Решение по делу № 2-954/2025 от 30.06.2025 | Калининский районный суд г. Чебоксары (Чувашская Республика)

№2-954/2025

УИД 21RS0024-01-2025-000204-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года г. Чебоксары

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Тимофеева Е.М.,

при секретаре судебного заседания Степановой К.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителей ответчика ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи гаражных боксов заключенным, возложении обязанности по регистрации перехода права собственности, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5 с учетом уточнения о признании заключенным договора купли-продажи гаражных боксов № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), расположенных в ГСК «Приовражное» по адресу: <адрес>, на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, общей стоимостью 4000000 руб.; возложении на ФИО5 обязанности по передаче объектов недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, истцу; взыскании с ФИО1 в пользу ФИО5 денежных средств в размере 2720000 руб. в счет оплаты стоимости гаражных боксов.

Требования мотивированы тем, что в конце 2022 года истец решил приобрести гаражные боксы для автосервиса в <адрес> в ГСК «Приовражный» под номерами №, собственником которых являлся ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ произошла встреча истца с представителем ФИО5, его братом ФИО6, была достигнута договоренность о продаже гаражей истцу за 4000000 руб. в рассрочку. После передачи первой части денежных средств (июнь-июль 2023 г.) ФИО5 должен был передать полный пакет документов, согласно которым право собственности на гаражные боксы будет принадлежать истцу. На момент заключения сделки право собственности на гаражные боксы зарегистрировано в ЕГРН не было, и необходимо было решение суда о признании права собственности на них. ДД.ММ.ГГГГ произошла личная встреча с ФИО5, вновь обговорены условия и цена гаражей. В этот же день истец передал ответчику 1000000 руб. в счет оплаты стоимости гаражных боксов, о чем написал расписку. ДД.ММ.ГГГГ было передано 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 200000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 300000 руб. Итого в счет будущего приобретения права собственности на гаражные боксы было передано 2000000 руб. Ключи от гаражных боксов были переданы братом ответчика истцу в феврале 2023 года. Однако, несмотря на получение от истца денежной суммы в размере половины стоимости гаражных боксов, ответчик постоянно переносил дату передачи документов, до сегодняшнего дня переход права собственности не зарегистрирован. При этом указал, что стоимость гаражных боксов в настоящее время выросла, и прислал предложение купить их за 6000000 руб., возвращать ранее уплаченные ему 2000000 руб. отказывается.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2, в судебном заседании требования изложенные в иске просили удовлетворить, признать заключенным с ФИО5 договор купли-продажи спорных гаражных боксов на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стоимостью 4000000 руб. Считали, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи. Также указали, что в связи с тем, что в декабре 2024 г. от ФИО5 поступила денежная сумма в размере 720000 руб., ими заявлено требование о взыскании с него доплаты по договору купли-продажи в размере 2720000 руб. в счет полной оплаты гаражей, согласно ранее принятым договоренностям.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Его представители ФИО3, ФИО4 исковые требования не признали, пояснили, договор купли-продажи заключен не был, обязательство ответчика по передаче имущества не возникла. Между сторонами была договоренность о том, что полная сумма за продаваемые гаражи будет равна 4000000 руб., но данная сумма должна была быть выплачена в течение 2023 года, однако в июле 2023 года ФИО1 перестал производить выплаты, мотивировав отсутствием правоустанавливающих документов; правоустанавливающие документы на гаражи были готовы в июне-июле 2024 года, однако в связи с тем, что сумма за гаражи выплачена в полном объеме не была, и их стоимость повысилась, истцу было предложено выкупить гаражи за 6000000 руб. В связи с его несогласием и требованием о возврате внесенной денежной суммы ему было переведено 720000 руб. за вычетом аренды за пользование гаражными боксами и затратами на восстановление гаражей после внесенных ФИО1 изменений.

Третьи лица, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Дирекция гаражных хозяйств», Управление Росреестра по Чувашской Республике явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На основании пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 оформил расписку о том, что он принял сумму 1000000 (один миллион рублей) у ФИО1 в счет продаваемого гаража по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, гаражный бокс №, №. «Сумма общая гаражного бокса четыре миллиона рублей» (дословно по тексту) (т.1 л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №1 написана расписка, в которой указано «взял денежную сумму в размере пятьсот тысяч рублей (500000) в счет гаража, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> ГСК «Приовражный» гаражный бокс №, №, неразборчиво собственноручно» (дословно по тексту) (т.1 л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №1 написана расписка «получил сумму двести тысяч рублей (200000 рублей) в счет неразборчиво гаража ГСК «Приовражный», находящийся по адресу: <адрес>, №,№ неразборчиво собственноручно» (дословно по тексту) (т.1 л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №1 написана расписка «получил денежные средства (300000) рублей в счет неразборчиво ГСК «Приовражный», находящийся по адресу: <адрес>, №,№» (дословно по тексту) (т.1 л.д.17).

Постановлением следственного отдела по <адрес> СУ СК России по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по материалам проверки № пр-24 по сообщению о совершении ФИО7, ФИО5 мошеннических действий в отношении ФИО1

Из указанного постановления следует, что в декабре 2022 года ФИО1 договорился устно с Свидетель №1 (родственником продавца ФИО5) о покупке гаражных боксов №,№ в ГСК «Приовражное» по адресу: <адрес>, стоимостью 4000000 руб. ФИО1 передал в счет покупки гаражей 2000000 руб. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом ФИО1 изначально было известно, что у продавца – собственника гаража ФИО5 правоустанавливающие документы на гаражи отсутствуют, в связи с чем ФИО5 и Свидетель №1 должны были подготовить документы, подтверждающие право собственности на гаражные боксы в срок до конца июня-июля 2023 года, после чего ФИО1 должен был составить в пользу продавцов расписку об обязанности оплатить оставшуюся стоимость гаражных боксов. В январе – феврале 2023 года продавец передал ФИО1 ключи от гаражных боксов, который в свою очередь стал готовить помещения под установку оборудования, намереваясь в последующем использовать их для оказания услуг по ремонту автомобилей. Документы на гаражные боксы в срок предоставлены не были, просили продлить срок проверки. В 2024 году Свидетель №1 и ФИО5 довели до ФИО1, что стоимость продаваемого имущества изменилась и стала составлять 6000000 руб. ввиду увеличения рыночной стоимости. Указанная стоимость не устроила ФИО1, он отказался от покупки гаражей и попросил вернуть денежную сумму. Согласно объяснениям Свидетель №1, ФИО5, данным в следственном отделе по <адрес>, они не отказываются вернуть денежные средства в размере 2000000 руб. за вычетом компенсации за произведенные ФИО1 изменения в гаражных боксах в период пользования ими (т.1 л.д.160-164).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 перечислил ФИО1 денежные средства в размере 720000 руб., в примечании к переводу указано «ФИО1 от ФИО5 по гаражам № в ГСК Приовражное по <адрес>» (л.д. 193).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости от спорные гаражные боксы № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), расположенные в ГСК «Приовражное» по адресу: <адрес> находятся в собственности ФИО5 (т.1 л.д.176-186).

Истец указывает, что стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи нежилых помещений, для чего и была написана расписка, то есть, между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей вещи.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства объекта недвижимости и последующей передачей объекта недвижимости в собственность, независимо от наименования заключенного сторонами договора или совокупности договоров следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой, в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3, 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).

Анализируя представленные истцом расписки о получении денежных средств за гаражи, суд приходит к выводу о том, что они требованиям, предъявляемым как к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, так и к предварительному договору не соответствуют.

Данные документы не содержат существенные условия договора купли-продажи: отсутствует указание на стороны договора, предмет и срок заключения договора купли-продажи, порядок расчетов, обязанность ФИО5 заключить в будущем договор. Расписки подписаны только одним лицом ФИО5 или Свидетель №1, о получении денежных средств во исполнение неконкретизированных обязательств.

Расписки не содержат волеизъявление сторон и обязанности, которые стороны берут на себя в связи с заключением такого договора, и не свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения по отчуждению спорного недвижимого имущества, в расписке не оговорены условия заключения предварительного или основного договора купли-продажи объекта недвижимости в будущем.

В настоящем случае расписка не является формой договора продажи недвижимости, а лишь подтверждает факт передачи денежных средств.

Само по себе заключение между истцом и ответчиком устного предварительного соглашения не может свидетельствовать о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку данное соглашение не может относится к сделке по отчуждению недвижимого имущества, при этом договор купли-продажи стороны в установленном порядке не заключали.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что расписки соответствуют требованиям договора купли-продажи, не основаны на законе.

Учитывая, что какие-либо иные договоры и соглашения в письменной форме кроме расписки между ними не составлялись и не подписывались.

Поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, суд приходит к выводу о том, что расписки не являются документом, свидетельствующим о заключении договора купли-продажи, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи заключенным, в связи с чем отказывает в удовлетворении указанного требования.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании заключенным договора купли-продажи гаражных боксов отсутствуют основания для возложения ан ответчика обязанности по передаче и государственной регистрации перехода права собственности на спорные гаражные боксы и взыскания денежных средств в размере 2720000 руб. с ФИО1 в счет оплаты предаваемого имущества.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО5 о признании заключенным договора купли-продажи гаражных боксов № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), расположенных в ГСК «Приовражное» по адресу: <адрес>, на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, общей стоимостью 4000000 руб.; возложении на ФИО5 обязанности по передаче и государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, истцу; взыскании с ФИО1 в пользу ФИО5 денежных средств в размере 2720000 руб. в счет оплаты стоимости гаражных боксов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Тимофеева

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ