Дело № 2-772/2025
УИД 26RS0024-01-2025-000876-58
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Невинномысск 10 октября 2025 года
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Жердевой Е.Л.,
при секретаре судебного заседания Мустафиной В.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г. Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации г. Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ по его заявлению был изготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска СК (арендодатель) и ним (арендатор) заключен договор аренды № (далее - Договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 24 554 кв.м. из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес> (далее — Участок), о чём в ЕГРН сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 5.4.2. Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом его разрешённого использования.
Положения п. 4.2. Договора не устанавливают для арендатора ограничений в строительстве объектов капитального строительства на участке. Более того, на участке имеется здание с кадастровым номером №, в котором расположено помещение с кадастровым номером №, принадлежащее ему на праве собственности, о чём в ЕГРН имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГ.
В 2025 году ФИО2 построил на участке нежилое административное здание общей площадью 17,9 кв.м. В отношении данного здания изготовлен технический план от ДД.ММ.ГГГГ. При начале строительства в 2024 году также была изготовлена проектная документация. Далее он обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Невинномысска ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
В соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное здание имеет категорию технического состояния строительных конструкций «нормативное», соответствует ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
В здании обеспечен необходимый уровень защиты от проникновения третьих лиц, обеспечена возможность подъезда техники аварийных служб, здание не имеет крена, отвечает требованиям пожарной безопасности, не несёт опасности для жизни и здоровья людей и объектов животного мира.
Данная постройка в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной.
Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта, а потому при рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.
Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли оказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебное заседание истец ФИО2 и его представитель – адвокат Карданов Н.А. не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, от адвоката Карданова Н.А. поступило заявление о рассмотрении искового заявления в его отсутствие и отсутствие истца, исковые требования поддерживают в полном объеме, просят удовлетворить.
В судебное заседание представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, однако в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении данного гражданского дела в его отсутствии.
В судебное заседание представитель Администрации г. Невинномысска не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по СК Невинномысска не явился, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.
В судебное заседание законный представитель третьего лица ФИО1 – ФИО3 и их представитель по доверенности ФИО4 не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако от последнего поступило заявление о рассмотрении данного гражданского дела в их отсутствие, просят суд вынести решение на усмотрение суда.
Третьи лица – представитель ООО «Блеск», ФИО5,ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о причинах не явки суд не известили.
При таких обстоятельствах, с учетом ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся сторон.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с нормами ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными названным Кодексом.
Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.
В силу подп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.
Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено ст. 11 ЗК РФ, Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ГрК РФ.
Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» администрация города – исполнительно – распорядительный орган, наделенный уставом города полномочиями по решению вопросов местного значения города.
В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 12 ст. 39 Устава муниципального образования городского округа – г. Невинномысска Ставропольского края администрация города осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель города, ведет кадастр землеустроительной и градостроительной документации.
В соответствии с постановлением главы г. Невинномысска от 27 сентября 2001 года № 1379 «О передаче полномочий арендодателя земли Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска» полномочия арендодателя при предоставлении в аренду земель г. Невинномысска переданы Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края.
Согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, утвержденному решением Думы г. Невинномысска от 26 июля 2017 года № 161-16, Комитет уполномочен осуществлять учет, управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными участками в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами города.
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 8 ГК РФ выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.
В силу ч. 2 ст. 51 ГК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Судом установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договоры аренды № земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска СК.
В аренду передан земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 24554 кв.м., вид разрешенного использования – для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес> в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью. На земельном участке имеется объект недвижимости, с кадастровым номером №. Срок аренды установлен 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ограничения в использовании и обременения отсутствуют.
Согласно акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ФИО2
ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером № было построено нежилое административное здание, в связи с чем, в материалах дела имеется проектная документация и технический план здания.
Согласно заключения № выполненного ООО «Империал проект» по результатам проведенного технического обследования объекта был сделан вывод, что категория технического состояния строительных конструкций административного здания, расположенного по адресу: <адрес> – нормативное, в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» п. 3.1.
ФИО2 обратился в Администрацию г. Невинномысска с заявлением на предоставление государственной (муниципальной) услуги о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно, административного здания, площадью 17,9 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24554 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
В соответствии с уведомлением Администрации г. Невинномысска СК № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, в связи с тем, что Администрация г. Невинномысска СК разрешение на строительство объекта на земельном участке не выдавала, строительство является самовольным и было рекомендовано снести самовольную постройку в 30-дневный срок с даты получения настоящего уведомления.
Определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 10 апреля 2025 года по ходатайству истца по настоящему гражданскому делу была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
В соответствии с выводами заключения эксперта ФБУ Севыеро-Кавказский РЦСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ фактические характеристики объекта исследования, расположенного по адресу: <адрес> соответствуют характеристикам, указанным в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, в части расположения, площади, назначения здания и вида разрешенного использования здания. Объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ФБУ Севыеро-Кавказский РЦСЭ Минюста России поскольку оно составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем имеется подписка.
Каких – либо доказательств, которые бы опровергали или ставили под сомнение выводы заключения эксперта ФБУ Севыеро-Кавказский РЦСЭ Минюста России, суду не представлено.
Оценивая заключение эксперта ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России суд не усматривает в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования, в связи с чем, суд считает необходимым использовать его результаты в выводах решения.
Согласно ст. 55 ГПК РФ заключение экспертов является одним из доказательств, на основании которых суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для гражданского дела.
В условиях состязательности гражданского процесса, когда в соответствии со ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суду не представлено доказательств, опровергающих законность и обоснованность заявленных истцом исковых требований.
В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и / или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с взаимосвязанными положениями п. 2 ч. 1 ст. 40 и ч. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно – бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с – назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
ФИО2 осуществил строительство объекта без получения разрешения на строительство.
Однако разрешение на строительство может быть выдано уполномоченным органом и после начала строительных работ при условии, что они начаты и осуществляются застройщиком без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Данная правовая позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 марта 2020 года № 310-ЭС20-1917 по делу № А23-3071/2019.
При этом, ФИО2 соблюдены все условия, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ, для признания права на самовольную постройку, земельный участок с кадастровым номером № площадью 24 554 кв.м. имеют вид разрешенного использования «для производственной деятельности».
СП 56.13330.2011 «Производственные здания» предусматривают наличие административных зданий/помещений в составе производственных объектов. Разнообразие видов производственной деятельности позволяет также осуществить некоторые из видов производсьтвенной деятельности с использованием исследуемого объекта капитального строительства. Текущее использование объекта капитального строительства определяется видом финансово-хозяйственной деятельности субъектов предпринимательской деятельности. Земельный участок, в границах которого расположен исследуемый объект капитального строительства, предназначен для производственной деятельности, а следовательно и, для строительства производственных и административных зданий, следовательно, в ходе строительства его разрешенное использование не изменено.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 222, 615 ГК РФ, ст.ст. 40, 41 ЗКРФ, установив, что строительство осуществлено ФИО2 на предоставленном ему на праве аренды на основании договора аренды земельном участке, строительство произведено без нарушений противопожарных, градостроительных и строительных норм и правил, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, соответствует градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка, признание права на нежилое здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и исходя из установленных обстоятельств, учитывая, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Администрации г. Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворить.
Признать за ФИО2 <данные изъяты> право собственности на нежилое административное здание, общей площадью 17,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24 554 кв.м. из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>
Данное решение является основанием для регистрации за ФИО2 <данные изъяты> права собственности на нежилое административное здание, общей площадью 17,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24 554 кв.м. из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.Л. Жердева
Мотивированное решение изготовлено 24.10.2025 года.