Дело №, УИД: 24RS0№-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Свердловский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО15

при секретаре ФИО4

с участием представителя истца ФИО16 - ФИО5

представителя ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» - ФИО6

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 АгагусейнуАлигусейнуоглы, ООО «Управляющая компания «Крас-Сервис», АО «Фирма «Культбытстрой» о признании сделок недействительными, истребовании общедомового имущества из чужого незаконноговладения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском с учетом уточнений (л.д. 139)к ФИО3о., ООО «Управляющей компании «Крас-Сервис», АО «Фирма «Культбыстрой», в которомпросит:

- признать недействительным (ничтожным) документы о праве собственности АО «Фирма «Культбытстрой»на нежилое помещение, площадью 28,5кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом.209,

- признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ,

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ,

- применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение 209,

- истребовать из незаконного владения ФИО3о. нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение 209 и передать его во владение собственникам помещений МКД,

- взыскать с ФИО3о., ООО «Управляющая компания «Крас-Сервис», АО «Фирма «Культбыстрой» в солидарном порядке в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., на оплату государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3о является собственником нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ответчиком без согласия других собственников помещений многоквартирного дома самовольно занято помещение ТСЖ. До апреля 2020 года управление многоквартирным домом осуществляла управляющая компания ООО УК «Крас-Сервис».На основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Утиный плес»в настоящее время является управляющей компанией в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>. При управлении ООО «УК «Утиный плес» стало известно, что место общего пользования – помещение ТСЖ-находится в собственности ФИО3о. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № с продавцом ООО «УК «Крас-Сервис». В свою очередь, ООО «УК «Крас-Сервис» приобрело спорное помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с продавцом АО «Фирма «Культбытстрой», которое является застройщиком дома. Истцом в адрес ФИО3о. была направлена претензия с требованием о возврате из незаконного владения помещения ТСЖ, которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

Истец Ш. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, участие в деле доверила представителюФИО5 (доверенность до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14), которая в судебном заседании иск с учетом уточнений поддержала, дополнительно пояснила, что техническая документация на многоквартирный дом ответчиками не представлена, в проектной документации указано, что застройщик не совсем корректно дает пояснения о том, что в проектной документации спорное нежилое помещение поименовано как самостоятельное, ответчиками не представлено доказательств несения расходов на строительство спорного нежилого помещения, ООО «Управляющая компания «Крас-Сервис», АО «Фирма «Культбытстрой» это аффилированные лица, это свидетельствует о недобросовестности участников сделок по купли-продажи. По сроку исковой давности, полагала его не пропущенным, поскольку до августа 2017 года, до перехода управления многоквартирного дома к ТСЖ у истца не было информации о совершенных сделках. Кроме того, заявлено негаторное требование, на которое исковая давность не распространяется.

Представитель ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» - ФИО6 (доверенность до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 85) в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности. Также пояснил, что истец не указывает о признаках,позволяющих отнести помещение к общему имуществу, тогда как данные признаки зафиксированы в ст. 36 ЖК. Вместе с тем, в материалах дела имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, из которого видно, что спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию как самостоятельный объект.Кроме того, истец пытается ввести суд в заблуждение относительно того, что им заявленнегаторный иск, а не виндикационный, поскольку истец просит признать недействительным ничтожный договор, однако не просит об истребовании помещения, понимая, что в этом случае ответчик будет вправе заявить о пропуске срока исковой давности. Истец не представил суду доказательств того, что спорное имущество передавалось участникам долевого строительства, и использовалось как общее имущество. Спорное помещение находилось во владении АО «Фирма Кулътбытстрой» (застройщика), а затем было продано ООО «Крас-Сервис». При этом спорное помещение возмездно сдавалось в аренду третьим лицам для целей, не связанных с обслуживанием дома. Тем самым подтверждается факт того, что к моменту заключения договора купли-продажи спорное помещение уже выбыло из владения истца и иных собственников. С учетом того, что спорное помещение находится в доме истца, а ответчики открыто использовали его по своему усмотрению в целях, не связанных с эксплуатацией дома, истец не мог не обнаружить нарушение своих прав и выбытие имущества из его владения.

Ответчики ООО УК «Крас-Сервис», ФИО3о. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Представитель третьего лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО7 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила пояснения на исковое заявление, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое, в соответствии с законом, не может принадлежать гражданам.

В соответствии с ч.5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу ч.1 ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 Кодекса).

В силу п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав общего имущества определён и в пункте 2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленнуюпродолжительность», согласно которому в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (п.п. «а»).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Постановления №).

По смыслу приведённых норм права, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях обслуживания более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, приведённые положения закона не исключают и возможность нахождения в многоквартирном доме и иного недвижимого имущества самостоятельного назначения, не предназначенного для обслуживания квартир в этом доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации, от ДД.ММ.ГГГГ №, к общему имуществу в многоквартирном доме, относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на все помещения в доме, а лишь на помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникает.

Как усматривается из материалов дела,ФИО2 является собственником квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

АО «Фирма «Культбытстрой» являлось застройщиком жилого <адрес> в <адрес> (л.д. 19-20).

ДД.ММ.ГГГГ АО «Фирма «Культбытстрой» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировано право собственности на помещение №, с кадастровым номером № общей площадью 28,5кв.м. в <адрес> в <адрес> (л.д. 19-21).

На основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Утиный плес» является управляющей компанией в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 86-102).

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение №, общей площадью 28,5кв.м по адресу: <адрес> было продано продавцом ЗАО «Фирма «Культбытстрой» покупателю ООО «УК «Крас-Сервис». Право собственности ООО «УК «Крас-Сервис» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.23).

В настоящее время спорное помещение находится в собственности ФИО3о. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № с продавцом ООО «УК «Крас-Сервис», что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 23).

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания недействительными (ничтожными) документы о праве собственности АО «Фирма «Культбытстрой» на нежилое помещение, недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ,от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в нарушение положений ст.56 ГПК РФкаких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома стороной истца в материалы дела не представлено.

Доводы стороны истца о том, что проектная декларация на многоквартирный дом по <адрес> содержит указание на наличие в доме помещения ТСЖ не могут быть приняты во внимание, поскольку указание в проектной деокументации на наличие в многоквартирном доме помещения ТСЖ не свидетельствует о том, что данное помещение является общим имущество многоквартирного дома (л.д. 37-38).

По данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ площадь нежилого помещения № не включена в площадь мест общего пользования. Нежилое помещение № указано как самостоятельное помещение, не относящееся к местам общего пользования (л.д.103-116).

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ указано, что объект капитального строительства (IIочереди строительства, расположенный по адресу:<адрес>, участок № во 2-ом квартале микрорайона «Утиный плес», почтовый адрес: <адрес>, №) имеет следующие показатели: строительный объем (всего) куб.м. – 42296, в том числе надземной части куб.м. - 42096, общая площадь 12462,4 кв.м., пом.209 (ТСЖ) – 28,5 кв.м. (л.д. 19-20).

Таким образом, на момент ввода в эксплуатацию жилого дома площадь нежилого помещения №, также не учтена в общей площади жилого дома, следовательно нежилое помещение № с момента постройки жилого дома, ввода его в эксплуатацию не включено в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, значит, никогда не относилось к местам общего пользования и в качестве такового никогда не использовалось.

Изначально нежилое помещение было запроектировано и предназначено для самостоятельного использования, соответственно, являлось и является самостоятельным объектом технического учета и регистрации. Это значит, нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 28,5кв.м. не является общим имуществом указанного многоквартирного дома.

Кроме того в разделе «Архитекрурно-планировочные и эксплуатационные показатели» технического паспорта на многоквартирный <адрес> спорное помещение площадью 28,5кв.м и места общего пользования общей площадью 2508,2кв.м. указаны отдельными строками, что также свидетельствует о том, что спорное помещение не входит в состав общего имущества многоквартирного дома (л.д. 104).

Каких-либо сведений о том, что спорное нежилое помещение когда-либо использовалось для обслуживания более одного помещения в данном доме, либо доказательств наличия в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций обслуживающих более одного помещения в данном доме в материалах дела не имеется. О том, что спорное помещение используется управляющей компанией, истцу было известно с момента заселения, при этом она не указывает причин, которые помешали ей выяснить основания нахождения спорного помещения у ответчиков и почему собственники не распоряжаются этим помещением.

Оценивая довод ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям суд принимает во внимание следующее.

В силу п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня.определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ.если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня. когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том. кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10. Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности квартирыот ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью, взаимных претензий нет. При этом истец с момента возникновения у нее права собственности на жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ несла обязанность собственника по содержанию общего имущества жилого дома. Следовательно, истец должна была и могла знать о том, что спорное нежилое помещение принадлежит иному лицу.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 35 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8, ФИО9. ФИО10. ФИО1 и ФИО11», указано, что когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку спорное имущество никогда не находилось во владении и пользовании истца, зарегистрировано за иными лицами, начиная с 2014 года, то защита права, которое она полагают нарушенным, подлежит осуществлению путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

ФИО2 обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустяболее 10 лет после получения от застройщика жилого помещения, то есть с существенным пропуском установленного законом трехлетнего срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который является для нее надлежащим способом защиты нарушенного, по ее мнению, права собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку истец пропустила срок исковой давности для обращения в суд, ходатайства о восстановлении срока не заявлено и уважительных причин пропуска истцом данного срока по делу судом не установлено, ответчиком АО «Фирма «Культбытстрой» заявлено о пропуске срока исковой давности, суд считает, что в иске надлежит отказать и по названному основанию, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требованийФИО2 к ФИО3 АгагусейнуАлигусейнуоглы, ООО «Управляющая компания «Крас-Сервис», АО «Фирма «Культбытстрой» о признании сделок недействительными, истребовании имущества отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда с подачей жалобы через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья ФИО13

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья ФИО14