УИД: 77RS000918-02-2025-002517-45
Дело № 2-5695/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2025 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5695/2025 по иску фио к фио, фио о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, пени, убытков,
УСТАНОВИЛ:
истец фио обратился в суд с иском к ответчикам фио, фио, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения от 04.02.2023, заключенного между фио и фио, за период с 04.09.2024 по 07.09.2024 в размере сумма, пени за период с 06.04.2023 по 07.09.2024 в размере сумма, убытков в результате причинения ущерба имуществу в размере сумма, задолженности по коммунальным платежам за период с 04.08.2024 по 07.09.2024 в размере сумма, судебных расходов на оплату услуг по оценке в размере сумма, а всего сумма
В обоснование заявленных требований указано, что истец фио является собственником жилого помещения по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
04.02.2023 между фио и ответчиком фио заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование (наем) за плату жилое помещение по адресу: адрес.
В соответствии с отчетом ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024 рыночная стоимость затрат, необходимых для устранения ущерба, который причинен в период с 04.02.2023 по 07.09.2024 в результате исполнения договора найма жилого помещения от 04.02.2023 движимому имуществу по адресу: адрес, с учетом износа, по состоянию на 10.09.2024 составляет сумма
По состоянию на 07.09.2024 задолженность по договору найма составляет сумма, из которых: по оплате найма за период с 04.09.2024 по 07.09.2024 в размере сумма, пени за нарушение срока внесение платежей за найма жилого помещения за период с 06.04.2023 по 07.09.2024 в размере сумма, убытки в результате причинения ущерба имуществу в размере сумма, исходя из результатов оцени за вычетом сумма, являющихся депозитом по договору (из расчета: 318 000-78 000), задолженность по коммунальным платежам за период с 04.08.2024 по 07.09.2024 в размере сумма, что послужило основанием для обращения в суд с названным иском.
В судебное заседание истец фио, ответчики фио, фио не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не представили, об уважительности причины неявки суду не сообщили.
Ответчиками фио, фио представлен отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым ответчики просили отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц, извещённых о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, по представленным доказательствам.
Суд, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Положениями статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В силу положений статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно частям 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, исходя из предмета заявленных требований, юридически значимыми по делу обстоятельствами являлось установление периода действия договора найма жилого помещения, исполнение обязанности по внесению платы нанимателем, причинение вреда имуществу истца в результате действий нанимателя и размер причиненного вреда.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что фио является собственником жилого помещения по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
04.02.2023 между фио и ответчиком фио заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование (наем) за плату жилое помещение по адресу: адрес.
В соответствии с п. 3.1 договора, дополнительным конфиденциальным соглашением от 04.02.2023 размер месячной платы составляет сумма в месяц. В момент подписания договора наниматель оплачивает арендную плату в размере сумма и залог за сохранность имущества в размере сумма, которая является страховым депозитом на случай порчи или исчезновения имущества, указанного в описи, за исключением естественного амортизационного износа, а также возникновения непокрытой нанимателем задолженности по платежам, указанным в разделе 3 договора найма жилого помещения, и при отсутствии претензий подлежит возврату в момент расторжения договора найма. Последующие платежи вносятся нанимателем вперед авансом за 1 месяц в срок до 04 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет наймодателя, либо наличными средствами, в случае задержки платежа нанимателем наймодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Согласно п. 2.2.1 договор заключен на срок с 04.02.2023 по 04.02.2024.
В соответствии с п. 2.3.3 договора наниматель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом наймодателя за один месяц, а внесенная в соответствии с п. 4.1 договора предоплата за этот месяц возврату не подлежит.
Согласно п. 2.2.3 наймодатель обязуется передать в наем имущество, находящееся в квартире, по описи.
Пунктом 2.4.4. договора установлено, что в случае нарушения срока и суммы платежей, предусмотренных договором, по вине нанимателя, наниматель уплачивает неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы, просроченной к уплате.
Согласно п. 2.4.7 договора по окончанию действия настоящего договора освободить квартиру и передать квартиру, имущество, ключи согласно описи наймодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа или по иным условиям настоящего договора.
Пунктом 2.4.15 договора установлено, наниматель в процессе эксплуатации квартиры несет ответственность за причинение вреда имуществу по своей вине или вине проживающих.
Согласно п. 3.3. договора наниматель оплачивает счета за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение по показаниям счетчиков, интернет, телефон, спутниковое телевидение и услуги консьержа.
В соответствии с п. 4.1 договора при расторжении нанимателем настоящего договора ранее оговоренного срока сумма залога, внесенная нанимателем, не возвращается.
04.02.2023 сторонами договора составлен акт приема - передачи жилого помещения (квартиры), опись передаваемого имущества, содержащий перечень переданного в пользование имущества, указано на то, что в квартире сделан евроремонт.
Согласно п. 7 акта приема-передачи наниматель обязуется поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, содержать ее в чистоте и порядке, делать уборку, бережно пользоваться переданным ему имуществом в соответствии с настоящим актом и обеспечить его сохранность.
23.01.2024 сторонами заключено дополнительно соглашение к договору найма жилого помещения от 04.02.2023, по условиям которого срок действия договора продлен на период с 04.02.2023 по 04.02.2025.
Согласно п. 4.1 договора при расторжении договора ранее 04.09.2024 сумма, внесенная нанимателем, не возвращается.
В соответствии с п. 4.2 при расторжении договора ранее 04.09.2024 при соблюдении нанимателем условий договора, наймодатель обязуется предоставить один месяц проживания нанимателю бесплатно, либо возместить стоимость проживания за один месяц проживания.
Согласно п. 3 остальные условия договора остаются без изменений.
23.01.2024 сторонами заключено дополнительное конфиденциальное соглашение от 23.01.2024, по условиям которого с 04.02.2024 размер ежемесячной платы с 04.02.2024 составляет сумма, 04.02.2024 наниматель оплачивает наймодателю арендную плату в размере сумма, залог за сохранность имуществе в размере сумма, при этом залог за сохранность имущества в размере сумма, внесенный нанимателем 04.02.2023 сохраняется у наймодателя в течение нового срока действия договора, таким образом, общая сумма залога составляет сумма, последующие платежи вносятся нанимателем вперед авансом за один месяц в срок до 04 числа каждого месяца.
Из содержания переписки истца и ответчика фио следует, что 12.08.2024 ответчиком фио сообщено о выселении 04.09.2024 из принадлежащего истцу жилого помещения, достоверность содержания переписки подтверждается объяснениями сторон, ссылавшиеся на ее содержание.
15.08.2024 истец уведомил ответчиков о том, что датой расторжения договора, в соответствии с его условиями, следует считать 12.09.2024, с учетом даты уведомления о расторжении договора – 12.08.2024; указано на то обстоятельство, что диван в гостиной разорван и не будет принят по акту приема-передачи, поскольку подлежит замене, сообщено о необходимости осуществить уборку жилого помещения, помыть окна, почистить коврик, что подтверждается перепиской сторон от 15.08.2024.
04.09.2024 ответчиком фио сообщено истцу о том, что датой расторжения договора найма является 12.09.2024, указав на несогласие с остальной частью требований.
06.09.2024 ответчик сообщил о том, что квартира освобождена, стороны согласовали встречу для передачи жилого помещения на 07.09.2024, что подтверждается перепиской сторон от 06.09.2024 (л.д. 12-15).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что в период до 04.09.2024 обязанность по оплате найма жилого помещения ответчиками исполнялась в полном объеме, но с нарушением сроков оплаты, а именно осуществление оплаты осуществлялось ответчикам в 2023-2024 гг. с задержками на 2-9 дней. В период с 04.09.2024 плата по договору найма ответчиками не производилась. В нарушение условий договора квартира была освобождена нанимателем ранее согласованного срока 12.09.2024, а именно 07.09.2024. 07.09.2024 при осмотре квартиры с участием ответчика фио выявлены многочисленные повреждения квартиры и имущества: отсутствие воды на кухне и в ванной комнате, в связи с нерабочим состоянием смесителей, смеситель а кухне демонтирован, подводка к смесителям повреждена; квартира не убрана; японский телевизор и техника повреждены – потеряны многочисленные детали, в том числе электроплаты, из-за несанкционированного демонтажа и разбора техники в гостиной, переноса на лоджию и хранения таковой на балконе при отрицательной температуры, то есть нарушены условиях хранения; французский трехместный диван с гобеленовой обивкой в гостиной разодран – порвана обвивка левой и правой ручек, порвана обивка сидений дивана, диван не пригоден для использования, два кресла повреждены, у журнального столика сломана деревянная рама основания столика, который не пригоден для использования; люстра на кухне демонтирована, света на кухне не имеется, шкаф под кухонной мойкой, находился длительное время под воздействием повышенной влажности и пришли в негодность; входная металлическая дверь квартиры перекошена, одна петля повреждена; в туалетной комнате унитаз внутри темно-желтый; воды в бачок унитаза набрать нельзя, духовой шкаф на кухни не включается, свет внутри не горит, вентилятор не работает, а также иные повреждения, приведенные в отчете ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024, что подтверждается результатами фотофиксации, выполненными 07.09.2024, отчетом ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024, таким образом условия договора по передаче имущества в том состоянии, в котором она была передана, нарушены.
Судом также установлено, что 09.09.2024 истец уведомил ответчиков о произведении осмотра жилого помещения независимым оценщиком 10.09.2024 и возможности присутствовать при проведении такового, что подтверждается содержанием переписки сторон (л.д. 16).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что 10.09.2024 ответчики на осмотр не явились, ссылаясь на факт передачи жилого помещения 07.09.2024 и отсутствии необходимости в ее повторной передачи. Таким образом, акт приема передачи квартиры и имущества сторонами не подписан, квартира не передана, как следствие по состоянию на 19.02.2025 акт передачи жилого помещения и опись имущества от 04.02.2023 сохраняют свою юридическую силу.
В соответствии с отчетом ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024 рыночная стоимость затрат, необходимых для устранения ущерба, который причинен в период с 04.02.2023 по 07.09.2024 в результате исполнения договора найма жилого помещения от 04.02.2023 движимому имуществу по адресу: адрес, с учетом износа, по состоянию на 10.09.2024 составляет сумма
В обоснование заявленных требований истец также ссылается на то обстоятельство, что по состоянию на 07.09.2024 задолженность по договору найма составляет сумма, из которых: по оплате найма за период с 04.09.2024 по 07.09.2024 в размере сумма, пени за нарушение срока внесение платежей за найма жилого помещения за период с 06.04.2023 по 07.09.2024 в размере сумма, убытки в результате причинения ущерба имуществу в размере сумма, за вычетом сумма, являющегося депозитом по договору (из расчета: 318 000-78 000), задолженность по коммунальным платежам за период с 04.08.2024 по 07.09.2024 в размере сумма, что послужило основанием для обращения в суд с названным иском.
Из объяснений ответчиков, содержащихся в отзыве на иск следует, что претензии относительно нарушения сроков оплаты по договору найма в период действия договора истцом не предъявлялось, равно как требований об уплате пени и возмещения убытков; напротив, истец принимал платежи по договору без возражений, что в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ свидетельствует о его молчаливом согласии с незначительными задержками и является молчаливым изменением условий договора в части сроков оплаты, при этом требования об изменении условий договора относительно срока оплаты истцом адрес ответчика также не направлялись; предъявление требований об оплате пени в связи с расторжением договора свидетельствует о злоупотреблением со стороны истца своим правом и намерении обогатиться за счет ответчиков; кроме того, данное поведение противоречит принципу добросовестности, установленному ст. 1 ГК РФ, поскольку поведение истца создало ложное впечатление о том, что задержки оплаты на несколько дней не являются нарушением договора; вместе с тем, поскольку задержки составляли от 2 до 9 дней, убытки истцу причинены не были, а начисленные пени при данных обстоятельствах не соответствуют принципу справедливости, установленному ст. 6 ГК РФ; 04.09.2024, то есть за 8 дней до согласованного срока, ответчики уведомили истца о намерении освободить квартиру 12.09.2024, 06.09.2024 дополнительно сообщили о том, что фактически завершают выезд; квартира была передана истцом без возражений относительно сроков расторжения договора; требований о компенсации за досрочное освобождение в момент передачи квартиры 07.09.2024 истцом не предъявлялось; при этом после передачи ключей 07.09.2024, что подтверждается перепиской сторон, истец начал распоряжаться квартирой, организовав осмотр жилого помещения оценщиком 10.09.2024, что подтверждает факт завершения арендных правоотношений; истцом не представлено доказательств о причинении реальных убытков в результате освобождения квартиры на 5 дней ранее оговоренного срока, поскольку отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерении истца осуществить передачу квартиры в аренду иному арендатору в указанный период; возражая относительно требований о возмещении ущерба в результате порчи имущества, ответчик указывает на то обстоятельство, что все предметы в квартире имели значительный износ, а именно более 5 лет таковые находились в эксплуатации, при заселении ответчикам была дана специальная инструкция о пользовании смесителем в ванной, что свидетельствует о его неудовлетворительном состоянии при заключении договора найма, при этом ответчиками за свой счет осуществлена замена смесителя на новый, так как старый практически не функционировал, телевизор, устаревшей кинескопной модели, ответчиками не использовался и хранился на балконе, духовой шкаф находился в неисправном состоянии до заселения, имел слабый нагрев; аналог дивана с выцветшей обвивкой можно заменить посредством ресурсов Авито безвозмездно или за символическую плату, электропроводка при заселении была частично неисправна; 90 % имущества в жилом помещении не использовалось: телевизор и аудиотехника были перенесены на балкон, декоративные предметы, посуда – убраны в коробки, остальное в целом не использовалось в быту; рыночная стоимость всего содержимого квартиры не превышает сумма, стоимость аналога имеющегося у истца дивана с выцветшей обивкой на Авито составляет от 0 до сумма, старый телевизор от 0 до сумма как утиль, кухонная техника от 1 000 до сумма, с учетом износа, остальные предметы не имеют значимой стоимости; фактически истцом предъявлены недобросовестные, завышенные требования о замене старых вещей на новые, компенсации за предметы, которые ответчиками не использовались, были в неудовлетворительном состоянии на момент передачи и имеют нулевую рыночную стоимость; оценка причиненного имущества проводилась в отсутствие ответчиков, не имевших возможности представить возражения; в расчетах использована стоимость новых вещей без учета их реального срока изготовления и эксплуатации, естественного износа, имевшихся дефектов до заселения ответчиков; оценка производилась без осмотра аналогичных предметов на вторичном рынке, без учета реальной рыночной стоимости бывших в употреблении вещей, без анализа возможности восстановительного ремонта; в отчет включены предметы, которые ответчиками не использовались, имели дефекты до заселения, подлежат естественной замене по сроку эксплуатации, как следствие, отчет оценщика ООО «Инекс» является недопустимым доказательством; 07.09.2024 после передачи ключей и жилого помещения истец сознательно отказался подписывать акт приема-передачи и иные документы о завершении аренды, не представив письменный перечень претензий, обоснование отказа в приеме жилого помещения, при этом ответчиками предлагалось истцу составить акт с перечнем имеющихся замечаний, график устранения возможных недостатков; кроме того, гарантийный депозит после окончания аренды истцом возвращен не был, несмотря на отсутствие обоснованных претензий; в период действия договора найма потребовался срочный ремонт электропроводки, о необходимости ремонта и его стоимости, составляющей сумма, ответчиком истцу было сообщено по электронной почте, ремонт выполнен за счет ответчиков, истец возместить указанный убыток отказался; 11.07.2024 произошел залив, в результате которого принадлежащему ответчикам имуществу причинен ущерб на сумму сумма, данный убыток истцом возмещен не был, что в совокупности свидетельствует об отсутствии доказательств для удовлетворения заявленных требований.
Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 12 ГПК РФ).
Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу указанных положений истец должен был доказать: 1) состояние имущества на момент передачи по договору найма, 2) состояние имущества на момент возврата имущества нанимателем, 3) факт ухудшения состояния имущества за период его нахождения у нанимателя (возникновения недостатков) в степени, превышающей его нормальный износ. При доказанности указанных обстоятельств ответчики должны были доказать, что их вина в ухудшении состояния имущества отсутствовала.
Суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства стороной истца в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказаны. Так, какие-либо акты, подтверждающие техническое состояние принадлежащего истцу жилого помещения, его внутренней отделки, мебели, на момент передачи нанимателю отсутствуют и сторонами не составлялись, доводы ответчиков о том, что жилое помещение возвращено в том же состоянии, что и при его передаче истцу, с учетом нормального износа, не опровергнуты.
В материалы дела представлено заключение ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024. Перед специалистом был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость затрат, необходимых для устранения ущерба, причиненного движимому имуществу по адресу: адрес в результате исполнения договора найма жилого помещения от 04.02.2023 (л.д. 83-130). В результате обследования специалистом выявлены повреждения, отраженные в на стр. 22 заключения (л.д. 113-114), в том числе: сломана деревянная ножка столика, обшивка дивана в гостиной сильно потрепана, в раскладном диване повылетали пружины, большой износ обшивочного материала, сломана ножка шкафа, вырван кран, повреждено кресло в гостиной, оторваны пуговицы, жалюзи на балконе имеют грязь и разводы, дверь входная перекосилась, шкафчик кухня: разбухание, влажность, духовой шкаф не включается, гобелен на стене демонтирован, кран ванная: повреждён переходник, оторваны ручки у тумбы в спальне, испорчен внешний вид подушки, ДВД Тошиба весь в пыли, телевизор весь в грязи, нарушение условий хранения, подставка под телевизор: грязь, пыль. На основании оценки выявленных недостатков специалист также пришел к выводу о том, что внутренней отделке помещения и другому имуществу нанесен ущерб, вследствие неблагоприятного события, поэтому использование помещения и имущества по назначению не представляется возможным (л.д. 109). Величина износа каждой единицы движимого имущества определялась оценщиком на основании визуального осмотра. Расчет рыночной стоимости оценки объекта производится исходя из наиболее эффективного использования наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату проведения оценки. Оценщиком указано, что поскольку оценивается право требования возмещения ущерба, причиненного отделке помещения, единственным применением данного права является возмещение причиненных убытков, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в рамках настоящего отчета не проводился (л.д. 48). В своих расчетах оценщик исключил два из трех существующих подходов к оценке (сравнительный и доходный), весовая доля затратного подхода принята за единицу.
Однако из заключения специалиста ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024 не следует, что указанные недостатки возникли после передачи истцом жилого помещения ответчикам для проживания и возникли в период такого проживания; не следует, что указанные недостатки не являются следствием нормального износа имущества. Истцом также не представлено иных доказательств возникновения недостатков в период пользования ответчиками. Так, в частности, не представлены сведения о дате проведения в жилом помещении последнего ремонта, датах приобретения предметов мебели, позволяющие определить степень возможного износа.
Оценивая представленное истцом заключение, суд приходит к выводу о недостаточности и недостоверности такового, исходя из предмета спора и обстоятельств, приведенных в обоснование исковых требований, поскольку юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: 1) состояние имущества на момент передачи по договору найма, 2) состояние имущества на момент возврата имущества нанимателем, 3) факт ухудшения состояния имущества за период его нахождения у нанимателя (возникновения недостатков) в степени, превышающей его нормальный износ. Вместе с тем из отчета ООО «Инекс» следует, что документы, свидетельствующие о состоянии имущества на момент передача такового по договору найма у оценщика отсутствовали, как следствие, заключение, содержащие выводы о причинении ущерба движимому имуществу по адресу: адрес в результате исполнения договора найма жилого помещения от 04.02.2023 и рыночной стоимости затрат на возмещение таковых не может быть признано допустимым доказательством по делу. При этом вопрос о естественном амортизационном износе имущества предметом исследования ООО «Инекс» не являлся.
Выводы, содержащиеся в заключении ООО «Инекс» № 2409/187 от 16.09.2024, с учетом характера выявленных недостатков, о невозможности использования помещения и имущества по назначению не отвечают критериям для признания жилого помещения непригодным для проживания, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Вместе с тем ответчики ссылаются на то обстоятельство, что на момент передачи жилого помещения в наем предметы в квартире имели значительный износ, большинство вещей ответчиками не использовалось. При этом из описи имущества от 04.02.2023, составленной в день заключения договора найма, установить состояние имущества не представляется возможным, поскольку данная опись содержит только перечисление находящегося в жилом помещении имущества и указание о проведении в жилом помещении евроремонта без конкретизации периода осуществления такового.
Суд, учитывая изложенное, приходит к выводу, что ответчиками было получено в пользование жилое помещение, пригодное для проживания, возвращено наймодателю жилое помещение, также пригодное для проживания.
Кроме того, из материалов дела следует, что истцом денежные средства, полученные по договору в качестве аванса за проживание в жилом помещении в размере сумма, ответчикам не возвращены, а удержаны в счет возмещения убытков и других платежей, предусмотренных договором. Ответчики согласились на зачет указанной суммы в счет погашения убытков и других платежей, предусмотренных договором. Как следствие, истец должен был доказать с разумной степенью достоверности, что размер убытков и иных платежей, предусмотренных договором, превышает сумма Указанное обстоятельство с учетом вышеизложенного в порядке ст. 56 ГПК РФ истцом не доказано.
Кроме того, суд исходит из того обстоятельства, что 07.09.2024 ответчиками осуществлена передача истцу жилого помещения и ключей, что подтверждается перепиской и объяснениями сторон, при этом истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о выявлении недостатков при передаче ответчиками жилого помещения, состоявшейся 07.09.2024, равно как и не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии претензий к ответчикам непосредственно при расторжении договора, то есть 07.09.2024. Между тем из объяснений ответчика фио следует, что 07.09.2024 истец отказался от составления соответствующего акта с перечнем недостатков, подлежащих на его взгляд устранению.
При этом договор найма жилого помещения не содержит условия о передачи нанимателями жилого помещения наймодателю при расторжении договора только после получения результатов оценки такового специалистом, а из перечня выявленных недостатков, связанных с нарушением целостности материалов мебели, функционированием техники и сантехники, а также наличием загрязнений и пыли не следует, что для фиксации таковых требовались экспертные познания, как следствие, истец, при должной степени разумности, осмотрительности и добросовестности, не был лишен возможности зафиксировать выявленные им недостатки непосредственно при передаче жилого помещения 07.09.2024 и в последующем воспользоваться услугами по оценке и при необходимости предъявить соответствующие требования к ответчикам о возмещении ущерба.
Вместе с тем то обстоятельство, что после уведомления ответчиками о расторжении договора истцом было сообщено о необходимости осуществить перетяжку дивана с гобеленовым покрытием и осуществить уборку не опровергает выводы суда об отсутствии по делу доказательств, свидетельствующих о факте ухудшения состояния данного имущества за период его нахождения у нанимателя (возникновения недостатков) в степени, превышающей его нормальный износ, а равно и о том, что размер убытка превышает сумму обеспечительного платежа в размере сумма
Разрешая требования о взыскании пени за период с 06.04.2023 по 07.09.2024 в размере сумма, суд исходит из того обстоятельства, что доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиками сроков оплаты платежей по договору найма истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлены со ссылкой на то обстоятельство, что при наличии возражений относительно заявленных требований, ответчику надлежит доказать факт надлежащего исполнения обязательств по договору. Вместе с тем согласно положениями ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Вместе с тем в обоснование заявленных требований о взыскании пени истцом представлен только расчет таковых. В порядке ст. 56 ГПК РФ достоверных, достаточных, допустимых и относимых доказательств, в частности, платежных документов, расписок в обоснование расчета пени не представлено, при этом ходатайств об истребовании данных доказательств, а равно и оказании содействия в их истребовании истцом не заявлялось. Вместе с тем суд учитывает объяснения ответчика, который в обоснование возражений на иск в данной части ссылается то, что в период действия договора найма вплоть до расторжения договора найма по инициативе ответчиков, требования об оплате пени истцом ответчиком не предъявлялись, при этом указанная сумма в совокупности с задолженностью по коммунальным платежам не превышает размер обеспечительного платежа, составляющегося сумма, который истцом при расторжении договора ответчикам не возвращен, как следствие, размер пени подлежит в зачет обеспечительного платежа.
Таким образом, требования о взыскании пени за период с 06.04.2023 по 07.09.2024 в размере сумма и задолженности по коммунальным платежам за период с 04.08.2024 по 07.09.2024 в размере сумма не подлежат удовлетворению, поскольку обоснованность начисления таковых в установленном законом порядке не подтверждена, при этом из представленных истцом доказательств не следует, что размер заявленных ко взысканию пени и задолженности по коммунальным платежам превышает сумму аванса, внесенную ответчиком, которая удержана в счет возмещения убытков и других платежей по договору.
Учитывая, что основания для удовлетворения требований о возмещении ущерба отсутствуют, на основании ст. ст. 98 ГПК РФ требования о взыскании судебных расходов, в том числе по оплате услуг по оценке в размере сумма, также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований фио к фио, ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, пени, убытков – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Никулинский районный суд адрес.
Решение в окончательной форме изготовлено 06.10.2025.
Судья О.А. Казакова