Решение по делу № 2-1972/2025 от 28.11.2025 - об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-1972/2025

УИД 70RS0004-01-2025-001568-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2025 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кравченко А.В.,

при секретаре Новосельцевой А.И.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО3 ФИО8, Петровой ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1, ФИО2 (далее - участники долевого строительства) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» (далее - ООО «СЗ «ЦентрПолис», застройщик), в котором просят: уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 парк-1.1 (кв)-1/22/1(2) (АК) соразмерно стоимости устранения недостатков; взыскать сумму устранения недостатков в размере 664664,4 руб., неустойку за неудовлетворение требований об устранении недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 273,373,56 руб.; компенсацию расходов на привлечение специалиста в размере 6050 руб., расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 30000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 руб. каждому, штраф за несоблюдение в установленном порядке требования потребителя в размере 50 %: от присужденной судом суммы.

В обоснование иска указано, что между ООО «СЗ «ЦентрПолис» и ФИО1, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № ФИО4 парк-1.1 (кв)-ФИО10 (АК) на строительство квартиры по адресу: <адрес>, условный номер <адрес> (далее - объект долевого строительства). После строительства объекту был присвоен адрес: Москва<адрес>. В соответствии с п. 5.1.2, 5.3 Договора застройщик принял на себя обязательство передать участникам долевого строительства объект недвижимости с проведенными отделочными работами в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Перечень отделочных работ указан в Приложении № к ДДУ. Условием исполнения данного обязательства являлась полная оплата участником долевого строительства цены ДДУ в размере 14 064642,09 руб. Истцы своевременно и в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате, тогда как Застройщик ненадлежащим образом исполнил обязанность по передаче объекта. Так, после получения Уведомления о завершении строительства для проведении приемки объекта долевого строительства истцами был привлечен специалист, который выявил многочисленные недостатки, которые были отражены в Акте осмотра объекта (заключении специалиста) от ДД.ММ.ГГГГ. В целях устранения данных недостатков застройщику было направлено требование, на которое последний уведомил, что устранит недостатки в срок, не превышающий 60 дней (не позднее ДД.ММ.ГГГГ). Между тем, несмотря на принятые застройщиком меры недостатки в полном объеме не устранены до настоящего времени. Согласно заключению строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № переданный объект строительства не соответствует ряду технических регламентов, строительным нормам и правилам, сводам правил. Для устранения недостатков, возникших вследствие нарушения исполнителем работ технических норм и правил необходимо провести комплекс работ. Стоимость основных и вспомогательных материалов составляет 332 668, 8 руб., стоимость работ без материалов 331 995,6 руб.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что вопреки доводам ответчика истцы не препятствовали в предоставлении доступа в жилое помещение. С целью предоставления доступа ФИО5 неоднократно летал в Москву, однако застройщик каких-либо попыток устранить допущенные недостатки при строительстве не предпринял. Полагали, что утверждение застройщика о том, что указанные ими недостатки образовались по вине истцов, являются несостоятельными. Отметили, что вопреки указанию ООО «СЗ «ЦентрПолис» рассматриваемая категория исков не требует обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Полагали, что в рассматриваемом случае имеются основания для взыскания неустойки и штрафа, а ссылка застройщика на постановление Правительства № 1916 основана на неверном толковании норма права, поскольку указанный акт вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Относительно ссылок ответчика на постановление Правительства № 326 (с учетом отсылочной нормы на ч.9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ) по мнению истцов, введенный мораторий не распространяет свое действие на требования о взыскании денежных средств за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства. Неустойка за нарушение срока устранения недостатков качества объекта предусмотрена Федеральным законом № 214-ФЗ, законодатель менял лишь порядок её расчета. По аналогичным основаниям полагали, что с ответчика подлежит взысканию штраф за не удовлетворение требований потребителей, который снижению по ст. 333 ГК РФ не подлежит.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ЦентрПолис» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела. В представленном отзыве просил исковые требования истцов оставить без удовлетворения. Указано, что недостатки объекта не были устранены застройщиком по причине их не допуска в жилое помещение. Истцами в нарушение норм действующего законодательства не соблюден досудебный порядок разрешения спора. Полагал, что в случае удовлетворения требований о взыскании стоимости строительных недостатков, общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3% от цены договора. Также отметили, что требования истцов о взыскании неустойки и штрафа не подлежат удовлетворению, поскольку правоотношения сторон возникли в период действия моратория, установленного постановлением Правительства № 326. В случае, если суд придет к выводу о наличии оснований для взыскания штрафных санкций, просил о применении ст. 333 ГК РФ. По мнению ответчика, требования истцов о взыскании в их пользу компенсации морального вреда заявлены необоснованно, её размер чрезмерно завышен. Также полагал, что не подлежат взысканию с ответчика расходы истцов на оплату услуг специалиста и составление экспертного заключения.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав объяснения истцов, исследовав материалы гражданского дела, результаты судебной экспертизы, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ).

Согласно ст. 7 названного ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (часть 8 в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «ЦентрПолис» заключен договор участия в долевом строительстве <адрес>) (АК) на строительство квартиры по адресу: <адрес> условный номер <адрес>.

После строительства объекту был присвоен адрес: <адрес>

По условиям договора ООО «СЗ «ЦентрПолис» приняло на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать участнику долевого строительства объект недвижимости с проведенными отделочными работами, перечень которых указа в Приложении № 2 к договору, при условии полной оплаты участников ДДУ цены по договору, которая составила 14064642,09 руб. (п. 4.1, 5.1.2, 5.3 договора).

Передача участнику ДДУ объекта строительства и принятие его участником осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства (п.5.1).

При уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или при отказе участника от его подписания при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, застройщик в порядке и в сроки установленные законом, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (п.5.6).

В случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающих 45 дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов)объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику ДДУ за каждый день просрочки неустойку, который рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей (п.5.8)

Оплата истцами стоимости объекта долевого строительства подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Право собственности истцов на вышеуказанный объект долевого строительства зарегистрировано в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен передаточный акт к договору ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ, а также акт приема-передачи ключей, из п. 4 которого следует, что при наличии замечаний к качеству, площади, отделке объекта и состоянию оборудования, участник ДДУ обязуется подписать передаточный акт объекта, в случае, если это предусмотрено условиями договора, в течение 24 часов с момента получения ключей и внести замечания в течение 72 часов с момента получения ключей в акт осмотра.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1,ФИО2 и ООО «СЗ «ЦентрПолис», с привлечением согласованного с застройщиком специалиста ООО «Центр экспертных заключений», составлен акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, согласно которому участниками долевого строительства выявлены недостатки отделки и оборудования.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 обратились в ООО «СЗ «ЦентрПолис» с требованием о безвозмездном устранении недостатков объекта строительства, в ответ на который застройщик сообщил, что по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ выявленные недостатки застройщик устраняет в согласованное с участником долевого строительства время в срок, не превышающий 60 дней.

В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, подп. «в» п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», в случае, если объект строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательственных требований, которые привели к ухудшению качества объекта, участник строительства вправе указать данные недостатки (дефекты) в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства и потребовать от застройщика их безвозмездного устранения.

Согласно подп. «е» п. 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», на удовлетворение данного требования и устранение недостатков застройщику предоставляется 60 календарных дней.

С учетом получения застройщиком требования истцов об устранении недостатков от ДД.ММ.ГГГГ, 60-ти дневный срок для такого устранения оканчивался ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению застройщика (не содержит даты составления и направления), ФИО1 сообщено, что недостатки в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, указанные в акте осмотра и оборудования в квартире от ДД.ММ.ГГГГ устранены в полном объеме. Как следует из отзыва ответчика, указанный акт составлен в одностороннем порядке и направлен в адрес ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из искового заявления и представленных документов, как до, так и после окончания срока для устранения недостатков, застройщик свои обязательства не исполнил, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в ООО «Центр экспертных заключений» с целью проведения строительно-технической экспертизы, о чем представлен договор №-МСК.

Согласно заключению комиссии экспертов № ООО «Центр экспертных заключений» от ДД.ММ.ГГГГ, выявлены многочисленные строительные недостатки внутренней отделки и оборудования в квартире. Указано, что переданный объект строительства, не соответствует требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, сводам правил, а также иным требованиям действующего законодательства.

Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, округленно составляет 331995,60 руб. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно 332668, 80 руб.

При этом, выявленные недостатки совпадают с недостатками, зафиксированными сторонами договора при составлении акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в присутствии ООО «СЗ «ЦентрПолис», с привлечением согласованного с застройщиком специалиста ООО «Центр экспертных заключений».

Как следует из информации ООО «СЗ «ЦентрПолис» (скриншоты отправки смс-оповещений и электронной почты), односторонний акт (уведомление) об устранении замечаний был получен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, при этом, суд обращает внимание, что материалы дела не содержат подтверждений даты направления указанного уведомления истцам.

Из представленного истцами скриншота переписки между ФИО1, ФИО2 следует, что после получения указанного уведомления, ООО «СЗ «ЦентрПолис» были направлены мотивированные возражения относительно данного уведомления, с приложением проведенной ДД.ММ.ГГГГ строительно-технической экспертизой.

Вместе с тем, доказательств устранения выявленных недостатков, после получения указанных возражений, ответчиком не представлено.

В связи с тем, что застройщик в пределах гарантийного срока, по истечении 60-ти календарных дней не устранил выявленные строительные недостатки объекта долевого строительства, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Согласно возражениям ответчика, выявленные на основании акта осмотра объекта от ДД.ММ.ГГГГ строительные недостатки не были устранены застройщиком, в связи с не предоставлением доступа в квартиру, о чем представлены скриншоты направления в адрес ФИО2 смс-сообщений.

Истцами в материалы дела представлены скриншоты, полученных от ООО «СЗ «ЦентрПолис»смс-сообщений, согласно которым устранение недостатков объекта запланировано на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, затем на 10,07.2024, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, из объяснений стороны истца следует, что ФИО1 неоднократно с целью предоставления доступа в жилое помещение прилетал в г. Москва в указанные застройщиком даты, в подтверждение чего представлены электронные билеты справки о перелете. Так, согласно указанным документам ФИО1 находился в г. Москве с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик для осмотра квартиры и составления соответствующего акта своего представителя не направил.

Таким образом, доказательств того, что истцы уклонялись от предоставления доступа в жилое помещение не имеется, каких-либо актов или иных доказательств об отсутствии доступа, составленных застройщиком суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что истцами не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, судом отклоняется.

В силу подпункта "ж" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве (подпункт "г"); отказаться от подписания передаточного акта и предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (подпункт "д").

Между тем в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 4 ст. 3 ГПК РФ).

Ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Закон о защите прав потребителей не предусматривают обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" направление заинтересованным лицом сообщения, имеющего информационный характер и (или) являющегося основанием для обращения в суд, не является досудебным порядком урегулирования спора. К таким сообщениям, в частности, относится требование участника долевого строительства об устранении выявленных в течение гарантийного срока недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (часть 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, предусмотренный постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 г. № 442 порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не является обязательным досудебным порядком урегулирования спора.

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 обратились к застройщику с требованием об устранении недостатков объекта долевого строительства, которое было получено ООО «СЗ «ЦентрПолис» ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в установленный законом срок требования истцов исполнены не были, на основании положений подпункта "ж" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 № 442, истцы по своему выбору избрали способ защиты нарушенного права, путем обращения в суд.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что доводы ФИО1 и ФИО2 о наличии строительных недостатков, переданного по договору объекта долевого строительства, которые не были в установленный срок устранены ООО «СЗ «ЦентрПолис», нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика ООО «СЗ «ЦентрПолис» определением Советского районного суда г. Томска от 28.05.2025, с учетом определения Советского районного суда г. Томска от 22.07.2025 о замене экспертного учреждения, по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено ООО «Мосэкспертгрупп».

Согласно выводам заключения комиссии экспертов ООО «Мосэкспертгрупп» от ДД.ММ.ГГГГ №-СЗ, в объекте долевого строительства - жилом помещение, расположенном по адресу: <адрес> переданный истцам по договору участия в долевом строительстве, имеются недостатки (дефекты), не соответствующие по качествам, установленным условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям обязательных технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (с указанием недостатков и конкретных нарушений).

Причиной возникновения данных недостатков является нарушение технологии производства работ. Данные недостатки являются существенными.

Рыночная стоимость работ составляет 465940,45 руб., рыночная стоимость материалов – 191131,28 руб.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертиза представляет собой процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права. Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств. С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд не обладает.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.

Суд не усматривает в представленном заключении ООО «Мосэкспертгрупп» от 29.09.2025 № 29-09/25-СЗ, каких-либо нарушений законодательства, принимает его в качестве доказательства и считает правильным основывать свои выводы на указанном заключении судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, квалификация экспертов у суда сомнений не вызывает.

Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Сторонами каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы заявлено не было.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения, поэтому указанное заключение может быть взято за основу для определения суммы убытков, подлежащих возмещению ответчиком, с учетом отсутствия иных доказательств, со стороны застройщика, на которого в силу закона возложено бремя доказывания, свидетельствующих о том, что в квартире истцов работы выполнены в соответствии со строительными нормами, а также доказательств иного размера ущерба, причиненного некачественными строительными работами.

В своих возражениях ответчик указывает, что в случае, если суд придет к выводу об обоснованности требований истцов, общая сумма взыскания с застройщика денежных средств, не может превышать 3% от цены договора.

Вместе с тем, суд не может согласиться с такими доводами ООО «СЗ «ЦентрПолис» о применении к спорным правоотношениям положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивающих размер подлежащих взысканию с застройщика расходов участника долевого строительства на устранение недостатков тремя процентами от цены договора, поскольку согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона № 482-ФЗ, указанные положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Учитывая, что требование об устранении недостатков объекта долевого строительства направлена истцом и получена застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, срок ее удовлетворения истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть обязанность застройщика по выплате истцу стоимости устранения недостатков возникла до ДД.ММ.ГГГГ, оснований для ограничения ответственности застройщика тремя процентами от стоимости договора у суда не имеется.

Таким образом, требования истцов о взыскании стоимости устранения недостатков подлежат частичному удовлетворению, определяется на основании выводов судебной экспертизы и составит 661071,73 руб.

Оценивая требования ФИО1 и ФИО2 о взыскании с ООО «СЗ «ЦентрПолис» неустойки за неудовлетворение требований потребителей об устранении недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 273373,56 руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы за несоблюдение в установленном порядке требований потребителя, суд приходит к следующему.

Так, ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей). Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации 18 марта 2024 г. издало постановление № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - постановление № 326), которое применяется, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного постановления.

Постановление № 326 вступило в силу со дня его официального опубликования - 22 марта 2024 г. (пункт 4).

Согласно п. 2 постановления № 326 в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Положения пункта 2 названного постановления Правительства РФ, устанавливающие размер процентов для исчисления процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяются только в случае не применения особенностей, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления.

Согласно абз. 5 п. 1 постановления № 326, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего Постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Из материалов дела следует, что требование истцов об устранении недостатков было получена ответчиком 07.06.204, где 60-дневный срок для удовлетворения требований потребителя выпадал на период, когда уже действовал мораторий, установленный постановление № 326, следовательно неустойка (штрафы, пени) и иные финансовые санкции не начисляются и, соответственно, не могут быть взысканы судом.

Доводы истцов о том, что мораторий в отношении неустойки за нарушение срока устранения недостатков был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326», которое вступило в силу с ДД.ММ.ГГГГ, а значит не распространяет своё действие на отношения сторон, суд не может признать состоятельными, поскольку Постановлением Правительства от 26 декабря 2024 г. № 1916 действия моратория на взыскание неустойки, штрафа продлено по 30 июня 2025 г., а не введено в указанной части.

Доводы истцов о том, что постановление № 326 не содержит запрета на взыскание неустойки в период действия моратория, а лишь ограничивает размер начисления неустойки ставкой рефинансирования, являются несостоятельными.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2025 № 88-14631/2025.

Таким образом, с учетом действия в спорный период моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в соответствии с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции не начисляются и, соответственно, не могут быть взысканы судом.

Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда в сумме 40000 руб. по 20000 руб. в пользу каждого из истцов, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков

С учетом допущенного ответчиком нарушения прав истцов как потребителей на получение объекта долевого строительства надлежащего качества, длительности нарушения их прав, поведения застройщика, с ответчика в пользу ФИО1 и ФИО2 подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой с учетом обстоятельств дела, характера допущенных нарушений, требований разумности, следует определить в сумме 20000 руб., по 10000 руб. в пользу каждого.

Относительно требования истцов о взыскании с ответчика убытков, в виде расходов на привлечение специалиста, в размере 6500 руб., несение которых подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 и ФИО2 в указанной части заявлены обоснованно.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из искового заявления, объяснений стороны истца, поскольку ФИО1 и ФИО2 не обладают специальными познаниями в строительно-технической области и не могли при приемке объекта долевого строительства самостоятельно определить характер и объем строительных недостатков объекта, по согласованию с ООО «СЗ «ЦентрПолис», вынуждены были привлечь к обследованию специалиста ООО «Центр Экспертных Заключений».

С учетом изложенных обстоятельств, во взаимосвязи с положениями ст. 15 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что указанные расходы истцов в размере 6500 руб. могут быть расценены в качестве убытков и взысканы с ответчика в заявленном размере.

Ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до истечения периода действия соответствующих положений Постановления Правительства № 326 или иного Постановления Правительства Российской Федерации (в случае принятия решения после 30.06.2025).

Разрешая указанное ходатайство суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 г. № 1916 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) (далее - Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. N 326), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024 г. N 1916) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым указанного пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику со дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная указанным абзацем и предоставленная до 1.01.2025 г., может быть продлена на срок до 30.06.2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024 г. N 1916) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым - шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025 г., предоставляется отсрочка до 30.06.2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Вместе с тем, на момент вынесения решения суда в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" внесены изменения, согласно которым в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно, и, принимая во внимание, что требования предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу данного постановления, суд полагает необходимым указать на предоставление ответчику отсрочки исполнения решения в части взыскания стоимости устранения недостатков, убытков, до 31 декабря 2025 г. включительно.

Одновременно с тем, поскольку указанным выше постановлением Правительства РФ не предусмотрена возможность предоставления отсрочки исполнения решения суда в части взысканных сумм компенсации морального вреда, в указанной части отсрочка предоставлению не подлежит.

Частью 1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (ст. 94 ГПК РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Из материалов дела следует, что в целях судебной защиты своих прав стороной истца понесены расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 30000 рублей, что подтверждается договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «Центр Экспертных Заключений», кассовым чеком об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные расходы, судом признаются необходимыми для восстановления прав истцов, ходатайство о назначении судебной экспертизы было заявлено ответчиком, не согласным с выводами представленного истцами экспертного заключения, в связи с чем, принимая во внимание, что данные расходы направленны на установление недостатков в спорном объекте, являются издержками стороны, связанны с рассмотрением дела, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика пропорционально объему удовлетворенных судом требований (70,4%) в сумме 21200 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

Из пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, истцы освобождены от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением прав потребителей, цена которого не превышает 1 000 000 руб.

На основании ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, подлежит зачислению в доход местного бюджета.

Учитывая, что в ходе разбирательства по делу суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований к ответчику, исходя из размера взыскиваемой суммы, с ООО «СЗ «Центр Полис» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 527 руб. (16527 руб. (требование неимущественного характера) + 3000 руб. (требование неимущественного характера)).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 ФИО11, Петровой ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>) соразмерно стоимости устранения недостатков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), в счет устранения строительных недостатков 330535,865 рублей в счет компенсации морального вреда 20000 рублей убытки в размере 3025 рублей, расходы по оплате досудебного заключения 21200 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» (ИНН <***>) в пользу Петровой ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), в счет устранения строительных недостатков 330535,865 рублей в счет компенсации морального вреда 20000 рублей убытки в размере 3025 рублей.

В удовлетворении остальной части требований Петрову ФИО15, Петровой ФИО16, отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания в пользу ФИО3 ФИО17, Петровой ФИО18, стоимости устранения недостатков, убытков, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЦентрПолис» (ИНН <***>) в бюджет муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 19527 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья/подпись/ А.В. Кравченко

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2025 года.

....