УИД 61OS0000-01-2023-000194-69
Дело № 3а-154/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону 17 ноября 2023 г.
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000391 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость названного объекта, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, она обратилась в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 12 июня 2023 г. № 20/23.
Решением ГБУ от 18 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000391 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По мнению ФИО1, это решение ГБУ является необоснованным, нарушает ее права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 18 июля 2023 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 5 июня 2023 г. – 9 584 000 рублей.
После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 17 008 000 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону, ФИО2
В письменных возражениях, представленных на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, ГБУ просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.
Аналогичная позиция была изложена в возражениях Минимущества Ростовской области.
В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
От администрации г. Ростова-на-Дону и ФИО2 отзывы, ходатайства в суд не поступили.
Суд предпринял возможные меры для своевременного извещения ФИО2, однако почтовые отправления, адресованные указанному лицу, возвращены в суд за истечением срока хранения. Учитывая, что ФИО2 не обеспечила получение корреспонденции по адресу проживания, суд при изложенных обстоятельствах признает её надлежаше извещенной о времени и места рассмотрения дела.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 2 ноября 2023 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).
На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 4 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственного помещения – цех № 4, расположенного по адресу: ... находится в общей долевой собственности: ФИО2 и ФИО1
Кадастровая стоимость указанного объекта, применяемая с 1 января 2023 г., утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 21 081 160 рублей.
22 июня 2023 г. в ГБУ поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости. С заявлением представлен отчет от 12 июня 2023 г. № 20/23 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 июня 2023 г. определена в размере 9 584 000 рублей.
18 июля 2023 г. ГБУ принято решение № ОРС-61/2023/000391 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.
17 августа 2023 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.
Проверяя законность и обоснованность оспариваемого решения, суд отмечает, что оно принято уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В обоснование решения от 18 июля 2023 г. бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статей 11, 16 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3, 8, 9 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подп. 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 3 пункта 2, подп. 7 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункта 11, подп. «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, в том числе на отсутствие сведений о независимости заказчика оценки и оценщика, основных выводов относительно рынка недвижимости в соответствующем сегменте; на недостаточную обоснованность корректировки на площадь, несоответствие содержания таблицы корректировок расчетам и описанию, отсутствие расчета веса корректировок, затрудняющего понимание логики и объема проведенного оценщиком исследования; неприведение в отчете обоснования использования лишь части доступных оценщиком аналогов и отказ от использования остальных.
В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использования объектов-аналогов, при применении корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Степень такого влияния может быть определена после устранения нарушений оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В целях проверки доводов представителя административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ...
В заключении эксперта ... от 14 октября 2023 г. № 138 сделан вывод о том, что отчет об оценке от 12 июня 2023 г. № 20/23 не соответствует требованиям законодательства, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пунктам 2, 3 ФСО IV, пункту 7 ФСО VI, пунктам 5, 8, 11д, 22б, 22в, 25 ФСО № 7.
Эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения, оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе частично - перечисленные в решении ГБУ от 18 июля 2023 г.
В частности, экспертом указано на неподтвержденность информации о датах размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, неполноту использования оценщиком информации об объектах, приведенной в объявлениях; на несоответствие вида разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов при отсутствии обоснования отказа от корректировки по этому параметру; ошибку при определении местоположения одного из аналогов, повлекшую отказ от корректировки по этому признаку; необоснованность отказа от корректировки цен аналогов на обеспеченность инженерными коммуникациями.
Экспертом отмечено, что описание объекта оценки выполнено с нарушением требований законодательства. Выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, неполная и недостоверная.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Возражения относительно заключения эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлены.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Таким образом, оспариваемым решением бюджетного учреждения охраняемые законом права и интересы административного истца не нарушены. Основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 18 июля 2023 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 5 июня 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 14 октября 2023 г. № 138 в размере 17 008 000 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка рассчитана экспертом по результатам проведенного в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки анализа рынка, на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта в основу своего решения.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано и судебные расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы в полном объеме должны быть возложены на ФИО1 (статья 111 КАС РФ).
ООО ОК «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы в сумме 52 955,88 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы ... за ФИО1 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 52 000 рублей. Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу. Доплата взыскивается с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000391 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственного помещения – цех № 4, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2023 г. в размере 17 008 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 22 июня 2023 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ... за ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-154/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 52 000 рублей.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» доплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 955,88 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А. Руднева