УИД 61RS0053-01-2025-000634-21
дело № 2-738/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2025 года сл. Большая Мартыновка
Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Большаковой И.А.,
при секретаре судебного заседания Котляровой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице представителя ФИО2, к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на реконструированную квартиру, третье лицо: Администрация Южненского сельского поселения,
УСТАНОВИЛ:
истец обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на реконструированную квартиру, третье лицо: Администрация Южненского сельского поселения.
В иске указано, что в 1993 году истцу была передана в собственность в порядке приватизации квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается регистрационным удостоверением и договором на передачу квартир в собственность граждан. В ЕГРН право собственности на квартиру не было зарегистрировано. За время проживания истица самовольно реконструировала данную квартиру. Отделом архитектуры Администрации Мартыновского района отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию. ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области» выдано техническое заключение, в котором указано, что произведенная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, также соответствует пожарным, строительным требованиям, действующим градостроительным нормам и правилам. Изготовлена новая техническая документация помещения. В настоящее время истица желает зарегистрировать право собственности на свою реконструированную квартиру, но без судебного решения это сделать невозможно, так как в регистрационном удостоверении указана не квартира, а 1/2 доля в двухквартирном доме и отсутствует разрешение на реконструкцию. Земельный участок, на котором расположена квартира ФИО1, принадлежит ей на праве собственности. По доводам, изложенным в иске, истец просит суд признать за ФИО1 право собственности на реконструированную квартиру с пристройкой общей площадью 79,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, в заявлении просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица - администрации Южненского сельского поселения в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещены. От главы администрации Южненского сельского поселения ФИО6 поступило заявление, из которого следует, что возражений по иску ФИО1 не имеется, просит рассмотреть дело без их участия.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
В силу требований ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 164 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения сделки) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Несоблюдение условий о государственной регистрации сделки, в случаях установленных законом, в соответствии с требованиями ст. 165 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность.
Как установлено ст. 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным кодексом и иными законами.
Суд установил, что в 1993 году истцу в порядке приватизации была передана квартира в <адрес>, о чем выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ, где квартира ошибочно указана как 1/2 доля в двухквартирном доме (л.д. 16). Также на имя истца был выдан договор на передачу квартир в собственность граждан (л.д. 17). Квартира состоит на кадастровом учете, сведения о правообладателе отсутствуют. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по адресу: <адрес> на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 1200 кв. м., кадастровый №, правообладатель – ФИО1 (л.д. 27-28).
Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
Понятие «реконструкции» дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ с 04.08.2018 утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.
По смыслу действующего Градостроительного кодекса РФ, в случае если строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).
Часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
При рассмотрении дела установлено, что истцом произведена самовольная реконструкция квартиры № 1 по вышеуказанному адресу, в связи с чем, увеличилась ее общая площадь.
На основании технического заключения ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области», произведенная реконструкция квартиры № 1 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, также соответствует пожарным, строительным требованиям, действующим градостроительным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц (л.д. 40-53).
Ставить под сомнение указанное заключение у суда нет оснований, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, является полным, мотивированным и не противоречивым.
Следовательно, дальнейшая эксплуатация квартиры № 1 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии по своему назначению возможна.
И.о. главного архитектора администрации Мартыновского района Ростовской области 10.10.2024 ФИО1 было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, квартиры по адресу: <адрес>, в связи с отсутствием необходимых документов (л.д. 39).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки.
Доказательств в подтверждение доводов о том, что произведённая истцом реконструкция квартиры осуществлена с нарушением градостроительных норм и правил, материалы дела не содержат.
При рассмотрении дела достоверно установлено, что истец является собственником земельного участка и расположенной на нем квартиры № 1 по адресу: <адрес>. Нарушения прав третьих лиц указанной реконструкцией квартиры судебном заседании не установлено. Требований о приведении квартиры в прежнее состояние ни органом местного самоуправления, ни иными лицами, не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца о признании за ней права собственности на реконструированную квартиру № 1 по вышеуказанному адресу.
На основании статей 14 и 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ред. от 28.02.2025) решение суда о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании на него права собственности является юридическим основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1 - удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, право собственности на реконструированную квартиру с пристройкой общей площадью 79,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 26.05.2025.
Председательствующий И.А. Большакова