К делу № 2-2210/2025
УИД 23RS0050-01-2025-002447-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 15 сентября 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Метелкина Е.В.,
при секретаре судебного заседания Кожемякиной Я.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи и признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в Темрюкский районный суд с исковыми требованиями, в которых просил признать предварительный договор купли–продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи квартиры. Признать за истцом право собственности на <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 27,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним – ФИО3 (покупателем) и ФИО1 (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 27 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям пункта 1.3 указанного договора, стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи указанной недвижимости после регистрации данного объекта в установленном законом порядке. Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества установлена в размере 1 300 000 руб. (п.2.1. Договора). В качестве гарантии заключения в будущем указанного договора покупатель оплатил продавцу задаток в размере 1 000 000 (один миллион) рублей (п. 2.3-2.4 договора), что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Оставшаяся часть стоимости квартиры должна была быть оплачена Покупателем в день подписания сторонами основного договора купли-продажи. Однако, через несколько месяцев после подписания указанного предварительного договора ФИО1 умер. Основной договор стороны не заключили. Обязательства продавец не исполнил. Вместе с тем, ФИО1 передал истцу ключи от квартиры, которая по настоящее время находится в его владении, он все это время самостоятельно несет бремя содержания данной квартиры, оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт и пр., что подтверждается приложенными к иску справками из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженностей, а так же кассовыми чеками о приобретении строительных материалов для ремонта в квартире. В связи с тем, что истцом оплачена существенная часть стоимости квартиры, заключенный ФИО3 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимого имущества. После того, как ему стало известно о смерти продавца, он пытался выяснить кто является наследником имущества умершего, однако таковых он так и не нашел. Кроме того, на спорной квартире так никто и не объявился, своих прав на нее никто не заявлял. Как следует из информации находящейся в реестре наследственных дел на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты наследственное дело после смерти ФИО1 не открывалось, следовательно, наследников, к которым он может обратиться в порядке положений статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ – не имеется.
Истец ФИО3, будучи надлежаще извещенным о дне слушания дела, в судебное заседание не явился.
В заявлении представитель истца ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика - администрации Темрюкского городского поселения, будучи надлежаще извещенным о дне слушания дела, в судебное заседание не явился.
В заявлении представитель администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района ФИО5, действующий на основании доверенности, просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддержав позицию, изложенную в письменных возражениях.
В письменных возражениях представитель администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района ФИО5 в удовлетворении исковых требований просил отказать, ссылаясь на то, что спорное имущество является выморочным.
Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого «продавец» и «покупатель» договорились, что в будущем будет заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, представляющего собой квартиру, общей площадью 27 кв.м, с кадастровым номером № находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.3. указанного предварительного договора стороны договорились заключить основной договор после регистрации квартиры в установленном законом порядке в органах юстиции за ФИО1
Исходя из условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что цена продаваемого недвижимого имущества составляет 1 300 000 рублей. Продажная цена продаваемого недвижимого имущества является окончательной и изменению не подлежит. В качестве задатка, «продавец» принял, а «покупатель» передал денежную сумму в размере 1 000 000 рублей наличными средствами. Оставшиеся 300 000 рублей покупатель должен был передать продавцу в день подписания основного договора (п. 2.4. предварительного договора).
Факт передачи указанного задатка подтверждается письменной распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако ФИО1 умер, не успев исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Так, квартира, общей площадью 27 кв.м, с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: <адрес>, поставлена на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№, за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время значится зарегистрированным на праве собственности помещение, расположенное по адресу: <адрес>, основание регистрации: договор реального раздела от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 ст.429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 ст.429 ГК РФ).
В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
С учетом указанных положений закона, а также разъяснений по их применению, при рассмотрении настоящего дела суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Так, заключенным между ФИО1 и ФИО3 договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность продавца ФИО1 передать покупателю ФИО3 квартиру, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность ФИО3 как покупателя до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить существенную стоимость этой квартиры. При этом обязанность покупателя по оплате существенной стоимости квартиры исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пунктов 2.3-2.4, а также распиской продавца в получении от покупателя денежных средств в размере 1 000 000 руб.
Как установлено судом, ФИО1 передал ФИО3 ключи от квартиры, которая по настоящее время находится во владении истца, последний с момента передачи и по настоящее время несет бремя содержания данной квартиры, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается находящимися в материалах дела справками из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженностей, а также кассовыми чеками о приобретении строительных материалов для ремонта в квартире.
Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) передала вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принял этот товар, уплатив за него существенную часть его стоимости.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.
Из имеющихся в материалах дела доказательств судом установлен факт передачи спорной квартиры продавцом ФИО1 покупателю ФИО3
Представленные стороной истца доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований.
Довод ответчика о том, что спорная квартира является выморочным имуществом, суд считает несостоятельным.
Согласно ст. 1111 ГК РФ, наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п.1 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п.1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Как следует из информации, находящейся в реестре наследственных дел на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, наследственное дело после смерти ФИО1 не открывалось, следовательно, наследников, принявших наследство в установленный законом срок – не имеется.
В течение более 6 лет после смерти ФИО1 никто из третьих лиц каких-либо требований относительно спорного имущества и своих правах на него не заявлял, мер к его содержанию не предпринимал. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно п. 1 ст.1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
Наследование выморочного имущества осуществляется согласно общим правилам о наследовании, установленным гражданским законодательством, с учетом некоторых особенностей.
Как следует из материалов дела, после смерти ФИО1 наследственное дело не открывалось.
Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что со стороны администрации Темрюкского городского поселения <адрес> были предприняты меры по выявлению объекта недвижимости, имеющего признаки выморочного имущества, об обращении к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении такого объекта недвижимости, то есть действия, направленные на сохранение и оформление в собственность муниципального образования выморочного имущества.
При этом, при жизни ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, то есть собственник имущества при жизни выразил свою волю на распоряжение данным имуществом, доказательств, опровергающих данный факт, а также сведений об оспаривании данного договора суду не представлено, в связи с чем основания для признания спорного имущества выморочным у суда отсутствуют.
Учитывая установленные судом обстоятельства и, оценивая, в совокупности, имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО3 о признания предварительного договора купли-продажи квартиры основанным договором купли-продажи и о признании за истцом права собственности на спорное жилое помещение в полном объеме.
В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи и признании права собственности на квартиру – удовлетворить.
Признать предварительный договор купли–продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, основным договором купли-продажи <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 27,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО3 право собственности на <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 27,0 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности и внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также для погашения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на указанное жилое помещение.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 26 сентября 2025 года.
Председательствующий: Е.В. Метелкин