Дело № 2-814/2022
61RS0002-01-2021-002620-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июня 2022 года г. Ростов-на-Дону
Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Дубовик О.Н.
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску С к А о взыскании неустойки по договору купли-продажи, по встречному исковому заявлению А к С о взыскании договорной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
С обратилась в суд с иском к А о взыскании неустойки по договору купли-продажи, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между С (далее - Истец, Продавец) и П (далее - Ответчик, Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № (далее по тексту -ДКП). Согласно условиям ДКП (п.2.1.), стороны согласовали Цену Помещения в размере: 12 113 500 (двенадцать миллионов сто тринадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек. Покупатель обязался оплачивать указанную денежную сумму в следующем порядке:
4 000 000 рублей - в день подписания ДКП,
1 350 000 рублей -в срок до «10» июня 2020г.,
1 350 000 рублей - в срок до «10» июля 2020г.,
1 350 000 рублей - в срок до «10» августа 2020 г.,
1 350 000 рублей - в срок до «10» сентября 2020г.,
1 350 000 рублей -в срок до «10» октября 2020г.,
1 363 500 рублей - в срок до «10» ноября 2020г.
Однако, реальная оплата по ДКП была произведена следующим образом:
- 4 000 000 рублей - в день подписания ДКП,
- 1 300 000 рублей - «08» июня 2020г.,
- 3 000 000 - рублей - «17» декабря 2020г.
- 1 500 000 - рублей - «17» марта 2021г.
Согласно п.5.1. ДКП, за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, виновная сторона выплачивает другой стороне по ее письменному заявлению пеню в размере 0,02% от цены ДКП за каждый день просрочки.
Таким образом, истец полагает, что ответчик обязан уплатить Истцу:
- оставшуюся часть стоимости нежилого помещения;
- пеню за просрочку оплаты из расчета 0,02% от цены ДКП за каждый день просрочки.
Общая сумма задолженности Ответчика перед Истцом на дату предъявления иска - 2 313 500 руб.
В связи с нарушением Покупателем своей обязанности по своевременной оплате (п.2.1. ДКП), «18» ноября 2020г. Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности. Указанная претензия была направлена Ответчику по двум известным истцу адресам: и Согласно Отчетов об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами 34411652037394 и 34411652037356, претензии не были получены Ответчиком (истек срок хранения), в связи с чем, почтовая служба направила письма обратно отправителю - Истцу.
Также «26» февраля 2021 года Истцом в адрес Ответчика была направлена повторная претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности на адрес: Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 344116550429, письмо ожидает адресата (ответчика) в месте вручения с ДД.ММ.ГГГГ, 14:57 и ДД.ММ.ГГГГ истекает срок хранения. Таким образом, обязанность о соблюдении досудебного порядка Истцом соблюдена (п. 7 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ), документы, подтверждающие отправку приложены к настоящему исковому заявлению.
В п. 6.1. ДКП Истцом и Ответчиком было согласовано, что при не достижении согласия, споры, вытекающие из ДКП подлежат рассмотрению по месту нахождения Продавца.
Кроме того, истец указывает, что он вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства ответчиком (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N7).
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, а также ссылаясь на то, что в ходе рассмотрения настоящего дела истцом была выплачена сумма по договору купли-продажи в полном объеме, истец просит суд взыскать с ответчика А в свою пользу пеню за 176 дней просрочки оплате от всей суммы помещения, в размере 426 395,20 рублей (12 113 500 * 0,02 % * 176).
ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к С о взыскании договорной неустойки, указав в обоснование на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом (Продавец) и Ответчиком (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: , а именно: помещения №, КН № расположенного на чердачном этаже здания, которым также зафиксировано обязательство Продавца - С о завершении строительных и иных работ в местах общего пользования не позднее II квартала 2020 года (ДД.ММ.ГГГГ).
Между тем, по состоянию на дату подачи искового заявления, взятые на себя Продавцом обязательства по завершению строительных работ и работ по благоустройству Здания и прилегающей территории не выполнены.
Указанные обстоятельства делают невозможным использование Покупателем - А предварительно оплаченного имущества и извлечение из него прибыли несмотря на то, что свои обязательства по оплате, предусмотренные Договором купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, Продавец исполнила в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе 2-х собственников помещений и приглашенного независимого строительного эксперта, был проведен осмотр Здания, помещений общего пользования в нем, помещений собственников и прилегающей территории, в результате которого составлен Акт осмотра здания и выполнена фотосъемка. Продавец на осмотр не явился, участие уполномоченного представителя не обеспечили.
По результатам этого осмотра комиссией были выявлены недостатки, которые не позволяют по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ использовать Здание и помещения в нем по их назначению.
Пунктам 5.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона выплачивает другой стороне по её письменному заявлению пеню размере 0,02 % от цены договора за каждый день просрочки.
На основании фактических обстоятельств и прилагаемых доказательств, а также на основании признания факта просрочки Продавцом, изложенного в ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, считает, что вина Продавца в ненадлежащем исполнении условий Договоров, а именно в части нарушения сроков завершения строительно-ремонтных работ и работ по благоустройству, неоспорима, в следствие чего, Покупателем была предъявлена претензия о выплате договорной неустойки (пени) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения осмотра и составления Акта) в сумме 188970 рублей 60 копеек, из расчета: 12 113 500 * 0,02 % * 176 за период с 01.07.2020г. по 17.09.2020г.
Претензия о выплате договорной неустойки была направлена С 24.09.2020г., которая оставлена без внимания и не исполнена на дату подачи иска.
Кроме того, помимо требований о взыскании договорной неустойки в претензии от 24.09.2020г. было указано об уведомлении С (Продавец) о том, что ФИО2(Покупатель) приостановила исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества №, заключенного между Сторонами ДД.ММ.ГГГГ, до момента исполнения С обязательства, установленного пунктом 3.1. Договора. Данное правомочие следует из пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Условиями Договоров более короткий срок для начисления неустойки, либо ограничение ее суммы не предусмотрено, в связи с чем, она требует оплатить пеню до момента надлежащего исполнения нарушенного обязательства - подписания Актов приема-передачи помещения №, а также Акта о завершении строительно-ремонтных работ в Здании и благоустройству прилегающей территории, выполненных в соответствии с проектной документацией из расчета 2 422 рубля 70 копеек за каждый календарный день.
Пунктом 3.1. Договора купли-продажи также установлено, что в случае передачи помещений Продавцом Покупателю по акту приема-передачи ненадлежащего качества стороны руководствуются статьями 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного истец по встречному иску с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд взыскать с С договорную неустойку в размере 1 596 559 руб. 30 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ и по дату составления Акта осмотра - ДД.ММ.ГГГГ.
В случае удовлетворения исковых требований С произвести зачет взаимных требований по договорной неустойке в размере 1 596 559 руб. 30 коп. за период с 01.07.2020г. по ДД.ММ.ГГГГ за просрочку выполнения обязательств Продавца по окончанию строительных работ по косметическому ремонту фасада, ремонта холлов на этажах, покраске балконных ограждений и укладке натурального камня на полы балконов, выполнение работ по благоустройству с монтажом малых архитектурных форм по Договору купли-продажи по дату составления Акта осмотра - 20-ДД.ММ.ГГГГ по иску С к А о взыскании договорной неустойки за просрочку оплаты по Договору.
Истец по первоначальному (ответчик по встречному) иску С в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена, направила для участия в процессе представителя ФИО3, которая, действуя на основании доверенности, исковые требования по первоначальному иску в уточненной редакции поддержала, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении, а также в письменных возражениях на встречное исковое заявление, просила требования по первоначальному иску удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме.
Ответчик, будучи извещенной о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности И, которая, с первоначальным иском не согласилась, сославшись на доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, просила первоначальный иск оставить без удовлетворения, а, поддержав доводы встречного иска, просила требования ФИО2 удовлетворить.
Заслушав пояснения представителей сторон по делу, исследовав представленные сторонами доказательства и, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
Частью 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании ч. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В силу пункта 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Пунктом 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между С (Продавец) и П (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает помещение №, общей площадью 47,7 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый №, расположенное на этаже: Чердак б/н, по адресу: Российская Федерация, .
Пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества № от «12» мая 2020 года стоимость помещения по соглашению сторон определена в размере 12 113 500 рублей и предусмотрено, что покупатель обязан производить оплату суммы, указанной в договоре, путем передачи денежных средств продавцу, согласно установленного графика, а именно:
4 000 000 рублей - в день подписания договора купли-продажи;
1 350 000 рублей – в срок до «10» июня 2020 года;
1 350 000 рублей – в срок до «10» июля 2020 года;
1 350 000 рублей – в срок до «10» августа 2020 года;
1 350 000 рублей - в срок до «10» сентября 2020 года;
1 350 000 рублей – в срок до «10» октября 2020 года;
1 363 500 рублей – в срок до «10» ноября 2020 года.
Расчет между сторонами считается произведенным в момент зачисления на расчетный счет Продавца денежных средств в объеме, указанном в п. 2.1 настоящего договора.
В соответствии с п.3.1 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего договора, Продавец обязан передать, а Покупатель принять Помещение в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по акту приема-передачи, форма которого является Приложением № к Договору. Риск утраты, повреждения либо иного ухудшения состояния Помещения несет Продавец до момента его передачи Покупателю по акту приема-передачи.
Окончание строительных работ по косметическому ремонту фасада, ремонта холлов на этажах, покраске балконных ограждений и укладке натурального камня на полы балконов, выполнение работ по благоустройству с монтажом малых архитектурных форм, Продавцом осуществляются в срок не позднее II квартала 2020 года.
Пунктом 5.1 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, виновная сторона выплачивает другой стороне по ее письменному заявлению пеню в размере 0,02 % от цены настоящего договора за каждый день просрочки.
Как следует из акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, С передала, а П приняла нежилое помещение №, площадью 47,7 кв.м., кадастровый №, расположенное на этаже: Чердак № б/н„ по адресу: (далее - «Помещение») с одновременной передачей документов, необходимых для осуществления права собственности Покупателя, ключей от Помещения. Настоящим каждая из сторон подтверждает, что обязательства по передаче Помещения выполнены, у сторон нет претензий друг к другу по данному обязательству. Покупатель ознакомлен и согласен с санитарным и техническим состоянием Помещения, установленным путем его внутреннего осмотра перед подписанием настоящего акта, и не обнаружил никаких дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. С передачей недвижимого имущества от Продавца к Покупателю переходит риск утраты, повреждения либо иного ухудшения его состояния.
Право собственности на приобретенное ответчиком нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельству о браке от ДД.ММ.ГГГГ между П и А заключен брак, в связи с чем, П присвоена фамилия ФИО2.
Как следует из искового заявления в уточненной редакции, и не опровергнуто ответчиком, оплата по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ производилась А с нарушением графика, предусмотренного договором, а именно:
4 000 000 рублей - в день подписания договора купли-продажи;
1 300 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;
3 000 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;
1 500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ.
2 313 500 рублей - ДД.ММ.ГГГГ (в период рассмотрения настоящего дела судом).
Таким образом, исходя из того, что ответчиком были допущены просрочки при внесении платежей в счет стоимости приобретенного недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, она обязана уплатить неустойку, предусмотренную п. 5.1 договора.
В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Материалами дела подтверждается, что истец обращался к ответчику в досудебном порядке с требованием о погашении задолженности, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, доказательств обратному суду не представлено.
Согласно расчета истца, сумма пени за просрочку исполнения обязательства, предусмотренная договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за максимальный период просрочки – 176 дней составляет 426395,20 рублей от всей суммы цены помещения: 12 113 500 руб. * 0,02% * 176 дней.
Вместе с тем, при рассмотрении требований первоначального иска о взыскании неустойки суд принимает во внимание заявление ответчика о снижении размера штрафных санкций в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с их несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства.
Статьей 333 Гражданского Кодекс Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Неустойка является штрафной санкцией за нарушение обязательств и не может рассматриваться как способ возмещения убытков или как способ обогащения. В п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп.3, 4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 Определения №263-О от 21.12.2000 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» положения п.1 ст.333 содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
При решении вопроса об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки в данном конкретном деле, судом принимаются во внимание конкретные обстоятельства дела: соотношение сумм неустойки и суммы задолженности; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ключевой ставки. При определении суммы неустойки суд учитывает, что заявленный размер штрафных санкций завышен и не соответствует последствиям нарушения обязательства. Нарушение обязательств со стороны ответчика не повлекли для истца каких-либо крайне неблагоприятных последствий, доказательств обратного не представлено. С учетом изложенного, принимая во внимание период задолженности, размер денежной суммы, не оплаченной ответчиком по договору купли-продажи в предусмотренный договором срок, суд находит заявленный истцом размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства и полагает возможным снизить его до 250 000 рублей, признавая такой размер неустойки в данном случае справедливым и разумным.
Разрешая требования ФИО2 о взыскании с С неустойки за несвоевременное выполнение строительных работ, предусмотренных договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.
Как указывалось ранее, в п.3.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено окончание Продавцом строительных работ по косметическому ремонту фасада, ремонта холлов на этажах, покраске балконных ограждений и укладке натурального камня на полы балконов, выполнение работ по благоустройству с монтажом малых архитектурных форм в срок не позднее II квартала 2020 года.
В материалы дела ФИО2 представлены акты осмотра здания, составленные комиссиями, состоящими из собственников помещений в здании, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которых, строительных работ по косметическому ремонту фасада, ремонта холлов на этажах, покраске балконных ограждений и укладке натурального камня на полы балконов, выполнение работ по благоустройству с монтажом малых архитектурных форм на дату проведения осмотра Продавцом С не выполнены.
Между тем, оценивая акт приема-передачи приобретенного нежилого помещения №, площадью 47,7 кв.м., кадастровый №, расположенного на этаже: Чердак № б/н, по адресу: , суд усматривает, что, подписав этот акт, П (после заключения брака ФИО2) О.В. согласилась с тем, что обязательства по передаче Помещения выполнены, у нее нет претензий по данному обязательству, что она ознакомлена и согласна с санитарным и техническим состоянием Помещения, установленным путем его внутреннего осмотра перед подписанием настоящего акта, и не обнаружила никаких дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил Продавец.
Кроме того, судом учитывается то обстоятельство, что предметом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является нежилое помещение №, площадью 47,7 кв.м., кадастровый №, расположенного на этаже: Чердак № б/н, по адресу: , в связи с чем, условия договора, в том числе, относительно неустойки за неисполнение обязательств по договору, распространяются именно на данное нежилое помещение, а не в целом на здание, в котором находится приобретенное ФИО2 помещение.
Поскольку предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ не являются подрядные работы по проведению косметического ремонта фасада здания, его холлов, балконов и по благоустройству территории, то суд не усматривает оснований для взыскания с С неустойки за неисполнение обязательств по проведению строительный и ремонтных работ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований по первоначальному иску и в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ФИО2 в пользу С госпошлину в размере 5700 рублей пропорционально удовлетворенной части требований.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования С к А о взыскании задолженности по договору купли-продажи – удовлетворить частично.
Взыскать с А в пользу С пеню за просрочку оплаты по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 7 00 рублей.
В удовлетворении встречного искового заявления А С о взыскании договорной неустойки - отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2022 года.