УИД23OS0000-01-2025-000085-20 Дело № 3а-206/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Седовой А.О.,

при секретаре судебного заседания Пилипенко А.Л.,

с участием

представителя административного истца ООО «ГК «СБСВ - Ключавто» -

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ГК «СБСВ - Ключавто» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГК «СБСВ - Ключавто», являясь собственником 12 объектов недвижимого имущества, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость 12 объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, территория жилого массива ФИО2, ............, в размере 10 734 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, территория жилого массива ФИО2, ............, в размере 14 907 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, в размере 61 978 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, территория жилого массива ФИО2, ............, в размере 37 699 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, в размере 76 857 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ (ФИО2 жилой массив тер.), ............, в размере 25 131 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, в размере 101 765 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, в размере 204 251 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, в размере 108 872 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в размере 61 342 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в размере 88 876 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, в размере 91 481 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.,

определенными в соответствии с отчетами об оценке от 04.12.2024 г. №20634/6, от 04.12.2024 г. №20634/5, от 02.12.2024 г. №20634/16, от 02.12.2024 г. №20634/14, от 02.12.2024 г. №20634/15, от 02.12.2024 г. №20634/17, от 02.12.2024 г. №20634/18, от 02.12.2024 г. №20634/19, от 02.12.2024 г. №20634/20, от 02.12.2024 г. №20634/21, от 03.12.2024 г. №20634/23, 03.12.2024 г. №20634/24, выполненными оценщиком ООО «Экспрус» - ФИО3

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимого имущества нарушают права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную, что приводит к необоснованному завышению размера налога.

Представитель административного истца ООО «ГК «СБСВ - Ключавто» по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 ст.96 КАС РФ и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №57 от 26.12.2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направил в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, просит вынести законное обоснованное решение по делу.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» –ФИО5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовые позиции, а также ходатайства о рассмотрении административного дела в судебном заседании в отсутствие представителя.

Представителем управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, где Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, а также ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений ч.2 ст.150 и ч.4 ст.247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Из материалов дела следует, что по сведениям филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 13.02.2025 г. №27-02610-ДС/25 и выпискам из ЕГРН административный истец является собственником 12 объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживания населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты оптовой торговли; объекты розничной торговли; ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания; объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования», дата постановки на государственный кадастровый учет – 15 августа 2017 года, кадастровая стоимость в размере 18 170 156,48 рублей утверждена приказом ДИО КК от 26.09.2022 г. №2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года;

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации станции технического обслуживания с автосалоном», дата постановки на государственный кадастровый учет –13 декабря 2016 года, кадастровая стоимость в размере 25 219 325,21 рублей утверждена приказом ДИО КК от 26.09.2022 г. №2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, г............., наименование: «Торгово-сервисный центр по продаже и обслуживанию автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет –24 января 2014 года, кадастровая стоимость в размере 84 138 521,05 рубля утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............, наименование: «Автосалон с техсервисом», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет –09 августа 2013 года, кадастровая стоимость в размере 107 917 766,59 рублей утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Торгово-сервисный центр по продаже и техническому обслуживанию автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «данные отсутствуют», дата постановки на государственный кадастровый учет –13 июня 2013 года, кадастровая стоимость в размере 102 602 363,89 рубля утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Нежилое здание», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 24 января 2014 года, кадастровая стоимость в размере 34 363 995,76 рублей утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «данные отсутствуют», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 26 мая 2015 года, кадастровая стоимость в размере 129 809 915,88 рублей утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Торгово-выставочный комплекс», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 29 июня 2010 года, кадастровая стоимость в размере 322 512 179,42 рублей утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Автосалон», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 28 июля 2011 года, кадастровая стоимость в размере 170 509 119,76 рублей утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Нежилое здание – Автосалон и СТО», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 09 августа 2013 года, кадастровая стоимость в размере 97 149 893,99 рубля утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Станция технического обслуживания автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 09 августа 2013 года, кадастровая стоимость в размере 115 499 921,18 рубль утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Станция технического обслуживания автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», дата постановки на государственный кадастровый учет – 03 сентября 2013 года, кадастровая стоимость в размере 123 007 934,34 рубля утверждена приказом ДИО КК от 19.09.2023 г. №2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объектов недвижимого имущества, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказывания указанных в ст.248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (далее – отчет).

Из положений ст.12 Закона №135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленным административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.12.2024 г. №20634/6, от 04.12.2024 г. №20634/5, от 02.12.2024 г. №20634/16, от 02.12.2024 г. №20634/14, от 02.12.2024 г. №20634/15, от 02.12.2024 г. №20634/17, от 02.12.2024 г. №20634/18, от 02.12.2024 г. №20634/19, от 02.12.2024 г. №20634/20, от 02.12.2024 г. №20634/21, от 03.12.2024 г. №20634/23, 03.12.2024 г. №20634/24, выполненными оценщиком ООО «Экспрус» - ...........2, рыночная стоимость определена:

- земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 10 734 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 14 907 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 61 978 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 37 699 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 76 857 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 25 131 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 101 765 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 204 251 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 108 872 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 61 342 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 88 876 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.;

- здания с кадастровым номером ........ в размере 91 481 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.

Поскольку между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке объектов недвижимости, представленного административным истцом, имелись расхождения, поэтому по настоящему административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7 от 15 апреля 2025 года №АК-007/25, отчеты об от 04.12.2024 г. №20634/6, от 04.12.2024 г. №20634/5, от 02.12.2024 г. №20634/16, от 02.12.2024 г. №20634/14, от 02.12.2024 г. №20634/15, от 02.12.2024 г. №20634/17, от 02.12.2024 г. №20634/18, от 02.12.2024 г. №20634/19, от 02.12.2024 г. №20634/20, от 02.12.2024 г. №20634/21, от 03.12.2024 г. №20634/23, 03.12.2024 г. №20634/24, выполненные ООО «Экспрус», при составлении отчетов об оценке, оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Поэтому рыночная стоимость 12 объектов недвижимости определена:

- земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 17 189 872 (семнадцать миллионов сто восемьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 5,4%);

- земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 22 776 717 (двадцать два миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч семьсот семнадцать) рублей 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,7%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 75 951 708 (семьдесят пять миллионов девятьсот пятьдесят одна тысяча семьсот восемь) рублей 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,73%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 97 387 145 (девяносто семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч сто сорок пять) рублей 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,76%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 92 619 361 (девяносто один миллион шестьсот девятнадцать тысяч триста шестьдесят один) рубль 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,73%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 31 099 463 (тридцать один миллион девяносто девять тысяч четыреста шестьдесят три) рубля 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,5%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 117 293 963 (сто семнадцать миллионов двести девяносто три тысячи девятьсот шестьдесят три) рубля 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,64%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 291 574 175 (двести девяносто один миллион пятьсот семьдесят четыре тысячи сто семьдесят пять) рублей 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,6%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 153 909 856 (сто пятьдесят три миллиона девятьсот девять тысяч восемьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,74%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 87 605 489 (восемьсот семь миллионов шестьсот пять тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,82%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 104 323 362 (сто четыре миллиона триста двадцать три тысячи триста шестьдесят два) рубля 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,7%);

- здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 111 100 262 (сто одиннадцать миллионов сто тысяч двести шестьдесят два) рубля 00 копеек (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 9,7%).

Содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы, поэтому отчеты об оценке не могут быть признаны допустимыми доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости объектов недвижимости, что также согласуется с выводами эксперта.

В связи с чем, у суда имеются основания для вывода о том, что отчеты об оценке не могут служить доказательствами, объективно подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административными ответчиками не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, замечаний, ставящих под сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Оценивая данное заключение эксперта, суд находит его полным, объективным, научно-мотивированным, соответствующим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречащим положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

При оценке спорных объектов недвижимости был применен доходный подход (невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке экспертом обоснована и отражена в Заключении). Отказ эксперта от применения того или иного подходов имеет соответствующее обоснование, что не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона 135ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

В силу п.25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества, на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Заключение эксперта соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов экспертизы; приведенные в заключении экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов экспертизы полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении.

Рассчитывая стоимость объектов экспертизы доходным подходом, эксперт применил метод прямой капитализации.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: величины корректирующих коэффициентов, потенциального валового дохода, действительного валового дохода, чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации

Подробный расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом с применением соответствующих расчетов и корректировок приведен на страницах 94-108.

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки.

Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов от ряда актуальных факторов.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, длительным стажем в экспертной деятельности, и содержит все необходимые сведения для определения рыночной стоимости объектов, в отношении которых проводилась экспертиза.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, регламентированные ст.82 КАС РФ, соблюдены.

Других доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости, либо поставивших под сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, суду не представлено, и сторонами не опровергнуто.

Каких-либо ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Оснований не доверять данному заключению эксперта у суда не имеется, поэтому является допустимым по делу доказательством.

Доводы ДИО КК со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, отклоняются.

Статьей 41 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациям

Определение Правительством Российской Федерации в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации (решение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 г. №АКПИ22-93).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Довод правовой позиции ДИО КК о том, что кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. №20-П и от 05.07.2016 г. №15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (ст.35 ГПК РФ, ст.45 КАС РФ, п.3 ст.3 НК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость согласно выводам судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абз.3 п.25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 31 января 2025 года.

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить частично административное исковое заявление ООО «ГК «СБСВ - Ключавто» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 1736 кв.м., расположенного по адресу: ............ категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживания населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты оптовой торговли; объекты розничной торговли; ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания; объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования», в размере его рыночной стоимости 17 189 872 (семнадцать миллионов сто восемьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2411 кв.м., расположенного по адресу: ............, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации станции технического обслуживания с автосалоном», в размере его рыночной стоимости 22 776 717 (двадцать два миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч семьсот семнадцать) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ площадью 2062 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «Торгово-сервисный центр по продаже и обслуживанию автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 75 951 708 (семьдесят пять миллионов девятьсот пятьдесят одна тысяча семьсот восемь) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 1766,5 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «Автосалон с техсервисом», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 97 387 145 (девяносто семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч сто сорок пять) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 2668,3 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «Торгово-сервисный центр по продаже и техническому обслуживанию автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «данные отсутствуют», в размере его рыночной стоимости 92 619 361 (девяносто один миллион шестьсот девятнадцать тысяч триста шестьдесят один) рубль 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 707,9 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «Нежилое здание», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 31 099 463 (тридцать один миллион девяносто девять тысяч четыреста шестьдесят три) рубля 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 3295,7 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «данные отсутствуют», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 117 293 963 (сто семнадцать миллионов двести девяносто три тысячи девятьсот шестьдесят три) рубля 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 8469,1 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «Торгово-выставочный комплекс», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 291 574 175 (двести девяносто один миллион пятьсот семьдесят четыре тысячи сто семьдесят пять) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 4780,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Автосалон», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 153 909 856 (сто пятьдесят три миллиона девятьсот девять тысяч восемьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 2544,6 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Нежилое здание – Автосалон и СТО», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 87 605 489 (восемьсот семь миллионов шестьсот пять тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 3104,4 кв.м., расположенного по адресу: ............, наименование: «Станция технического обслуживания автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 104 323 362 (сто четыре миллиона триста двадцать три тысячи триста шестьдесят два) рубля 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, площадью 3319,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, наименование: «Станция технического обслуживания автомобилей», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое», в размере его рыночной стоимости 111 100 262 (сто одиннадцать миллионов сто тысяч двести шестьдесят два) рубля 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:43........ считать 31 января 2025 года.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований – отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23.........

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 30 мая 2025 года.

Судья Краснодарского краевого суда А.О. Седова