналогов из другого вида разрешенного использования. Все вышеуказанные ошибки и нарушения методики оценки привели к недостоверным выводам и искажению рыночной стоимости объектов, вследствие чего данный результат не может быть признан обоснованным и достоверным. Заключение эксперта вводит суд в заблуждение и не может рассматриваться судом в качестве надлежащего доказательства в части определенной величины рыночной стоимости для каждого из оцениваемых объектов. В заключении не указано, какие именно материалы дела представлены эксперту для проведения судебной экспертизы, не произведен осмотр оцениваемых объектов; заявление эксперта о близкой дате актуальности аналогов к дате оценки не соответствует действительности; эксперт игнорирует в процессе расчетов имеющиеся ограничения по использованию оцениваемых земельных участков; эксперт осуществляет подмену категорий вида разрешенного использования оцениваемых земельных участков, относящихся к сельскохозяйственному производству, на земельные участки, относящиеся к индустриальному производству. Так на основе тоже справочника, отображающего статистическую информацию, следует, что корректировка в случае принадлежности участка к землям сельскохозяйственного назначения по сравнению с аналогом под индустриальную застройку составляет 0,38 или – 62 %. Таким образом, эксперт существенно завысил рыночную стоимость оцениваемых земельных участков более чем в 1,5 раза.

С учетом анализа мнения специалистов-оценщиков, представленных административным истцом, письменных пояснений эксперта ФИО5, в целях устранения сомнений в обоснованности выводов эксперта о сопоставимости видов разрешенного использования объектов исследования и объектов-аналогов, обоснованности примененных в расчете корректировок, и достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости определением от 06.02.2023 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Ассоциации судэкспертов «Премьер», назначив экспертом ФИО8

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы Ассоциации судэкспертов «Премьер», фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (действующего по состоянию на дату оценки), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» (действующего по состоянию на дату оценки) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (п. 22 (д)).

Как следует из заключения эксперта Ассоциации судэкспертов «Премьер» от 01.03.2023 года №ЭЗ-03/23 в разделе 10.2 отчета об оценке рыночной стоимости №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г., выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО2 оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, как рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. Однако, правовой статус земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования вне границ населенных пунктов и внутри населенного пункта различен. Оценщиком в отчете данный аспект юридического статуса участков не рассматривается и не анализируется. На землях сельхозназначения вне населенных пунктов разрешается только первичная переработка сельхозпродукции. Тогда как на землях населенных пунктов, при соответствующем утвержденном зонировании территории населенного пункта, возможна организация полноценного сельскохозяйственного производства, что несомненно повышает их ценность. Таким образом, сегмент рынка, к которому относится оцениваемый участок определен оценщиком некорректно. В разделе 10.3 отчета оценщик проводит анализ цен предложений земель сельскохозяйственного назначения. Оценщик указывает, что отсутствуют соответствующие предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство из земель населенных пунктов. При этом полученная выборка цен предложений позволяет оценщику сформировывать приводимый диапазон цен от 18137 руб. за 1 га до 123820 руб. за 1 га. Разница между границами интервала в ценах выборки составляет более 6 раз. Оценщик не приводит суждение о том, каковы причины столь значительного расхождения в ценах предложений. При этом, в отчете не приводятся объявления по аналогам из выборки, что не позволяет пользователю отчета провести самостоятельный анализ. Приводимый анализ, по существу, означает, что любой полученный результат рыночной стоимости, внутри обозначенного диапазона будет, по мнению Оценщика, достоверным. В отчете Оценщиком не предусмотрен этап учета и соответствующей корректировки на различие в правовом статусе объектов оценки и объектов-аналогов. Кроме того, отбор объектов-аналогов не обоснован. Оценщик утверждает, что одним из критериев отбора является местоположение объектов-аналогов. В выборке на стр. 38 отчета приведены 12 объектов, расположенные в Данковском районе. При этом, в расчетах использован лишь 1 объект-аналог из Данковского района, а также объекты оценки и объекты аналоги относятся к различным категориям земель. Логика расчетов Оценщика не имеет обоснований. В качестве аналогов используются земельные участки, используемые под пашню, сенокос, залежь, которые являются особо ценными по сравнению с исследуемыми земельными участками. Корректировка в данном случае вводится Оценщиком на основании отношений земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения, что является неверным. При расчете размера поправки на наличие зон с определенными режимами ограничений, оценщик использовал, по существу, мнение заказчика оценки, без проверки определенной корректировки на соответствие рыночным данным, справочным данным. Поскольку сегмент рынка, к которому отнесены объекты исследования, определен не корректно, следовательно, все дальнейшие примеры выборки цен предложений вводят пользователя отчета в заблуждение, путем отождествления объектов оценки в границах населенного пункта с землями сельхозназначения иного статуса. Выбранные объекты-аналоги без обоснований соответствуют диапазону ниже средней величины, что объективно влечет занижение рыночной стоимости. Отбор объектов-аналогов не обоснован. Не указано, почему другие аналоги не рассматривались оценщиком.

Таким образом, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости №22-04-015-С-ПО/1 от 25.07.2022 г., выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО2 не были соблюдены требования Закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, в том числе, не были соблюдены требования, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной. Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.08.2022 года № ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления Крестьянского (фермерского) хозяйства «Дубок» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы Ассоциации судэкспертов «Премьер» от 01.03.2023 года №ЭЗ-03/23 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 46279 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 года составляет 3635215 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 45651 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 года составляет 4361953 рубля; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 14157 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 года составляет 1264362 рубля; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 15834 кв.м. по состоянию на 17.04.2022 г. составляет 1527348 рублей.

Анализируя экспертное заключение Ассоциации судэкспертов «Премьер» от 01.03.2023 года №ЭЗ-03/23 суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (действующего по состоянию на дату оценки), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также по данным Интернет-сайтов.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход. Экспертом не был использован затратный подход к оценке рыночной стоимости прав на объект исследования, поскольку рассматриваемые земельные участки являются незастроенными. На момент проведения исследования эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект исследования способен приносить, а также связанные с объектом исследования расходы, поэтому эксперт счел нецелесообразным применять доходный подход для оценки земельных участков.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость. Наиболее эффективным использованием объекта исследования эксперт счел их текущее использование: земельные участки для сельскохозяйственного производства.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. Для исследования рыночной стоимости объектов методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода были проведены исследования и анализ рынка земельных участков Липецкой области. Поиск образцов для исследования (сопоставимых объектов) осуществлялся по базам данных информационных и риэлтерских агентств. Экспертом было найдено достаточное количество предложений о продаже объектов недвижимого имущества, которые относятся к общему сегменту рынка с объектом исследования в месте расположения объекта исследования. Для отбора объектов-аналогов использовались предложения-публичные оферты, размещенные на общедоступных средствах информационного обеспечения. В качестве аналогов рассматривались земельные участки с сопоставимыми ценообразующими параметрами, стоимость которых находится в сопоставимом ценовом диапазоне. Аналоги с принципиально отличными характеристиками от соответствующих характеристик объекта исследования, классифицированы как не сопоставимые и не рассматривались при подборе аналогов.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Поскольку в составе экспертного исследования был применен только сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельных участков, в результате определения рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом была определена итоговая величина их рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта недвижимости, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 46279 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 3635 215 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 45651 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 4361953 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 14157 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 1264362 рубля и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 15834 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 1527348 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 04.08.2022 года.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежат возмещению расходы за проведение судебных экспертиз в размере 72 000 рублей в пользу ООО «Финансовый-Консалтинг» и 50000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленной судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.08.2022 года №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с Крестьянского (фермернского) хозяйства «Дубок» в пользу ООО «Финансовый-Консалтинг» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 72 000 рублей и в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований Крестьянского (фермерского) хозяйства «Дубок» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №ОРС-48/2022/0000065, ОРС-48/2022/0000063, ОРС-48/2022/0000064 и №ОРС-48/2022/0000062 от 29.08.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление Крестьянского (фермерского) хозяйства «Дубок» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 46279 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 3 635 215 рублей;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 45651 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 4 361 953 рубля;

- с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 14157 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 1 264 362 рубля;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 15834 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2022 года – 1 527 348 рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 04.08.2022 года.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства «Дубок» в пользу ООО «Финансовый-Консалтинг» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 72 000 рублей.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства «Дубок» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 30.03.2023 г.