Дело № 2-212/2023

39RS0004-01-2022-004146-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03.03.2023 года

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

Председательствующего судьи Нагаевой Т.В.,

При секретаре Лалетиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ПГО «Луч-3», ФИО4 о признании права отсутствующим, оспаривании решения очно-заочного собрания и др.

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском в суд, указав, что 24.08.1994 года, на основании постановления главы администрации Балтийского района города Калининграда № 584 «Об утверждении списка владельцев индивидуальных транспортных средств на выделения земельных участков для строительства гаражей и их перерегистрацию», ему выделен земельный участок под строительство гаража на территории гаражного общества «Луч-3», расположенного по адресу: <адрес> (далее - гаражное общество). В 1996 году на основании указанного постановления на территории гаражного общества «Луч-3» за свой счет и своими силами возведен гараж, площадью 20,7 кв.м., который в настоящее время числится в гаражном обществе за номером №, расположен в ряду №.

Право собственности на указанный гараж, как на объект недвижимости, у него возникло в результате того, что он его построил собственными силами и за свой счет до 1997 года. При этом, возникшее право собственности на данный гараж не зависит от того, что им не произведена его государственная регистрация, поскольку в силу положений ст. 218 ГК РФ, ч.1, ч. 3 ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на вновь созданный объект недвижимости, до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признается юридически действительным за лицом, создавшим его, при отсутствии государственной регистрации данного гаража как объекта недвижимости в ЕГРН, запись о котором может быть внесена по желанию правообладателя в любой момент.

Из выписки ЕГРН видно, что гараж № ряда № в ПГО Луч-3 поставлен на кадастровый учет 22.03.2021г. и находится в собственности ФИО3 с 22.03.2021г. Также данная выписка содержит сведения о том, что строительство гаража завершено в 1996г., то есть до передачи муниципальных земель в аренду гаражному обществу, так как договор аренды был заключен 23.11.1998г. В этой связи гаражное общество не имело оснований регистрировать свое право на данный гараж, так как права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику. В дальнейшем ПГО Луч-3, в лице ФИО6, и ФИО4 заключили ничтожную сделку, представив в Управление Россреестра по К/о договор купли-продажи для регистрации права собственности на указанный гараж за ФИО4. На основании ст. 168 ГК РФ, сделка ничтожна, в связи с чем, просил признать отсутствующим право собственности у ФИО4 на спорный гараж, признать недействительной, ничтожной сделкой купли-продажи данного гаража между гаражным обществом и ФИО4 и признать отсутствующим право на данный гараж у ПГО Луч-3.

Так как в ходе судебного разбирательства были установлены иные обстоятельства относительно действий ответчика в отношении спорного гаража, истец уточнил требования, указав, что 15.02.2020г. года в ПГО «Луч-3» проведено очно-заочное очередное общее собрание, которое оформлено протоколом № 1 от 15.02.2020 года. В ходе обсуждения вопроса № 7 собранием принято решение об изъятии и продажи гаража № ряда №. 15.01.2021г. между ФИО4 и ПГО «Луч-3» заключен договор купли - продажи, согласно которому ПГО передало в собственность ФИО4 спорный гараж за плату, в размере <данные изъяты> рублей. 22.01.2021 года между ПГО и ФИО4 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером КН №, под существующий гараж № ряда №, для его эксплуатации. 22.03.2021 года ФИО4 зарегистрировал за собой право собственности на гараж № ряд № с кадастровым номером № площадью 20,7 кв.м. расположенный по адресу <адрес> ПГО «Луч-3».

В ходе судебного разбирательства, при изучении регистрационного дела спорного гаража, видно, что ФИО4 предоставил в органы государственной регистрации технический план от 05.03.2021 года, составленный кадастровым инженером ФИО1, в состав которого вошла декларация об объекте недвижимости от 22.01.2021 года, и указанный выше договор субаренды земельного участка.

Такой порядок регистрации права собственности спорного гаража предусмотрен положениями п.10 ст. 40, ч.11, 13 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» и п. 1ч. 17 ст. 51 ГрКРФ.

Вместе с тем, представитель ФИО4 пояснил в судебном заседании, что он до регистрации своего права собственности данного гаража, являлся правообладателем спорного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от 15.01.2021 года, о чем он указал в декларации, являющиеся неотъемлемой частью указанного техническое плана. Из исследованного в ходе судебного заседания регистрационного дела видно, что гараж № ряда № ПГО «Луч-3» никогда не регистрировало, государственная регистрация договора купли-продажи от 15.01.2021 года о переходе права собственности на спорный гараж от ПГО к ФИО4, в ЕГРН не производилась.

При таких обстоятельствах у ФИО4 не могло возникнуть право собственности на данный гараж в силу ч.3 ст. 69 Федерального закона, согласно которой государственная регистрация прав на объекты недвижимости, созданные до 1997 года, не требующие получения разрешение на строительство, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна, при государственной регистрации перехода таких прав. В этой связи, указанный договор купли-продажи от 15.01.2021 года носит ничтожный характер силу положения ст. 168 ГК РФ, и не порождает юридически значимых последствий. Носит ничтожный характер и договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, так как он заключен с лицом, которое не вправе распоряжаться гаражом, земельный участок под который ему был выделен. С учетом изложенного и представленный на регистрацию техплан гаража не может являться документом основанием его регистрации права, поскольку входящая в его состав декларация содержит недостоверные сведения о правообладателе гаража.

Кроме того, имеется основания считать недействительным решение указанного общего собрания, оформленного протоколом № 1 от 15.02.2020 года, в части вопроса № 7, которым принято решение об изъятии спорного гаража и выставлении его на продажу в счет погашения долгов, поскольку в нарушении п.3 ст. 181.5 ГК РФ, оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания. В данном случае, вопросы относящиеся к компетенции общего собрания ПГО «Луч-3» обозначены в уставе ПГО «Луч-3», утвержденного протоколом внеочередного собрания участников ПГО «Луч-3» от 16.04.2013 года. В пункте 30 Устава указаны вопросы, решение по которым отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ПГО, в перечень который не входит полномочия общества изымать и тем более продавать гаражи без их оценки. Из пункта 30.10 Устава следует, что к исключительной компетенции общего собрания членов ПГО может быть также отнесено решение иных вопросов. В соответствии с п. 20.2 Устава, в случае отсутствия правоустанавливающих документов на гараж, данное имущество подлежит описи и оценке, и продаже в счет погашения долга путем проведения собрания. Разница между суммой при продаже гаража и долга, общество обязано вернуть разницу владельцу гаража, если такое имеется имущество (п. 20.2). Из буквального толкования пункта 20.2 Устава следует, что ПГО не уполномочено изымать безхозяйные гаражи, расположенные на территории гаражной стоянки на основании решения общего собрания, и распоряжаться ими по своему усмотрению, продавая данное имущество. Уставом не регулируется вопрос о том, кем и в каком порядке должна быть проведена продажа гаража при возникновении долгов. Более того, положения данных пунктов Устава противоречат положению ст. 209 ГК РФ, из которой следует, что правом распоряжения имуществом обладает только его собственник. В этой связи, на момент сделки со спорным гаражом, ПГО должно было приобрести его в собственность (например, в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), иным законным способом), и провести государственную регистрацию такого права. В свою очередь, доказательств возникновения у ПГО права собственности на спорный гараж, ответчиком не представлено. Таким образом, общее собрание ПГО, проведенное 15.02.2020 года, является недействительным в части вопроса № 7 - об изъятии и продажи спорного гаража.

Истец просил признать недействительным решение очно-заочного общего собрания ПГО «Луч-3» от 15.02.2020 года в части изъятия и продажи имущества (гаража № ряда №) в счет погашения долга, оформленного протоколом № 1 от 15.02.2020 года. Признать недействительной, ничтожной сделкой договор купли-продажи гаража № ряда № от 15.01.2021 года, расположенного в ПГО «Луч-3» по адресу: <адрес> (кадастровый номер гаража № ряда №), заключенный между ПГО «Луч-3» и ФИО4. Признать недействительным технический план от 05.03.2021 года, составленного кадастровым инженером ФИО1, в состав которого вошла декларация об объекте недвижимости от 22.01.2021 года, представленная ФИО4 для регистрации права собственности на гараж № ряда №. Признать отсутствующим у ФИО4 право собственности на гараж № ряда №, расположенного в ПГО «Луч-3» по адресу: <адрес> (кадастровый номер гаража № ряда№). Признать недействительным договор субаренды от 22.01.2021 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ПГО «Луч-3» и ФИО4 под использования гаража № ряда № площадью 20,7 кв.м., с кадастровым номером: №.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель истца по ордеру ФИО5 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить. Пояснял, что изначально сторона ответчика утверждала, что право собственности возникло на основании решения собрания. Полагает, что решение собрания является недействительным, потому как вышло за свои полномочия. Никакое гаражное общество правами по распоряжению имуществом не наделено. Дзигунский и ФИО11 знакомы с 1994 года, строили гаражи в 1996 году одновременно. У них смежные гаражи, они примыкают друг к другу. Когда его доверитель закончил строительство гаража, впоследствии передал его ФИО12 во временное пользование, которым он пользовался до 2019г. Передача никак не оформлялась, но фактически строил гараж Дзигунский. Когда Дзигунский пришел в гаражное общество, то увидел, что там висит другой замок. Также оспаривает собрание. Ничтожность заключается в том, что общество не вправе изымать и без оценки продавать имущество, а признак оспоримости, что протокол оформлен 15 февраля 2020г., то есть такой же датой, как и был принят устав. Заочное голосование проводилось до 30 июня 2020 года, голоса заочные не были учтены.

Представители ответчика ГПО «Луч-3» председатель общества ФИО7 ФИО8 по доверенности, в том числе как представитель ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Поясняли, что Дзигунский никогда не числился ни владельцем, ни собственником, членом общества, которое создано в 1990 г., он никогда не являлся, никакие взносы не платил, и о Дзигунском они узнали только из иска. Гараж существовал, но кто и когда его строил, такой информации нет. Никто никогда по этому гаражу не обращался, построен он был в 1996г. и с этого момента был заброшен. Информацию об этом гараже взять было негде. Потом, когда стали заниматься заброшенными гаражами, собрали общее собрание, и на собрании приняли решение об исключении членов и об изъятии гаража для продажи в счет погашения задолженности в соответствии с уставом. Сам ФИО13 является членом гаражного общества, но с 2019 года он перестал оплачивать членские взносы, но членская книжка у него есть. Относительно того, что ФИО14 пользовался гаражом Дзигунского, у них таких сведений нет. Задолженность по гаражу была за 10 лет. Право собственности на гараж не регистрировали. По собранию голоса считались в процессе заочного собрания, но берется первоначальная дата назначения общего собрания, исходя из этого, и был составлен протокол. Изначально, сделали протокол 30 числом, когда посчитали голоса, и когда отдали документы на регистрацию, юстиция сказала, что сделано все неправильно, что должны протокол оформить 15 февраля 2020г. Они переделали. Протокол оформлен 15.02.2020г. потому что у них было продление на очно-заочное голосование, в связи с тем, что не пришло нужное количество людей. ФИО4 приобрел гараж на основании договора купли-продажи, он его сам не строил.

ФИО7 пояснял, что у истца нет ни одного документа, на каком основании он построил гараж. В журнале никогда такого человека не было. В последние 10-15 лет гараж пришел в негодное состояние. Когда подняли вопрос, как найти собственника, а собственника не было, составили акт вскрытия, сняли замок. Когда зашли, то увидели, что крыша течет, там была дырка, полов нет, никаких вещей тоже не было. В акте указали, что собственника нет. Когда своими усилиями починили гараж, сразу объявился ФИО15. Ни в одном архивном документе Дзигунский не фигурирует. Считает, что гаражное общество вправе распоряжаться бесхозными гаражами, так как это предусмотрено уставом.

Представитель ПГО Луч-3 ФИО7 представил письменные возражения на иск, в которых просил в иске отказать, так как у Дзигунского отсутствуют документы на спорный гараж, с ни какими заявлениями в общество он не обращался, гараж за ним не числился и не принадлежал ему. Так как владелец спорного гаража известен не был, задолженность за гараж более 10 лет, гараж был выставлен на продажу. ФИО4 приобрел гараж по договору купли-продажи от 15.01. 2021г., поэтому является законным его собственником.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по К/о в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица администрации ГО «Город Калининград» по доверенности ФИО9 в судебном заседании поясняла, что земельные участки были предоставлены гаражному обществу, а сведений о заключении договоров аренды или субаренды с Дзигунским в администрации отсутствуют. Каких-либо доказательств о возникновении права собственности отсутствующим у ПГО Луч-3, исходя из уточненных исковых требований, не увидели, в связи с этим поддержать требования истца не могут.

В соответствии со ст. ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в судебное заседание.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО4 зарегистрировано право собственности на гараж № с КН №, расположенный по адресу: <адрес> ПГО Луч-3, ряд № на основании представленного технического плана от 05.03.2021г., составленного кадастровым инженером ФИО1, в состав которого вошла декларация об объекте недвижимости от 22.01.2021г. и договора субаренды от 22.01.2021г, заключенного между ПГО «Луч-3» и ФИО4 Указанный порядок регистрации права собственности спорного объекта предусмотрен положениями п.10. ст.40, ч.11 ст. 11, 13 ст. 24 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Из представленных документов следует, что ФИО4 зарегистрировал право собственности на объект в упрощенном порядке, как лицо создавшее его.

Вместе с тем, как поясняла в судебном заседании представитель ответчика ФИО8, ФИО4 данный гараж не строил, а приобрел его по договору купли-продажи у ПГО Луч-3.

Истец обратился в суд с иском о признании зарегистрированного права ФИО4 на гараж отсутствующим, поскольку данный гараж строился им за свой счет и своими силами, и построен он был в 1996 году,

Доводы стороны истца подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе архивной выпиской от 11.04.2022г. МКУ «Калининградский городской архив» № 128/04-а, согласно которой в списке № 1 владельцев индивидуальных транспортных средств на выделение участков под строительство гаражей значится ФИО2, общество ЛУЧ-3, а также ФИО16, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, подтвердивший строительство спорного гаража ФИО2

В силу требований ст. 69 вышеназванного закона, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие сведений о зарегистрированных правах на возведенный Дзигунским гараж, не препятствует ему обратиться в суд с иском о признании отсутствующим право собственности на гараж у ФИО4, поскольку согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку на ПГО Луч-3, ни ФИО4 спорный гараж не строили, соответственно право ФИО4 на спорный гараж, зарегистрированное в упрощенном порядке, подлежит признанию отсутсвующим.

Как указывал в судебном заседании представитель ответчика ФИО4, до регистрации права собственности на гараж, ФИО4 приобрел его по договору купли-продажи от 15.01.2021г. у ПГО Луч-3. Вместе с тем, право собственности ПГО Луч-3 на спорный гараж не регистрировало, регистрация перехода права от общества к ФИО4 также не производилась.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

При таких обстоятельствах у ФИО4 не могло возникнуть право собственности на данный гараж, на основании договора купли-продажи, так как доказательств признания данного имущества бесхозяйным и обращения его в пользу ГПО «Луч-3» в установленном порядке суду не представлено, как и доказательств, подтверждающих возникновение права собственности на спорный гараж у ПГО Луч-3. Соответственно распорядиться данным имуществом общество не могло.

В этой связи, указанный договор носит ничтожный характер и в силу ст. 168 ГК РФ не порождает юридических последствий, как и договор субаренды земельного участка, заключенный обществом с ФИО4, так как он заключен с лицом, которое не имело право распоряжаться данным гаражом. С учетом вышеизложенного, также

Стороной ответчика ПГО Луч-3 в подтверждение законности произведенной сделки представлен протокол № 1 очно-заочного очередного общего собрания от 15.02.2020г., которым п.7 решено исключить из членов ПГО Луч-3, описать гаражи и выставить их на продажу в счет погашения долгов, в том числе по спорному гаражу, согласно Приложению № 4.

Вместе с тем, решение данного собрания по данному вопросу принято в нарушение требований ст. 181.5 ГК РФ, как не относящиеся к компетенции общего собрания. В п.30 Устава ПГО Луч-3 указаны вопросы, решение по которым отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ПГО, в перечень которой не входит полномочия общества изымать и продавать гаражи, в том числе без их оценки. Более того, положения устава в п. 20.2, согласно которого в случае отсутствия правоустанавливающих документов на гараж, данное имущество подлежит описи и оценке, и продаже в счет погашения долга путем проведения собрания; разница между суммой при продаже гаража и долга, общество обязано вернуть разницу владельцу гаража, если такое имущество имеется, противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, из которой следует, что правом распоряжения имуществом обладает только собственник. Гаражное же общество на момент совершения сделки купли-продажи, собственником гаража не являлось. Таким образом, общее собрание, оформленное протоколом от 15.02.2020г, является недействительным в части вопроса № 7 – об изъятии и продаже спорного гаража.

Таким образом, требования истца законны и подлежат удовлетворению, кроме требования о признании недействительным технического плана от 05.03.2021 года, составленного кадастровым инженером ФИО1, как заявленное излишне, поскольку указанный технический план составляется для постановки на кадастровый учет, и соответственно никаких прав истца не нарушает.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным решение очно-заочного общего собрания ПГО «Луч-3» от 15.02.2020 года в части изъятия и продажи имущества (гаража № ряда №) в счет погашения долга, оформленного протоколом № 1 от 15.02.2020 года.

Признать недействительной, ничтожной сделкой договор купли-продажи гаража № ряда № от 15.01.2021 года, расположенного в ПГО «Луч-3» по адресу: <адрес> (кадастровый номер гаража № ряда №), заключенный между ПГО «Луч-3» и ФИО4.

Признать отсутствующим у ФИО4 право собственности на гараж № ряда №, расположенного в ПГО «Луч-3» по адресу: <адрес> (кадастровый номер гаража № ряда№).

Признать недействительным договор субаренды от 22.01.2021 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ПГО «Луч-3» и ФИО4 под использования гаража № ряда № площадью 20,7 кв.м., с кадастровым номером: №.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным технического плана от 05.03.2021 года, составленного кадастровым инженером ФИО1, в состав которого вошла декларация об объекте недвижимости от 22.01.2021 года, представленная ФИО4 для регистрации права собственности на гараж № ряда №, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 марта 2023 года.

Судья подпись