Дело № 2-5462/2025
УИД 50RS0048-01-2025-006028-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
5 декабря 2025 г. г.о. Химки Московской области
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Пшуковой К.А., при секретаре судебного заседания Лобунько А.Д., с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2, третьего лица «УО Атлант ЖКХ Групп» - ФИО3, прокурора – помощника Химкинского городского прокурора Московской области Духиной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5462/2025 по исковому заявлению ФИО4 к Администрации г. о. Химки Московской области о сохранении административно-офисного нежилого здания, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации г.о. Химки Московской области о сохранении административно-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 591,2 ± 2,7 кв. м согласно техническому плану по состоянию на <дата> г.; признании за истцом права собственности на административно-офисное здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 591,2 ± 2,7 кв. м.
Заявленные требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого строения: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№ обезличен>, общей площадью 159,2 кв. м степень готовности объекта 56%, согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выданному Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области от <дата> запись регистрации <№ обезличен>, которое расположено по адресу: <адрес> Строительство объекта началось в <дата> году на основании разрешения на строительство <№ обезличен> от <дата>, выданного Администрацией <данные изъяты>. Согласно кадастровому паспорту объекта, подготовленному и выданному ГУП Московской области «<данные изъяты>» <данные изъяты> филиал ГУП МО «<данные изъяты>» от <дата>, объект представляет собой административно-офисное здание с индивидуальным тепловым пунктом, площадью застройки 159,2 кв. м, степень готовности строительства 80%, присвоен инвентарный номер <№ обезличен>. Застройщик ЗАО «<данные изъяты>» (ИНН: <№ обезличен>) не исполнил свои обязательства в полном объеме по договору инвестирования от <дата> перед истцом, так как в отношении него была введена процедура банкротства, здание было передано в виде объекта незавершенного строительства. <дата> между истцом и ответчиком было заключено мировое соглашение, по условиям которого истец обязался в срок до <дата> принять меры по завершению строительства и вводу в эксплуатацию спорного объекта. Истцом с <дата> г. принимались действия по вводу здания в эксплуатацию. Истец обратился в адрес ответчика с просьбой о предоставлении копий согласованного проекта на строительство объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, сформированы запросы на получение технических условий для подключения объекта к коммунальным ресурсам. В <дата> г. истцом было организовано техническое обследование объекта. <дата> подготовлен технический план с заключением кадастрового инженера в целях постановки на кадастровый учет нежилого здания. Подать заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию технически невозможно по причине отсутствия в базе ведомства разрешения на строительство <№ обезличен> от <дата>, сформировать заявление о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство невозможно в связи с отсутствием проектной документации. Таким образом, истец полагает, что им исчерпаны все возможные способы ввести здание в эксплуатацию.
Истец - ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО1, которая исковые требования поддержала.
Представитель ответчика Администрации г.о. Химки Московской области по доверенности - ФИО2 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, из которых следует, что между истцом и ответчиком <дата> заключено мировое соглашение, по условиям которого ФИО4 обязался в срок до <дата> принять меры по завершению строительства и вводу в эксплуатацию спорного объекта, однако, условия мирового соглашения ФИО4 не исполнены, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца.
Представитель третьего лица ООО «УО Атлант ЖКХ Групп» по доверенности - ФИО3 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, выразив согласие с выводами судебной экспертизы.
Третьи лица - Министерство жилищной политики Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Прокурор - помощник Химкинского городского прокурора Московской области Духина С.В. в своем заключении полагала, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.
Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и возникает с момента такой регистрации (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
По смыслу указанных положений ст. 130, ст. 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Администрация г.о. Химки Московской области обратилась в суд с иском к ИП ФИО4 о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№ обезличен>: нежилое строение, объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 159,2 кв. м, степень готовности объекта 56%, адрес объекта: <адрес> принадлежащего на праве собственности ФИО4 и обязании последнего осуществить снос указанного объекта недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Московской области от <дата> по делу <№ обезличен> в удовлетворении исковых требований отказано.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции между Администрацией и ФИО4 заключено мировое соглашение от <дата>, утвержденное Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от <дата>.
B соответствии с условиями мирового соглашения Администрация г.о. Химки Московской области полностью отказалась от исковых требований к ФИО4 о признании самовольной постройкой спорного объекта, обязании осуществить его снос.
В свою очередь ФИО4 обязался в срок до <дата> принять меры по завершению строительства и вводу в эксплуатацию спорного объекта с целевым назначением - административно-офисное здание, в соответствии с разработанным МП «<данные изъяты>» проектом визуализации одного квартала застройки и прилегающей территории по адресу: <адрес>, согласно договору <№ обезличен> от <дата>, в порядке, установленном ст. 55 ГрК РФ, в том числе: в предусмотренном законом порядке получить разрешение на строительство (реконструкцию) указанного объекта недвижимого имущества; по окончании строительства (реконструкции) в предусмотренном законом порядке получить разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.
На основании исполнительного листа от <дата> серии <№ обезличен> судебным приставом-исполнителем ФИО12 возбуждено исполнительное производство <№ обезличен>.
В связи с неисполнением условий мирового соглашения в установленный срок Администрация обратилась в суд с требованием о взыскании судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с дня, следующего за последним днем исполнения условий мирового соглашений, т.е. с <дата>.
Определением Арбитражного суда Московской области от <дата> по делу <№ обезличен> заявление удовлетворено частично. Суд присудил к взысканию с ФИО4 в пользу Администрации за неисполнение судебного акта денежную сумму в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения, начиная с <дата> по день исполнения решения.
Судом было установлено, что согласно акту осмотра части земельного участка от <дата> и представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от <дата> <№ обезличен>, спорный объект является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 56%.
При этом, доводы ответчика о препятствиях со стороны истца отклонены судом первой инстанции и не приняты апелляционным судом (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от <дата>), поскольку не соответствовали фактически установленным обстоятельствам при рассмотрении дела, а напротив свидетельствовали о недобросовестном и не своевременном осуществлении принятых ответчиком мер по исполнению условий утвержденного мирового соглашения.
Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Вместе с тем, условия мирового соглашения не исполнены до настоящего времени, что подтверждается актом по результатам выездного обследования от <дата>, согласно которому на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, к которому пристроено здание с кадастровым номером <№ обезличен>, вид объекта недвижимости - объект незавершенного строительства, назначение - нежилое.
Приложенные к акту фотоматериалы свидетельствуют о том, что какие-либо работы по завершению строительства спорного объекта в соответствии с разработанным МП «<данные изъяты>» проектом визуализации одного квартала <данные изъяты>, застройки и прилегающей территории по адресу: <адрес> согласно договору <№ обезличен> от <дата> не проводились.
По ходатайству истца судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУ «<данные изъяты>».
Согласно выводам заключения эксперта ГБУ «<данные изъяты>» <№ обезличен>, объект экспертизы представляет собой четырехэтажное строение с подвалом, пристроенное к многоквартирному жилому дому. На момент проведения обследования в строении не завершены строительные работы, отсутствует ряд конструктивных элементов. Процент готовности 56%. На дату проведения обследования, часть подвала объекта экспертизы используется в целях, связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома (автоматизированный узел управления системы отопления многоквартирного жилого дома), часть подвала не используется, 1-4 этажи строения не используются, отсутствуют системы благоустройства, влияющие на жизнеобеспечение, двери, полы, ограждения лестниц, внутренняя отделка, частично перекрытия, стены. Объект экспертизы, на дату обследования, не отвечает требованиям, предъявляемым к определению «здания», находится в стадии строительства, является объектом незавершенного строительства. Эксплуатация объекта по состоянию на <дата> невозможна. Объект незавершенного строительства, застроенной площадью 162,9 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен>, соответствует признакам недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Объект незавершенного строительства относится к объекту недвижимого имущества, является капитальным строением. Объект экспертизы не является сборно-разборным строением, его конструкции не позволяют разобрать его на элементы. Отделение колон каркаса от элементов фундамента нарушит общую жесткость всей конструкции объекта и возникнет угроза разрушения. Объект не может быть перемещен без причинения несоразмерного ущерба его назначению. В связи с тем, что строение находится в стадии строительства, соотнести ряд требований не представляется возможным.
Строящееся здание с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен>, не соответствует градостроительным нормам и правилам: не выдержаны отступы от стен здания до границ земельного участка по сведениям ЕГРН (менее 3м). При проведении экспертных работ выявлено не соответствие фактических границ земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен> и границами земельного участка по сведениям ЕГРН. Кроме того, границы земельного участка по сведениям ЕГРН пересекают фактический контур МКД. Данные обстоятельства свидетельствуют о возможной реестровой ошибке в местоположении границ земельного участка. Владельцу земельного участка рекомендуется уточнить местоположение границ по фактическому пользованию.
Также не соответствует требованиям безопасности зданий. Строительные работы не завершены. Территория строительной площадки не огорожена. Угроза здоровью, жизни людей, проходящих мимо здания, повреждения припаркованных неподалеку автомобилей имеется.
К существенным нарушениям строительных норм и правил можно отнести те, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека и при этом являться неустранимыми, а также другие подобные нарушения. Нарушения градостроительных норм и требований безопасности зданий являются существенными. Объект экспертизы, на дату обследования, не отвечает требованиям, предъявляемым к определению «здания», находится в стадии строительства, является объектом незавершенного строительства. Эксплуатация объекта по состоянию на <дата> невозможна. В связи с тем, что строящееся здание не соответствует требованиям безопасности, факторы, указывающие, что объект создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, имеются. Объект нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Оценивая заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно является допустимым, относимым и достоверным доказательством, поскольку соответствует положениям гражданского процессуального законодательства, требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение дано в пределах соответствующей специальности, мотивированно, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Кроме того, эксперт ФИО5, будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в судебном заседании выводы, изложенные в заключении эксперта поддержала, подтвердила, пояснив суду, что изначально здание строилось как жилое, необходима отделка. Процент готовности строительства считается по совокупности критериев. Отсутствуют дверные проёмы, лестницы. Спорный объект является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 56%.
По смыслу ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи Градостроительного кодекса).
В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1212.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
Вместе с тем, истцом не представлено каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих о наличии совокупности предусмотренных законом условий, при которых судом может быть признано право собственности на самовольную постройку.
Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО4 к Администрации г. о. Химки Московской области о сохранении и признании права собственности на административно-офисное здание, расположенное по адресу: Московская <адрес>, общей площадью 591,2± 2,7 кв.м – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 19 декабря 2025 г.
Судья К.А. Пшукова