Решение по делу № 2-586/2023 от 05.04.2023 - о взыскании задолженности по арендной плате.

Дело 66RS0007-01-2022-007880-45

Производство № 2-586/2023

Мотивированное решение изготовлено 05 апреля 2023года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 29 марта 2023 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С., при помощнике судьи Шабуровой Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, в обоснование которого указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – <данные изъяты> доли в праве собственности на отдельно стоящее строение с пристроем площадью 525,7 кв.м., кадастровый номер № и арендатором по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ 3 1) площадью 2915 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства установлены решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.12.2021 № 2-6626/2021.

Арендная плата за период с августа 2020 по декабрь 2021 в сумме 91 272 руб. 84 коп. ФИО1, не оплачена.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы ФИО1 была начислена неустойка (пени) за период с 11.08.2020 по 31.12.2021 в размере 23 202 руб. 39 коп.

Решением Чкаловского районного суда от 17.12.2021 по делу № 2-6626/2021 с ФИО1 в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 883 522 руб. 80 коп., пени в сумме 200 000 руб.

ФИО1 вышеуказанное решение суда исполнил частично, в связи с чем, за период с 29.07.2020 по 31.12.2021 ФИО1 начислены пени в размере 460 315 руб. 38 коп.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате арендных платежей в размере 61 594 руб. 87 коп., пени в размере 505 411 руб. 61 руб.

Определением суда от 07.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, 29.12.2022 – финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3

Представитель истца ФИО4. действующий на основании доверенности в судебном заседании поддержал исковые требования по предмету и основаниям, настаивал на удовлетворении иска в полном объеме. Суду пояснил, что ФИО1 принадлежит отдельно стоящее строение с пристроем площадью 525,7 кв.м. Начисление арендной платы исходя из ставки 3,2% от кадастровой стоимости является верным. Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером № право государственной собственности не разграничено, нельзя применять ставку арендной платы 1,5% (бани).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, суду пояснил, что размер арендной платы подлежит перерасчету, исходя из ставки 1,5% за 2020 год, 2 % за 2021 год, неустойка подлежит снижению в соответствии с указанными ставками. Также пояснил, что истцом неверно произведен расчет неустойки, поскольку при расчете задолженности за арендную плату за период с августа 2020 по декабрь 2021 не должна учитываться сумма задолженности по арендной плате, установленная решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, поскольку индексация присужденных денежных сумм производится в порядке, предусмотренном ст. 208 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против заявленных требований, суду пояснила, что истцом необоснованно произведен расчет арендной платы за 2020-2021 исходя из ставки арендной платы 3,2% установленной для земельных участков для предприятий по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортного средства. Согласно акту обследования у ФИО1 остается банный комплекс, который является объектом бытового обслуживания с процентной ставкой 1,5 % и 2 % соответственно за аренду земельного участка, в связи с чем, арендная плата подлежит перерасчету. Заявленная сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, подлежит снижению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, финансового управляющего ФИО2 ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны.

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, каждое представленное доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Материалами дела подтверждается, что Администрацией города Екатеринбурга ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с ОАО «Уралтелеком» Свердловской области № в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок площадью 2 915 кв.м., расположенный на землях промышленной застройки по адресу: <адрес>. Кадастровый номер земельного участка №. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.1999 за № (л.д. 12-15).

19.11.2001 зарегистрировано право собственности ФИО1 на <данные изъяты> отдельно стоящего строения с пристроем площадью 525,7 кв.м с кадастровым номером № (регистрационная запись №). В акте приема-передачи земельного участка указано, что здание, которое находится в собственности ФИО1 и ФИО2 является производственным, что также подтверждается сведениями, указанными в техническом паспорте на объект недвижимости.

Истец при расчете арендной платы исходил из ставки 3,2%, тогда как ответчик считает, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% за 2020 г., 2% за 2021 г. под объекты бытового обслуживания (банный комплекс). Оценивая позиции сторон, суд приходит к следующему.

30.12.2011 постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области.

В свою очередь, согласно абзацу второму Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582), определение арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется согласно принципу экономической обоснованности, т.е. есть исходя из доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой он отнесен, и его разрешенного использования.

Такой подход, основанный на учете различий в видах разрешенного использования, не противоречит экономической природе складывающихся имущественных отношений, поскольку эти виды существенным образом влияют на кадастровую стоимость земельного участка, а также его экономическую привлекательность с точки зрения аренды, определяемые, в частности, исходя из возможности возведения и эксплуатации определенных типов зданий, сооружений в коммерческих или иных целях.

Обязанность же соблюдать при эксплуатации таких объектов целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из положений Земельного кодекса Российской Федерации (абзац седьмой статьи 42), Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 263) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 4, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 11 статьи 51 и часть 6 статьи 52), что отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2020 года N 46-П.

Из технического паспорта здания по адресу: <адрес> следует, что здание является производственным, по состоянию на 1997, 2000 годы площадь производственных помещений составляет 317,8 кв.м.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ответчик как арендатор земельного участка обращался к арендодателю в спорный период с заявлением об изменении ставки арендной платы в связи с использованием части здания в качестве банного комплекса.

27.01.2023 сторонами составлен акт обследования земельного участка № согласно которому в результате обследования земельного участка по адресу: <адрес> установлено, что он представляет собой огороженную по периметру территорию, на которой расположены здания с пристроями. Помещения общей площадью 287 кв.м. используются для хранения автомобилей. В помещение площадью 20 кв.м. доступ не предоставлен. Помещения общей площадью 147,5 кв.м. используются под баню и помещение персонала бани. Помещение общей площадью 40,5 кв.м. используется под склад. Помещение площадью 14,5 кв.м. используется под котельную.

Использование 1/2 доли в праве общей долевой собственности в отношении объекта, находящегося на арендуемом земельном участке в качестве банного комплекса в спорный период с августа 2020 по декабрь 2021 надлежащими доказательствами не подтверждено. Из фототаблицы, содержащейся в акте обследования, усматривается, что преимущественно в здании по адресу: <адрес> располагаются помещения по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств. Кроме того, помещения, указываемые ответчиком в качестве используемых как банный комплекс, на кадастровом учете не состоят, а представленные ответчиком копии договора аренды помещений в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрированы. Оснований для иной оценки представленных ответчиком в подтверждение довода об использовании здания в качестве банного комплекса суд не усматривает.

Представленное ответчиком письмо Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.02.2022 правильность применения истцом ставки арендной платы 3,2 % от кадастровой стоимости с учетом фактического использования земельного участка не опровергает, доводов ответчика об использовании всего здания в качестве банного комплекса в спорный период не подтверждает.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованном расчете арендной платы за указанный земельный участок исходя из ставки арендной платы в размере 3,2 %, поскольку в силу п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве собственности на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещения в них. Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Согласно пункту 9.1. срок действия договора аренды установлен с 01.11.1999 по 31.10.2002.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Помимо того, ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривает, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Следовательно, с момента приобретения права собственности ответчиком ФИО1 на объект недвижимого имущества к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе и обязательства по оплате неустойки.

Права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № возникли у ответчика ФИО1 с момента государственной регистрации права собственности на помещение, в частности, по внесению арендной платы на земельный участок пропорционально площади приобретенного ответчиком в собственность недвижимого имущества к общей площади нежилых помещений в здании.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 2.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено особо.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ № пропорционально площади помещения, находящегося в собственности ответчика ФИО1 за период с августа 2020 по декабрь 2021, с учетом оплат, произведенных ответчиком в ходе судебного разбирательства 24.03.2023, составила 61 594 руб. 87 коп. В нарушение условий договора оплата в полном объеме ответчиком не произведена.

Учитывая вышеизложенное, суд, проверив расчеты суммы арендных платежей, находит их арифметически верными, произведенными в соответствие с действующим законодательством. В связи с чем, требования истца о взыскании задолженности по договору аренды с ответчика законны, обоснованы.

В соответствии с п. 6.2 договора ФИО1 за период с 11.08.2020 по 31.12.2021, 01.01.2023 по 24.03.2023 начислены пени в размере 22 355 руб. 02 коп. за неисполнение обязанности по внесению арендатором арендной платы в установленный срок.

Также истцом заявлены требования о взыскании пени за период с 29.07.2020 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 24.03.2023 за не исполнение обязанности по внесению арендатором арендной платы по решению Чкаловского районного суда от 17.12.2021 в размере 483 056 руб. 59 коп.

Проверив расчет пени, суд находит его арифметически верным. Всего в пользу истца подлежит взысканию сумма пени в размере 505 411 руб. 61 коп. (22 355 руб. 02 коп.+ 483 056 руб. 59 коп.).

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.12.2021 по гражданскому делу по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате со ФИО1 в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с октября 2017 по июль 2020 в размере 883 522 руб. 80 коп., пени за период с октября 2017 года по июль 2020 года в размере 200 000 руб.

Доводы ответчика о том, что расчет неустойки за просроченную арендную плату должен производиться без учета задолженности, установленной решением Чкаловского районного суда от 17.12.2021 суд находит несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

Решением Чкаловского районного суда от 17.12.2021 установлен размер задолженности по арендной плате, вместе с тем, обязанность по уплате арендных платежей у ответчика возникает на основании договора аренды земельного участка, а не на основании решения суда.

Взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, средством защиты стороны в обязательстве от его неисполнения другой стороной. Индексация же присужденных судом денежных сумм, не являясь по своей правовой природе санкцией, возлагаемой на должника за несвоевременное исполнение решения суда при наличии к тому соответствующих оснований, не предполагает использования гражданско-правовых механизмов, предусматривающих ответственность должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (статьи 393, 394 и 395 ГК Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69, 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; имущественное положение должника. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В данном случае, исследовав обстоятельства дела, представленные доказательства, с учетом компенсационной природы неустойки (пени), существа допущенного ответчиком нарушения, его материального положения, принципа разумности и справедливости, периода действия договора и просрочки исполнения обязательств, размера задолженности, погашение задолженности в признаваемой части, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца пени за просрочку выполнения обязательств по внесению арендной платы в размере 200 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с тем, что истец при обращении в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины, в то время как судом удовлетворены его имущественные требования, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, - удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 (паспорт №) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>) задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с августа 2020 года по декабрь 2021 года в размере 61 594 руб. 87 коп., пени в размере 200 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать со ФИО1 (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 800 руб.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья А.С. Шириновская