К делу № 2-1053/2025

УИД 23RS0024-01-2024-001176-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Крымск Краснодарского края 30 сентября 2025 года

Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Ломакиной И.Ю.,

при секретаре Лысенко Е.А.,

с участием представителя истца администрации МО Крымский район – ФИО1, действующий на основании доверенности от 10.01.2025г. №,

ответчика ФИО2

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Прокошиной М.Г., представившей удостоверение № от 18.07.2012г. и ордер № от 28.03.2025г.,

прокурора Синельниковой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Крымский район к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании сноса,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Крымского городского поселения Крымский район обратились в Крымский районный суд с иском к ФИО2 о сносе объекта самовольного строительства и обязании сноса.

Свои требования мотивирует тем, что 26 марта 2024 года администрацией Крымского городского поселения Крымского района в ходе проверки соблюдения норм градостроительного законодательства путём визуального осмотра земельных участков, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 631 кв.м., с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства, находящегося в собственности ФИО2, расположен объект капитального строительства, который по внешнему виду предположительно назначение нежилое - коммерческое помещение, хотя в соответствии данным единого государственного реестра недвижимости, здание имеет характеристики: назначение «жилое», наименование «индивидуальный жилой дом», площадь - 507,6 кв.м. Согласно правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского района, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами. Также согласно указанным правилам максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 30%, а объект капитального строительства, площадью 507,6 кв.м., превышает максимальный процент застройки в два раза и составляет 80,4%. При визуальном осмотре невозможно идентифицировать, что данное строение является жилым домом. В государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности не имеется информации: о выдаче на Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, отделом архитектуры и градостроительства администрации Крымского городского поселения Крымский район, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Разрешение на строительство объекта капитального строительства отсутствует. Считают, что нарушена статья 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Объект капитального строительства имеет признаки самовольного строительства, в связи с чем, подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, осуществившим ее лицом либо за его счет. На основании вышеизложенного, просит суд признать объект капитального строительства по адресу: <адрес> самовольной постройкой и обязать ФИО2 в течение 12-ти месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта самовольного строительства за свой счет.

Определением суда от 07 августа 2024 года проведена замена Истца по ходатайству администрации Крымского городского поселения, в связи с передачей полномочий администрации муниципального образования Крымский район.

Представитель истца - администрации муниципального образования Крымский район по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования подтвердил. Просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 просил в иске отказать на основании экспертного заключения. Также не согласен с расчётом процента застройки, считает, что жилой дом занимает не более 30% от площади земельного участка.

Представитель ответчика - адвокат Прокошина Марина Геннадьевна, исковые требования не признала в полном объёме, просила в удовлетворении исковых требований отказать, так как согласно договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2023 года, технического плана здания от 25.01.2024 года, Ответчик является собственником на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 631 кв. м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, и на жилой дом, площадью 507,6 кв.м., назначение жилое, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 04.03.2025г., выданными Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Письмом Росреестра от 08.02.2021 № даны разъяснения относительно упрощённого порядка оформления прав на объекты ИЖС. При этом собственник сам вправе выбирать в каком порядке ему оформлять право собственности, в упрощённом порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьёй 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГРК РФ, статьёй 16 Закона № 340-ФЗ. При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют основания для применения положений части 1.2 статьи 19, пунктов 58 - 59 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определённого объекта капитального строительства. Отказа в регистрации права собственности ни от кадастровой палаты, ни от регистрирующего органа Росреестра, по причине отклонения градостроительных норм им получено не было, право собственности зарегистрировано, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 04.03.2025 года, выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. На основании представленных в судебное заседание фотографий, и экспертного заключения, признаков «Магазина» или «коммерческого объекта», объект капитального строительства не имеет, используется только для проживания. В Выписке из ЕГРН на земельный участок, указанный в иске администрации вид разрешённого использования как - «амбулаторно - поликлиническое обслуживание», отсутствует. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Помощник Крымского межрайонного прокурора Синельникова А.И. просила принять законное и обоснованное решение, признав заключение эксперта допустимым доказательством.

Представитель заинтересованного лица - межмуниципального отдела по Абинскому и Крымскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. О времени, дате и месте проведения судебного заседания был извещён надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении иска в его отсутствие. Суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствии представителя Росреестра. Возражения на иск не представил.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, изучив материалы дела и доводы искового заявления, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации муниципального образования Крымский район удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 26 марта 2024 года администрацией Крымского городского поселения Крымского района проведена проверка соблюдения норм градостроительного законодательства путём визуального осмотра земельных участков, в том числе и в отношении объекта земельных отношений: земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 631 кв.м., с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства, находящегося в собственности ФИО2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 25.03.2024 года.

В соответствии с Актом визуального осмотра от 26 марта 2024 года установлено: на земельном участке расположен объект капитального строительства, с кадастровым номером №, по внешнему виду предположительно назначение объекта нежилое - коммерческое помещение. В соответствии данным единого государственного реестра недвижимости, здание имеет характеристики: назначение «жилое», наименование «индивидуальный жилой дом», площадь - 507,6 кв.м., правообладатель - ФИО2 (собственность зарегистрирована 30.01.2024 года №).

Согласно правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского района от 10.11.2011 года № 144 (с изменениями, внесёнными решениями Совета Крымского городского поселения Крымского района от 25.08.2014г. № 320, от 24.03.2016 года № 97, от 24.11.2016 года № 144, от 07.12.2017 года № 250, от 18.04.2019 года № 358, от 28.11.2019 года № 22, от 29.04.2021 года № 49, от 23.03.2023 года № 299, от 21.06.2023 года № 325, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Согласно правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского района, утверждённым решением Совета Крымского городского поселения Крымского района от 10.11.2011 года № 144, максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 30%.

Согласно ч.1 ст.263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Исходя из положений ст. 131 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Согласно ч. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В совокупности статьи 51 Градостроительного кодекса РФ; Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Как установлено в судебном заседании земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 631 кв.м., с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства, принадлежит ответчику ФИО2 на праве собственности, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 25.03.2024 года (л.д. 22-29).

30.01.2024г. в органах государственной регистрации права на недвижимость зарегистрировано право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 507 кв.м., этажность 3, о чем составлена регистрационная запись №.

В государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности информация о выдаче на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, отделом архитектуры и градостроительства администрации Крымского городского поселения Крымский район, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Разрешение на строительство объекта капитального строительства предусмотренное статьёй 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, отсутствует.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком ФИО2 возведен жилой дом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, право собственности на который также зарегистрировано в органах государственной регистрации права по упрощённой системе.

Тем не менее жилой дом возведенный без соответствующего разрешения может быть признан самовольной постройкой.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 2 данной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Таким образом, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки»).

Письмом Росреестра от 08.02.2021 № даны разъяснения относительно упрощённого порядка оформления прав на объекты ИЖС. Законом № 404-ФЗ внесены изменения в часть 5 статьи 16 Закона №340-ФЗ, увеличивающие период применения указанных положений до 01.03.2026, а также изменения в часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, не только продлевающие период применения данного положения Закона № 218-ФЗ до 01.03.2026, но и распространяющие их применение на жилые дома, возведённые (возводимые) на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения в границах населённого пункта личного подсобного хозяйства, если указанные здания соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГРК РФ). В этой связи обращаем внимание на следующее.

Закон № 404-ФЗ, часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ не содержат указаний о том, что положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ применяются к объектам, строительство которых осуществлено в какой-либо определённый период времени, соответственно: особенности государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома, установленные Законом № 404-ФЗ, могут применяться в отношении объектов недвижимости, созданных как до, так и после его вступления в силу, независимо от того, было или не было получено ранее разрешение на строительство такого объекта капитального строительства, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и какое уведомление уполномоченного органа получено в этом случае застройщиком; - для целей выполнения кадастровых работ - подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2031 не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома ( в ред. от 31.07.2025г. № 553-Ф).

Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощённом порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьёй 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГРК РФ, статьёй 16 Закона № 340-ФЗ. При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют основания для применения положений части 1.2 статьи 19, пунктов 58 - 59 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определённого объекта капитального строительства.

При соблюдении установленных действующим законодательством условий положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ с учётом абзаца первого части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ в отношении жилого или садового дома, созданного на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, допускают осуществление: - одновременно государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на указанный объект в случае его создания (строительства), образования в результате реконструкции; - государственного кадастрового учёта без одновременной государственной регистрации прав на указанные дома в случае их реконструкции (если в результате такой реконструкции не образовываются новые дома); государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учёта, если сведения о здании уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в том числе если сведения о жилом доме были внесены в ЕГРН в порядке внесения сведений о ранее учтённых объектах недвижимости на основании документов осуществлённого до 01.01.2013 государственного технического учёта этого объекта или в порядке государственного кадастрового учёта по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с данным указанием, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом, 2024 года постройки, общей площадью 507,6 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в упрощённом порядке. Отказа в регистрации права собственности ни от кадастровой палаты, ни от регистрирующего органа Росреестра, по причине от отклонения градостроительных норм им получено не было, право собственности зарегистрировано, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 04.03.2025 года, выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно представленных в судебное заседание фотографий, и экспертного заключения, признаков «Магазина» или «коммерческого объекта», объект капитального строительства не имеет.

В Выписке из ЕГРН на земельный участок отсутствует, указанный в иске администрации, такой вид разрешённого использования как - «амбулаторно-поликлиническое обслуживание». В судебном заседании представитель истца пояснил, что данная запись указана ошибочно.

Определением Крымского районного суда от 03.04.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет установления наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также угрозы жизни и здоровью граждан, и определение признаков построенного объекта капитального строительства.

Согласно экспертному заключению № от 04 августа 2025 года, проведённым Государственным Бюджетным Учреждением Краснодарского края «Краевая Техническая Инвентаризация - Краевое БТИ» отдел по городу Новороссийску, было установлено: Объект капитального строительства – жилое здание, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 507,6 кв.м. по адресу: <адрес>, соответствует определению индивидуального жилого дома, предусмотренному действующему законодательству, градостроительным нормам и правилам, а именно СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89» «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», а также соответствует всем предельным параметрам разрешённого строительства, установленным для вида разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство», согласно Правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения Крымского района, а именно: минимальное расстояние от объекта исследования до ближайшего жилого здания с кадастровым номером №, составляет 9,13 метров, что соответствует требованиям пункта 4.3. СП 4.13130.2013. Свода правил. Системы противопожарной защиты. Требованиям к объемно - планировочным и конструктивным решениям. Ширина проездов для пожарных автомобилей для исследуемого объекта больше 3,50 м, что соответствует требованиям пункта 8.1.4. СП 4.13130.2013, максимальное количество надземных этажей здания - 3 этажа; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 29,54%. Нарушений максимального процента застройки не выявлено.

Объект капитального строительства – жилое здание, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 507,6 кв.м. по адресу: <адрес>, соответствует регламентирующим строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам, предельным параметрам разрешённого строительства, установленным для вида разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство». Конструктивные основные характеристики надёжности и безопасности основных несущих конструкций капитального здания находятся в работоспособном состоянии, и не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц. В соответствии с «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности», противопожарные требования выдержаны. Негативных последствий для неопределённого круга лиц и угрозы жизни и здоровья гражданам от выстроенного жилого дома не выявлено. Сопоставив данные проведённого экспертного исследования, принимая во внимание архитектурно - планировочное решение, параметры и функциональное назначение помещений объекта исследования, установленные инженерные системы и коммуникации, имеются достаточные основания сделать вывод, что объект исследования не обладает признаками объекта коммерческого назначения, а является жилым домом.

Представленное заключение суд считает допустимым и достоверным доказательством, так как его выводы являются мотивированными и обоснованными, экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, им сделан соответствующий анализ. Кроме того, эксперты имеют высшее образование, многолетний стаж экспертной работы, с правами и обязанностями экспертов, согласно ст. 85 ГПК РФ, ознакомлены, об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ предупреждены, а поэтому каких-либо оснований сомневаться в выводах заключения у суда не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Крымский район к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании сноса в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации МО Крымский район к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании сноса, - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: И.Ю. Ломакина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.10.2025 года.