УИД 57RS0019-01-2025-000586-30 Дело № 2-1-371/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года пгт. Нарышкино

Урицкий районный суд Орловской области

в составе в составе председательствующего судьи Дернова А.М.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при секретаре судебного заседания Грибакиной И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации Урицкого района Орловской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании жилого помещения домом блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации Урицкого района Орловской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании жилого помещения домом блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки.

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартиры № с кадастровым номером №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2025. Часть жилого дома, а именно квартира № находится на земельном участке с кадастровым номером: №. На личные средства истцов в 2024 была произведена реконструкция данной квартиры, её перепланировка и переустройство, выполненные в соответствии с требованиями строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ. Квартира является структурно обособленной частью двухквартирного жилого дома, разделенного на две части общей стеной, имеет отдельный вход, не имеет общих внутридомовых помещений, мест общего пользования, коммуникаций и инженерных сетей. Фактически квартира является блоком жилого дома блокированной застройки.

На основании изложенного, просили суд: сохранить квартиру № с кадастровым №, площадью 83,3 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>, в реконструированном состоянии и признать указанную квартиру жилым домом блокированной застройки.

В судебном заседании истцы, каждый, заявленные требования поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске, а также просили указать в решении суда о признании за ними права собственности на жилой дом блокированной застройки в принадлежащих им долях на спорную квартиру.

Представитель ответчика администрации Урицкого района Орловской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав истцов, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. (п. 1 ст. 222 ГК РФ)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ)

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. (п. 1 ст.263 ГК РФ)

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ)

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (п. 4 ст. 29 ЖК РФ)

Таким образом, право собственности на постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.

По смыслу закона при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав необходимо выяснять нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер, при этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для сноса самовольной постройки.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности, поскольку при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2001 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 476-ФЗ), которым среди прочего внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ).

Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. При этом Федеральным законом № 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ)

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в ред. до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в п.е 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В случае, если до дня вступления в силу данного федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в ред. до дня вступления в силу приведенного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных данным федеральным законом.

Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в ЕГРН указанных сведений. (ч. 3 ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ)

Таким образом, Федеральным законом № 476-ФЗ, вступившим в силу 01.03.2022, была устранена правовая неопределенность, возникающая при определении статуса жилых домов.

С учетом названных изменений существующие и вновь возводимые дома подлежат отнесению к одному из трех видов жилой недвижимости: жилой дом, блокированный жилой дом, многоквартирный дом.

С принятием и вступлением в силу Федерального закона № 476-ФЗ каждый блок признается домом блокированной застройки, если он блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок (п. 40 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ).

Понятия, обозначающего общее здание, состоящее из совокупности блоков, новый закон не предусматривает, подчеркивая тем самым автономность и самостоятельность каждого блока (дома блокированной застройки) как объекта недвижимости и объекта права.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность), и наличие отдельного земельного участка под каждым домом.

Действующие законодательство позволяет признать домом блокированной застройки любой объект, независимо от его наименования в ЕГРН (квартиры в многоквартирном двух-, трех-, до десяти- квартирном доме, доли в праве на индивидуальный жилой дом, части жилого дома, помещения в жилом доме, здании) в том случае, если фактические параметры такого объекта соответствуют критериям блокированной застройки. (п. 3, 5 ст.16 Федерального закона № 476-ФЗ)

Приказом Минстроя России от 17.05.2023 № 350-пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1-3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденные и введенные в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр.

Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в ред. с 18.06.2023) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Общая стена (общие стены) блокированных жилых домов не придают блокированной застройке классификационных признаков многоквартирного жилого дома.

Как установлено судом и следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 01.09.2025, истцам принадлежит на праве общей долевой собственности квартира с кадастровым №, общей площадью 50,1 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>: ФИО1 – две доли по 1/4, ФИО2 – 1/4 доля, ФИО3 – 1/4 доля. (л.д. 27 - 30, 37-39)

По тому же адресу согласно сведениям ЕГРН расположен земельный участок с кадастровым №, площадь 309+/-16 кв.м, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 – две доли по 1/4, ФИО2 – 1/4 доля, ФИО4 – 1/4 доля. (л.д. 21 - 26)

Согласно данным технического паспорта жилого помещения (квартиры №), с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>, составленного 24.01.2025 БУ Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», общая площадь квартиры составляет 83,3кв.м., в том числе жилая площадь – 46,0 кв.м, подсобная – 30,0 кв.м, помещений вспомогательного использования – 7,3 кв.м. (л.д.8-10)

Из ответа администрации пгт. Нарышкино Урицкого района Орловской области от 30.06.2025, адресованного ФИО2, следует, что ему отказано в выдаче разрешения на реконструкцию дома блокированной застройки (пристройки), расположенного по адресу: <адрес>, поскольку ФИО2 не было получено разрешение на строительство. (л.д.17)

Согласно справке филиала ПАО «Россети Центр» Орелэнерго, объект, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № не находится в охранной зоне ВЛ-04 кВ. (л.д.11)

На основании акта ООО «Всероссийское Добровольное Пожарное Общество Орловской области» № от ДД.ММ.ГГГГ о техническом состоянии вентиляционных и дымовых каналов спорной квартиры она соответствует нормативным требованиям и пригодным к эксплуатации под природный газ. (л.д.12 - 13)

По сообщению ООО «Жилводсервис» № от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира охранные зоны водопроводных сетей поселка, обслуживаемые ООО «Жилводсервис», не нарушает и не создает препятствий при обслуживании. (л.д.14)

Из сообщения АО «Газпром газораспределение Орел» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при обследовании строения – пристройки к жилому дому по адресу: <адрес> установлено, что строение не находится в охранной зоне сетей газораспределения и не нарушает действующих норм и правил. (л.д.18).

На основании выводов технического заключения БУ Орловской области «Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации» № 07-04 от 23.06.2025 спорная квартира площадью 83,2 кв.м., расположенная в пределах земельного участка с кадастровым №, является ранее учтенным обьектом в силу ст. 45 221-ФЗ от 24.07.2007 как часть жилого одноэтажного дома каменной конструкции (кирпич и ПГС блоки), соответствующая требованиям строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, безопасна для пользования и пригодна для проживания. (л.д.15-16)

При таких обстоятельствах, поскольку произведенная истцами реконструкция и переустройство принадлежащей им на праве собственности квартиры не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленных градостроительным регламентом, не создает кому-либо угрозы жизни и здоровью, произведено на земельном участке, принадлежащем истцам на праве общей долевой собственности, целевое назначение этого земельного участка соблюдено, исковые требования о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании его блоком жилого дома блокированной застройки подлежат удовлетворению.

Также суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на жилой дом блокированной застройки в принадлежащих им долях на спорную квартиру, а именно: за ФИО1 в размере 1/2 доли, за ФИО2 – 1/4 доли, за ФИО3 – 1/4 доли.

Согласно ст.ст. 17 и 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, изменения уникальных характеристик объекта недвижимости, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации Урицкого района Орловской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании жилого помещения домом блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки – удовлетворить.

Сохранить жилое помещение – квартиру № с кадастровым номером №, площадью 83,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Признать жилое помещение – квартиру № с кадастровым номером №, общей площадью 83,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки.

Признать за ФИО1 1/2 долю, за ФИО2 1/4 долю, за ФИО3 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 83,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Урицкий районный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – с 15.10.2025.

Мотивированный текст решения составлен 15.10.2025.

Председательствующий А.М. Дернов