Дело № 3а-944/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СБС Мегамолл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «СБС Мегамолл» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> площадью 19894,9 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 208 993 700 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 7905,3 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 93 507 600 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 398,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский <Адрес...>, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 3 471 900 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 2617,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 39 637 800 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 273 620 800 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанного объекта определена на основании отчета об оценке <№...> от 15 июня 2022 года, выполненного ООО «АЛЬФА ЭКСПЕРТ».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «СБС Мегамолл» является собственником:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 19894,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 7905,3 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 398,2 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 2617,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов, имеющимися в материалах дела.

Согласно сведениям, представленным в отзыве на административное исковое заявление департамента имущественных отношений Краснодарского края, объекты с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...> включены в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год, утвержденного приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 декабря 2021 года № 3321.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...> проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, являющегося предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 437 901 272,28 рублей, 166 465 222,33 рублей, 8 871 629,21 рублей, 113 895 888,68 и 514 019 946,05 рублей соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2021 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...> <№...>, <№...>, <№...> верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости <№...> от 15 июня 2022 года, выполненного ООО «АЛЬФА ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 208 993 700 рублей, 93 507 600 рублей, 3 471 900 рублей, 39 637 800 и 273 620 800 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО2 определением суда от 11 июля 2022 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экспертизы и оценки «ЛУЧ». Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> <№...>, <№...> по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы <№...> от 29 августа 2022 года, выполненному экспертом ФИО4, рыночная стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 19894,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 270 014 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 7905,3 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 120 382 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 398,2 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 5 580 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 2617,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 50 379 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 350 983 000 рублей;

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный сравнительный подход методом сравнительного анализа, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Так экспертом верно определено, что объекты оценки относятся к сегменту рынка коммерческой недвижимости, свободного назначения.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО №1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Экспертом были отобраны наиболее сопоставимые с объектами оценки объекты-аналоги, которые и использовались при расчете.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты скидка на торг, поправка на масштаб площади, на стоимость, приходящуюся на земельный участок, на местоположение, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена оценка по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, а заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу. В обоснование замечаний указано, что в нарушение п. 10 ФСО № 1 эксперт не использовал затратный и доходный подходы, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи экспертизы и предполагаемое использование результатов оценки, а именно определение рыночной стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, а доходный подход является предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно, при оценке коммерческих помещений и зданий с развитым рынком аренды.

Административный ответчик также указал, что экспертом для нежилых помещений, являющихся объектами экспертизы, некорректно подобраны объекты-аналоги (отдельно стоящие здания), что привело к применению понижающих корректировок на тип объекта в размере 10% и на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в размере 19%. Кроме того, применение в качестве объектов сравнения объектов-аналогов, в объявлениях которых указано на срочную продажу, неверно, поскольку данные предложения не отражают типичные тенденции на рынке коммерческой недвижимости.

Поскольку объектами экспертизы являются помещения офисно-торгового назначения и здания спортивно-развлекательного комплекса и магазина «Ашан», применение скидки на торг в размере 10,8% для объектов свободного назначения административный ответчик так же посчитал некорректным. Более того, площадь объектов экспертизы значительно отличается от площади объектов-аналогов, что привело к применению понижающих корректировок в размере 18% - 38%.

В своем заключении эксперт не учитывает такой ценообразуюшнй фактор, как этаж расположения для нежилых помещений, что неверно. Помещения, входящие в состав объекта экспертизы, расположены на различных этажах. При этом этаж расположения является одним из основных факторов, влияющих на стоимость офисно-торговой недвижимости. Так, стоимость помещений, расположенных в подвальных или цокольных этажах, обычно ниже стоимости помещений на первом этаже. Помещения, расположенные на втором этаже и выше, в свою очередь, предлагаются по более низкой цене, чем объемы на первом этаже.

По мнению представителя административного ответчика, полученное экспертом в результате расчетов скорректированное значение стоимости 1 кв. м оцениваемых объектов на 18- 42% ниже среднего значения стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости, полученного экспертом при анализе рынка в таблице № 8 на стр. 51 заключения, при этом, пояснения эксперта о причинах данного отклонения отсутствуют.

Эксперт ФИО4, проводивший судебную оценочную экспертизу, представил в судебное заседание письменные возражения на замечания ответчика и полностью опроверг доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, указав, что согласно п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, поэтому в рамках проведения экспертного исследования экспертом для определения стоимости объектов экспертизы использован только сравнительный подход, обоснованный отказ от использования затратного и доходного подходов представлен в тексте заключения. Также пояснил, что предложения по аренде коммерческих помещений характеризуются наименьшей информативностью, то есть зачастую в объявлениях не указывают этаж расположения, площадь помещений (указывают диапазон возможных к сдаче площадей и т.д.), а также в очень редких случаях указывают один из важных параметров для оценки – наличие либо отсутствие в арендных платежах - платежи за коммунальные расходы, а поскольку дата оценки ретроспективная, уточнить параметры объектов не представляется возможным, что приводит к введению допущений о тех или иных характеристикам при расчете. Объявлений, в которых указаны все необходимые ценообразующие параметры, влияющие на стоимость объекта, не найдено. Объекты оценки не являются специализированными объектами, на рынке найдено достаточное количество информации для использования сравнительного подхода. Кроме того, в материалах дела отсутствует техническая документация на объект экспертизы и технические характеристики объекта (строительный объем, конструктивные решения и т.д., позволяющие использовать затратный подход. Таким образом, в силу изложенных выше причин, Эксперт принял решение отказаться от применения затратного и доходного подходов в рамках данного заключения.

В оценочном законодательстве не существует запретов на подбор аналогов, нарушения п. 10 ФСО 1 отсутствуют. Из представленной выборки объектов, было найдено 14 предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости в г. Краснодар, из которых выбраны наиболее сопоставимые по местоположению, назначению, уровню отделки, этажу расположения, площади и прочим признакам. Эксперт также указал, что объявления о срочной продаже объектов-аналогов публиковались в течение 12 месяцев до даты оценки несколько раз, рыночная стоимость квадратного метра здания соответствует среднерыночным показателям, также в объявлении отсутствует дисконт на срочную продажу, что лишний раз подтверждает типичные рыночные условия продажи объекта и использование маркетологических уловок.

Замечание административного ответчика о неверно примененной скидки на торг эксперт посчитал необоснованным, носящим субъективный характер и не подтвержденным доказательствами и нормами права. Согласно классификации и описанию, представленным в Справочнике оценщика недвижимости - 2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО5, объекты отнесены к категории объектов свободного назначения, так как имеющаяся огромная площадь, подъездные развязки и конструктив зданий позволяет использовать объекты под любые виды деятельности, о чем сделан вывод в описании технических характеристик объектов экспертизы с дальнейшим введением корректировок для данной категории объектов.

Площадь объектов выборки варьируется от 440 до 9500 кв.м. Использование любого аналога ведет к обязательному применению корректировки на фактор масштаба, ввиду нестандартной и специфичной площади объектов экспертизы. Объекты большей площади, чем аналоги не были приняты в расчет по ряду причин: отсутствие полной информации в объявлении, серьезных различиях в конструктивных элементах, низкому показателю стоимости 1 кв.м. и прочим характеристикам. Выбранные аналоги требуют наименьшего введения корректирующих коэффициентов по сравнению с другими объектами выборки. Ввиду вышеизложенного, объекты-аналоги подобраны корректно, рыночная стоимость объектов экспертизы определена верно.

Опровергая доводы административного ответчика о необоснованном отсутствии корректировки на этаж расположения, эксперт пояснил, что данный фактор в данном случае не является ценообразующим фактором для объектов-аналогов, поскольку объекты экспертизы и объекты-аналоги являются относительно одинаково привлекательными для потенциальных арендаторов, учитывая специфику объектов оценки (состоит из нескольких этажей) и объектов аналогов, в связи с чем, корректировка не вносилась.

Анализ рынка коммерческой недвижимости показал, что стоимость права собственности в районе расположения объектов оценки находится в диапазоне от 7 058,00 до 38 000,00 руб. за 1 кв.м. При этом, данные цены не являются константой и могут меняться в зависимости от месторасположения, вида права, физических характеристик (масштаб, уровень отделки), типа объекта, состава инженерных коммуникаций. Полученное значение стоимости оцениваемых объектов входит в рыночный диапазон, при этом меньше среднего значения по рынку, что объясняется значительной площадью объектов оценки, типом объекта, кроме того, анализ рынка составлен на анализе цен предложений, без учета скидки на торг и иных корректировок на отличие аналогов от объекта оценки.

Эксперт полагал, что замечание административного ответчика об отличии скорректированного значения стоимости 1 кв.м. от среднего значения стоимости некорректно с точки зрения расчета рыночной стоимости имущества, поскольку, по мнению департамента, все оцениваемые объекты должны соответствовать среднему значению диапазона выборки цен на открытом рынке, не смотря на все различия предлагаемых аналогов в объявлениях о продаже. Данная стоимость может быть отклонена соответствующими корректировками как в большую, так и в меньшую сторону, в зависимости от параметров объекта оценки и предлагаемых аналогов.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой, а также представления возражений относительно полученных результатов.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 10 июня 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 10 июня 2022 года.

В отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> <№...>, <№...> <№...>, <№...> следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «СБС Мегамолл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 19894,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 270 014 000 (двести семьдесят миллионов четырнадцать тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 7905,3 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 120 382 000 (сто двадцать миллионов триста восемьдесят две тысячи) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 398,2 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 5 580 000 (пять миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 2617,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 50 379 000 (пятьдесят миллионов триста семьдесят девять тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 350 983 000 (триста пятьдесят миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...> считать 10 июня 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2022 года.

Председательствующий: