Дело № 3а-144/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2025 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Цехомской Е.В.,
при секретаре судебного заседания Якименко К.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Оптово-розничная торговая и производственная фирма «Кубаньоптпродторг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,
установил:
ЗАО «Оптово-розничная торговая и производственная фирма «Кубаньоптпродторг» (далее – ЗАО «Кубаньоптпродторг») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:
1) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 894,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 21 252 000 рублей;
2) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 751,8 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 49 595 000 рублей;
3) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 17 560 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 365 636 000 рублей;
4) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 393,2 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 43 025 000 рублей;
5) нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 1 309 кв.м, расположенного по адресу: ................ равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 26 758 000 рублей;
6) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 973,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 20 963 000 рублей;
7) нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 3 208,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 52 296 000 рублей;
8) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 944,9 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 93 737 000 рублей;
9) нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1 008,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 17 887 000 рублей;
10) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 277,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 14 682 000 рублей.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена на основании отчетов об оценке № 195/1/2024 от 05 декабря 2024 года, №№ 195/2/2024, 195/4/2024, 195/5/2024, 195/3/2024 от 06 декабря 2024 года и №№ 195/10/2024, 195/7/2024, 195/6/2024, 195/8/2024, 195/9/2024, от 09 декабря 2024 года, выполненных ООО «Линия бизнеса».
Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).
Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в своих письменных возражениях на административное исковое заявление указал, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по административному делу.
От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектов определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводится в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.
Из материалов дела следует, что административный истецЗАО «Кубаньоптпродторг» является собственником:
1) нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 894,4 кв.м, расположенного по адресу: ................;
2) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 751,8 кв.м, расположенного по адресу: ................;
3) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 17 560 кв.м, расположенного по адресу: ................;
4) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 393,2 кв.м, расположенного по адресу: ................
5) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1 309 кв.м, расположенного по адресу: ................;
6) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 973,5 кв.м, расположенного по адресу: ................;
7) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 208,1 кв.м, расположенного по адресу: ................;
8) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 944,9 кв.м, расположенного по адресу: ................
9) нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1 008,4 кв.м, расположенного по адресу: ................
10) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 277,4 кв.м, расположенного по адресу: ................
Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 25 декабря 2024 года, имеющимися в материалах дела.
Определением Краснодарского краевого суда от 20 января 2025 года административное исковое заявление ЗАО «Кубаньоптпродторг» оставлено без рассмотрения в части оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ и .................
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).
Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.
Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).
В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................, проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 38 995 895,7 рублей, 72 460 649,5 рублей, 664 060 014,17 рублей, 73 604 673,9 рублей, 36 970 467,4 рублей, 205 036 393,82 рублей и 31 322 003,16 рублей соответственно.
Результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2023 года в размере 76 225 654,21 рублей были заново определены ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о материале стен здания, кадастрового номера земельного участка, в пределах которого расположено здание, о годе завершения строительства здания, а также о кадастровом номере помещения, расположенном в здании (акт от 16 февраля 2024 года № АОКС-23/2024/000428).
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ верной датой определения кадастровой стоимости.
Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке № 195/1/2024 от 05 декабря 2024 года, №№ 195/2/2024, 195/4/2024, 195/5/2024, 195/3/2024 от 06 декабря 2024 года и №№ 195/10/2024, 195/7/2024, 195/6/2024, 195/8/2024, 195/9/2024, от 09 декабря 2024 года, выполненных ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости определена в размере 21 252 000 рублей, 49 595 000 рублей, 365 636 000 рублей, 43 025 000 рублей, 26 758 000 рублей, 52 296 000 рублей, 93 737 000 рублей и 17 887 000 рублей соответственно.
Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Учитывая, что представленные отчеты об оценке получены во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 20 января 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Сервис-Юг» ФИО3 Перед экспертом поставлены вопросы поставлены вопросы о соответствии отчетов об оценке № 195/1/2024 от 05 декабря 2024 года, №№ 195/2/2024, 195/4/2024, 195/5/2024, 195/3/2024 от 06 декабря 2024 года и №№ 195/10/2024, 195/7/2024, 195/6/2024, 195/8/2024, 195/9/2024, от 09 декабря 2024 года, выполненных ООО «Линия бизнеса», федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Согласно заключению судебной экспертизы № 133/2025 от 15 мая 2025 года отчеты об оценке № 195/1/2024 от 05 декабря 2024 года, №№ 195/2/2024, 195/4/2024, 195/5/2024, 195/3/2024 от 06 декабря 2024 года и №№ 195/10/2024, 195/7/2024, 195/6/2024, 195/8/2024, 195/9/2024, от 09 декабря 2024 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Так, в отчетах отсутствует информация о предполагаемой сделке с объектом оценки или об использовании объекта оценки без совершения сделки с ним; об участниках сделки или пользователях объекта, которыми являются конкретные (идентифицированные) лицами либо неопределенные лицами (гипотетические участники); о характере сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи (нарушение ФСО № VI, п.7).
Кроме того, в отчетах имеется информация о «Тенденциях и перспективах на рынке недвижимости», в которой речь идет о жилой недвижимости, которая не имеет отношения к объектам оценки.
Оценщиком приведена информация о вводимых корректировках для расчета стоимости в рамках затратного подхода, однако в отчетах отсутствуют скриншоты из справочников, подтверждающие значение корректировок.
В некоторых корректировках оценщик ссылается на Техническую часть сборника, при этом не у всех пользователей отчета имеется возможность обратиться к Технической части какого-либо сборника, и пользователь отчета не имеет возможности проверить достоверность использованных данных. Таким образом, данное несоответствие вводит в заблуждение пользователей отчета и является нарушением п. 32 ФСО V.
Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость:
1) нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 894,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 35 586 000 рублей;
2) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 751,8 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 74 378 000 рублей;
3) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 17 560 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 558 559 687,98;
4) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 393,2 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 67 130 462,29 рублей;
5) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1 309 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 36 336 000 рублей;
6) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 208,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 74 643 000 рублей;
7) нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 944,9 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 201 742 000 рублей;
8) нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1 008,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 29 791 000 рублей.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).
Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении спорных объектов недвижимости обоснован отказ от использования доходного подхода, в связи с чем, эксперт при оценке объектов недвижимого имущества обоснованно применил затратный подход методом сравнительной единицы и сравнительный подход методом сравнения продаж, так как они наиболее полно и точно отражают действительную рыночную стоимость объектов экспертизы.
В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка объектов недвижимости, в том числе сегментов рынка а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Так, экспертом верно определено, что объекты оценки относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости, торговому классу недвижимости.
Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ ................ в рамках затратного подхода, экспертом были подобраны наиболее сопоставимые по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объекты-аналоги из Справочника оценщика КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения, 2020».
Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.
Так, в рамках затратного подхода экспертом приняты корректирующие коэффициенты на разницу в объеме, на климат, на сейсмичность, на региональное различие в уровне цен на ресурсы, на дату издания справочника; произведены расчет прибыли предпринимателя, определение накопленного и физического износа. Размер примененных поправок был подробно разъяснен в тексте заключения.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ в рамках сравнительного подхода экспертом проанализирована информация о предложениях объектов недвижимости исходя из ценообразующих факторов и подобраны наиболее подходящие к объектам экспертизы объекты-аналоги по своим основным характеристикам, в том числе местоположению, площади объекта, типа объекта, состояния отделки и др.
Для определения действительной рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках названного подхода приняты скидка на торг, корректировки на долю стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости, на доступ к объекту, на площадь ОКС, на расположение относительно красной линии, размер которых приведен в тексте заключения.
Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2023 года.
Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.
Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО1 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, поскольку заключение не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний им указано, что эксперт не исследовал и не провел осмотр объектов экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для определения итоговой рыночной стоимости, что является нарушением п. 5 ФСО № 7.
Также полагал, что приведенные в заключении при применении затратного подхода понижающие стоимостные корректировки на отличия в решениях инженерных систем здания и элементов, внесенные в базовые расценки за единицу объема (Сборник укрупненных показателей стоимости строительства «Складские здания и сооружения. 2020 год), а также заниженная величина прибыли предпринимателя в размере 1,05 экспертом не подтверждены и не обоснованы.
Кроме того, при расчете стоимости объектов экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно.
Применение в рамках сравнительного подхода в расчетах максимального значения корректировочного коэффициента на долю земельного участка в размере 15,0% необоснованно и не подтверждено экспертом, при этом среднее значение составляет 12,7%.
Понижающая корректировка на наличие свободного подъезда в размере 24%, 31% так же не подтверждена экспертом рыночными данными.
При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ................, все без исключения выбранные экспертом объекты-аналоги, значительно отличаются по площади от исследуемого объекта, в связи с чем, применение в расчетах понижающей корректировки на площади искажает рыночную стоимость исследуемого объекта.
В своих письменных пояснениях эксперт ФИО3, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, пояснил, что осмотр не проводился, поскольку определить состояние объектов экспертизы и окружающую обстановку на ретроспективную дату (01 января 2023 года) не представляется возможным.
Эксперт также пояснил, что исходя из информации, содержащейся в материалах дела, в том числе фотоматериалов отчетов об оценке, объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................, ................ представляют собой складские здания. В результате анализа предоставленной информации, эксперт счел обоснованным применение стоимостных корректировок на отличия в решениях инженерных систем здания и элементов, внесенные в базовые расценки за единицу объема с применением Сборника укрупненных показателей стоимости строительства «Складские здания и сооружения», 2020 год. Аналоги, принятые согласно данного сборника, сопоставимы с объектами экспертизы
Вопреки доводам административного ответчика на страницах 298 и 307-308 Заключения имеется информация о принимаемой прибыли предпринимателя при определении рыночной стоимости объектов. Прибыль предпринимателя в заключении эксперта принимается по данным сайта СтатРиэлт и равна 0,04.
Кроме того, указал, что поскольку оспаривание результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость, то определение рыночной стоимости в данном случае не связано с реализацией этого недвижимого имущества и возможным совершением сделки. Кроме того, установление кадастровой стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости казанных объектов недвижимости с учетом НДС. В этой связи замечание административного ответчика не обосновано.
Относительно применения в рамках сравнительного подхода максимального значения корректировочного коэффициента на долю земельного участка эксперт пояснил, что тексте Заключения имеется информация, что в г. Краснодар обладает плотной застройкой, в том числе территория, на которой расположены объекты экспертизы. Исходя из данной информации, эксперт пришел к выводу, что применение в расчетах максимального значения в размере 15 % вполне обосновано, поскольку в г. Краснодар стоимость на земельные участки довольна высока.
Более того, объекты экспертизы расположены на закрытой территории – территория ограждена забором и на въезде имеется шлагбаум, также имеется время работы всего торгового комплекса, что подтверждается снимками с ЯндексКарты. В этой связи, экспертом принято решение о введении корректировки на наличие свободного подъезда.
Учитывая, что дата экспертизы носит ретроспективный характер, эксперт для определения рыночной стоимости использовал данные архива Оценщика (https://архивоценщика.рф/app/analogues/specialBusinessObjects). При определении объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода эксперт в первую очередь руководствовался местоположением и окружением объектов. В данном случае ввод корректирующего коэффициента на площадь объекта-аналога не приводит к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы, т.к. использование других аналогов приведет к введению большего числа корректирующих коэффициентов. При этом не использование корректировок вовсе влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.
Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.
В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.
Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 17 декабря 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17 декабря 2024 года.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих заявленные ЗАО «Кубаньоптпродторг» требования о завышении при определении по результатам массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ................, суду не представлено. Результаты экспертизы, проведенной экспертом ФИО3, не опровергают кадастровую стоимость, о нарушении прав административного истца не свидетельствуют.
Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку предусмотренных статьей 248 КАС РФ оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.
Обратное ухудшит положение административного истца, существовавшее до обращения в суд, нарушит ее законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.
Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ЗАО «Оптово-розничная торговая и производственная фирма «Кубаньоптпродторг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.
Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 894,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 35 586 000 (тридцать пять миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.
Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 17 560 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 558 559 687 (пятьсот пятьдесят восемь миллионов пятьсот пятьдесят девять тысяч шестьсот восемьдесят семь) рублей 98 (девяносто восемь) копеек.
Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2 393,2 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 67 130 462 (шестьдесят семь миллионов сто тридцать тысяч четыреста шестьдесят два) рубля 29 (двадцать девять) копеек.
Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1 309 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 36 336 000 (тридцать шесть миллионов триста тридцать шесть тысяч) рублей.
Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 208,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 74 643 000 (семьдесят четыре миллиона шестьсот сорок три тысячи) рублей.
Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3 944,9 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 201 742 000 (двести один миллион семьсот сорок две тысячи) рублей.
Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1 008,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 29 791 000 (двадцать девять миллионов семьсот девяносто одна тысяча) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 17 декабря 2024 года.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать.
В остальной части административного искового заявления – отказать.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 09 июля 2025 года.
Председательствующий: