Решение по делу № 2-1853/2025 от 03.04.2025 - о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, оформленным протоколом общего собрания № от 20.01.2025.

УИД 31RS0016-01-2025-001355-84

Дело № 2-1853/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 03 апреля 2025 года

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

Председательствующего судьи Мальцевой Е.Н.

При секретаре судебного заседания Хомяковой Л.Б.

с участием:

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 20.01.2025

представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от 07.03.2025

представителя третьего лица ООО УК «Лидер31» адвоката Клоповской Е.И., действующей на основании ордера № от 03.04.2025

в отсутствие: ответчика, представителя третьего лица ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК»

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Быстрая бухгалтерия» к ФИО3 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, оформленным протоколом общего собрания № от 20.01.2025

УСТАНОВИЛ:

ООО «Быстрая бухгалтерия» обратилось в суд указав, что является собственником нежилого помещения 198 кв.м, (<адрес> в нежилом здании. Внеочередное общее собрание собственников помещений БИЗНЕС ЦЕНТРА «ИМПЕРИАЛ», проводимого по инициативе ответчика в форме заочного голосования (в связи с оперативной обстановкой в городе (режим КТО федерального значения)), оформлено протоколом № от 20.01.2025.

Дело инициировано иском ООО «Быстрая бухгалтерия» в котором просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, оформленное протоколом общего собрания № от 20.01.2025 года.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по доводам искового заявления. Уточнив в части указания общей площади нежилого здания, которое составляет 3699,2 кв.м, без учета помещений общего пользования. Полагает, что подсчет голосов определяющих кворум из указанного в протоколе общего указания собственников 1754,5 кв.м не является верным, поскольку общая площадь 52 нежилых помещений составляет 3699,2 кв.м, что соответственно применительно к участвующим в заочном голосовании составляет менее 50 %. Участвовали в голосовании лишь 16 человек, которые владеют 1229,5 кв.м, что составило 33,24 % об общего числа голосов собственников нежилых помещений (1229,5х100/3669,2). Считает, что площадь ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНКА» должна учитываться при проведении собрания, а их представители уведомляться о таком роде голосований, так как обязаны наравне с другими собственниками участвовать в расходах на общедомовые нужды.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена своевременно, направила своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признала, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, указывая на наличие кворума при проведении общего собрания в соответствии с нормами ЖК РФ. «Бизнес-Центр ИМПЕРИАЛ» избрано собственниками нежилых помещений в качестве УК «Лидер31» только части здания, в которой размещены помещения, находящиеся в пользовании и владении указанных лиц, за исключением ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНКА». Банком самостоятельно осуществляется содержание и обслуживание находящийся в их пользовании части здания (1664,2 кв.м), при утверждении условий договора управления с УК и тарифа за услуги, оказываемые ООО УК «Лидер31» учитывалась площадь нежилых помещения, которая будет обслуживаться УК (1783,3 кв.м). ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» является режимным объектом, доступа туда не имеет никто, кроме сотрудников банка, у них свои электросчетчики, охрана, пожарная лестница, отдельные входы, выходы. Был случай, когда под частью здания именно банка разрушился цоколь, так вот они самостоятельно его отремонтировали более чем на 6 млн., данные расходы не распределяли, как общие между сособственниками. Что касается общего имущества, как кровли, фасада, на что ссылался представитель истца, которые являются общим и принадлежат всем собственникам, то данный вид работ предполагает лишь осмотр от УК. Здание новое, поэтому данные работы в ближайшие несколько лет не актуальны и не учитываются в расчете на содержание жилья. Если потребуется ремонт, то данный вопрос будет поставлен перед всеми собственниками, прежде всего Бизнес-Центр. На протяжении трех лет вопросов у истца не возникало, что площади, принадлежащие ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» не включаются при исходных данных при оформлении протоколов, а теперь полагают, что это не законно. Считает, что включение площади ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» не должно осуществляться при решении вопросов, касающихся обслуживания, содержания и иных, поскольку площадь банка не обслуживается ООО УК «Лидер31», договор с ними не заключался, доступа сотрудники УК не имеют, никаких оплат соответственно от них не поступает. При оформлении протокола № 20.01.2025 кворум имелся, поскольку рассчитывался из 1754,5 кв.м, где участвовало 1229,5 кв.м. Ссылка представителя истца о том, что размер тарифа за содержание и текущий ремонт был бы значительно ниже, если бы участвовал и банк со своей площадью надуманна, поскольку тариф индексируется ежегодно, о чем она прикладывает статистические данные уровня инфляции потребительских цен.

Представитель третьего лица ООО УК «Лидер31» адвокат Клоповская Е.И. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на предоставленные ею возражения и документы. 16.04.2022 протоколом № выбрана управляющей организацией «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ» ООО УК «Лидер31» с 15.04.2022, утверждены условия договора управления с перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ», размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ». При выборе УК участвовало то количество нежилых помещений, которое должно обслуживать УК «Лидер31», а это 1783,3 кв.м, без учета площади ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», которая обособлена, имеет свой вход, выход, пожарные лестницы и своих сотрудников, обслуживающих данный объект, являющийся режимным. Соответственно, никакой оплаты и претензий по поводу участия в текущих расходах на содержание нежилого помещения «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ» к банку не имеют. Договор на техническое обслуживание с ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» не заключался. Практически три года истец не предъявлял претензии по поводу отсутствия кворума при проведении каждый год собраний, однако теперь ему это стало выгодно ввиду многочисленных исков, рассматриваемых в настоящее время в арбитражном суде Белгородской области. 01.05.2022 между истцом и ООО УК «Лидер31» заключен договор на техническое обслуживание и содержание мест общего пользования 1/01/05/2022, который действующий, не отменен и не оспорен ни одной из сторон. Считает, что стороной истца не доказан факт нарушения его прав. Ссылка истца о том, что он якобы не согласен с тарифами, которые утверждены последним протоколом от 20.01.2025, то данный факт никоим образом не может нарушать его права ввиду естественного роста потребительских цен, согласно статистических данных по Белгородской области. В связи с изложенным полагает, что площадь банка не должна учитываться при подсчете кворума на собраниях, поскольку они не относятся к «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ», ведут обособленную деятельность и обслуживание. ООО «УК Лидер31» их не обслуживает и не отвечает за содержание их части здания, соответственно и оплаты от них не требует и не получает.

Представитель ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» в судебное заседание не явились, извещены о дате судебного заседания своевременно и надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Стороны извещались надлежащим образом: путем направления почтовой корреспонденции, размещения в порядке предусмотренном ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ: посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела судом установлено, что истец является собственником 198 кв.м нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

20.01.2025 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений БИЗНЕС ЦЕНТРА «ИМПЕРИАЛ» в форме заочного голосования (в связи с оперативной обстановкой в городе (режим КТО федерального значения)), оформленное протоколом № (л.д. 13-17).

Разрешая требования истца об оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № от 20.01.2025, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с подпунктом 4 статьи 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 3 статьи 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очно-заочного голосования, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Из материалов дела следует, что ответчиком было инициировано внеочередное общее собрание собственников помещений БИЗНЕС ЦЕНТРА «ИМПЕРИАЛ», расположенного по адресу: <адрес> оформленное в форме заочного голосования в связи с оперативной обстановкой в городе – КТО. По результатам голосования был составлен протокол общего собрания собственников помещений № от 20.01.2025 согласно которому собственники принимавшие участие в голосовании, в числе прочего, утвердили размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества «Бизнес центр «ИМПЕРИАЛ» в размере 110,50 руб. за 1 кв.м с 01.01.2025.

Из протокола общего собрания № от 20.01.2025 следует, что на дату проведения собрания собственники владеют 1754,5 кв.м всех нежилых помещений в Бизнес Центре «ИМПЕРИАЛ». В собрании приняли участие 16 собственников, владеющих 1229,5 кв.м нежилых помещений, что составило 70,08 %. Соответственно кворум имелся.

Часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает основное требование для проведения общего собрания собственников - правомочность данного собрания, т.е. необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, - при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Положения данной нормы закона сводятся к тому, что сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Таким образом, значимыми по делу обстоятельствами при разрешении настоящего спора является, в том числе, установление кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, что имеет существенное значение для определения правомочности принимаемого общим собранием решения, следовательно, их законности.

Принимая во внимание, что в соответствии с требованиями статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, а также представить в суд все необходимые доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии с частью 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Пунктом 1 части 1 статьи 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Одновременно пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ установлено, что решение собрания является ничтожным в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

В обоснование заявленных требований о недействительности общего собрания, истец указывал на отсутствие кворума, поскольку не учитывалась площадь, принадлежащая банку, который находится в этом же здании и соответственно его участие обязательно при проведении собрания проводимых ООО УК «Лидер31». С учетом имеющейся полной площади нежилого здания без учета помещений общего пользования составляет 3699,2 кв.м, в связи с чем собрание проведено в отсутствие кворума, поскольку участвующих собственников было лишь 33,24 % от общего количества собственников (1229,5 %).

Суд, проверяя данные доводы, приходит к следующему.

16.04.2022 протоколом № выбрана управляющей организацией «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ» ООО УК «Лидер31» с 15.04.2022, утверждены условия договора управления с перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ», размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ».

ООО УК «Лидер31» оказывает услуги по содержанию и ремонту общих помещений для собственников нежилого девятиэтажного нежилого здания общей площадью 1783,3 кв. м, включая площадь принадлежащую истцу, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п.п.2.1 - 2.3. договора от 01.05.2022 г. на техническое обслуживание и содержание мест общего пользования, заключенного ООО «Быстрая бухгалтерия», Исполнитель (ООО УК «Лидер31») обязуется оказывать Заказчику за плату работы и услуги по содержанию и текущему ремонту Общего имущества, находящегося в местах общего пользования, в соответствии с Перечнем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, находящегося в местах общего пользования, (Приложение № к Договору), а Заказчик обязуется принять результаты выполненных работ и оказанных услуг, оплатить их в соответствии с условиями настоящего договора. Состав общего имущества, находящегося в местах общего пользования согласован сторонами в приложении к договору.

В соответствии с п. 4.1. договора от 01.05.2022 г., размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, находящегося в местах общего пользования, указан в Приложении № к Договору из расчета за 1 кв. метр. Согласно п. 4.7. договора стороны договорились, что в случаях реального увеличения складывающихся цен с учетом индекса инфляции, определяемого уполномоченными органами, стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, находящегося в местах общего пользования изменяется не чаще одного раза в год, на индекс инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий календарный год. Изменения размера платы в указанном случае не требует принятия дополнительного решения общим собранием собственников Эксплуатируемых помещений.

Ежегодно устанавливается и утверждается тариф на обслуживание мест общего пользования (протокол № от 16.04.2022) – в размере 75 руб. за один кв.м; (протокол № от 23.01.2024) – в размере 99 руб. за один кв.м. Также принято решение об индексации тарифа на величину роста цен коммунальных услуг, утвержденных Правительством РФ; протоколом № от 20.01.2025) в размере 110 рублей за один квадратный метр.

При проведении собраний собственников нежилых помещений количество собственников владеющих нежилыми помещениями в Бизнес-Центре «ИМПЕРИАЛ» указывается 1754,5 кв.м, исходя из чего и определяется количество присутствующих, соответственно высчитывается кворум.

Оценивая данные доводы, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 16.04.2022 протоколом № выбрана управляющей организацией «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ» ООО УК «Лидер31» с 15.04.2022, утверждены условия договора управления с перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ», размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ».

Согласно ответу на запрос суда ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» сообщило, что согласно выписки из ЕГРН от 04.07.2023 года Банку принадлежат в <адрес> следующие помещения общей площадью 1 644,2 кв. м: цокольный этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №. Помещения в общедолевой собственности не находятся и принадлежат только Банку. В данные помещения имеются отдельные входы. В том числе лестницы. В настоящее время между Банком и ООО «УК Лидер 31» договор на обслуживание не заключен.

Данные доводы подтверждает, как представитель ответчика, так и третьего лица.

ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», являющийся собственником нежилого здания <адрес>, площадью 1644,2 кв.м имеет полностью автономные коммуникации, отдельный вход, ведет обособленную хозяйственную деятельность и самостоятельно оплачивает все коммунальные платежи за занимаемую им часть здания, а также осуществляет содержание выделенной в пользование организации помещений и находящихся в них инженерных коммуникаций, что следует из представленных в материалы дела доказательств.

Как установлено судом, административное здание по адресу: <адрес>, фактически раздело на две части. ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», имеет автономные коммуникации, отдельный вход, ведет обособленную хозяйственную деятельность и самостоятельно оплачивает все коммунальные платежи за занимаемую им часть здания, а также осуществляет содержание выделенной в пользование организации помещений и находящихся в них инженерных коммуникаций. Вторая часть здания принадлежит «Бизнес-центр» «ИМПЕРИАЛ», с которым и заключен договор управления между ООО УК «Лидер31» и Бизнес-Центром «ИМПЕРИАЛ». Их обслуживание и содержание находится в ведении ООО УК «Лидер 31».

Судом отмечается, что при выборе УК участвовало то количество нежилых помещений, которое должно обслуживать УК «Лидер31», а это 1783,3 кв.м, без учета площади ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», которыми самостоятельно осуществляется содержание и обслуживание находящейся в их пользовании части здания.

При сложившейся ситуации суд считает не логичным при созыве общего собрания привлекать представителей ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», которые не участвовали ни в выборе УК изначально, не получают услуги данной УК, соответственно не вносят оплату за какого рода обслуживания ввиду самостоятельного ведения хозяйственной деятельности с учетом специфики объекта, который является режимным с особой формой охраны, допуска и т.д.

Доводы, на которые ссылается представитель истца в части привлечения Банка, как сособственника единого нежилого здания, поскольку он является участником общего имущества (фасад, кровля дома) не может в данном случае влиять на признание недействительности проведенного собрания 20.01.2025, оформленного протоколом № в силу следующего.

Как при выборе управляющей компании «Лидер31» 16.04.2022, так и последующие годы обслуживания, а также проведение общих собраний площади, принадлежащие Банку никогда не учитывались, поскольку ООО УК «Лидер31» не обслуживались в связи, с чем и не должны входит в общее количество собственников, приглашенных на собрание. Количество площадей, имеющих в собственности нежилые помещения учитывались только те, которые находятся в Бизнес-Центре «ИМПЕРИАЛ» и с которыми у УК заключены договоры управления на техническое обслуживание и содержание мест общего пользования.

С учетом вышеизложенного, а также приложенных реестров собственников находящихся в Бизнес-Центре «ИМПЕРИАЛ» общее собрание, проведенное 20.01.2025 в форме заочного голосования, решение которого утверждено протоколом № - имело кворум для принятия решений по повестке дня (1229,5х100/1754,5=70,08%).

При таких данных, по делу установлено, что нарушений закона при проведении собрания (отсутствие кворума), влекущих признание недействительными решения, принятых общим собранием собственников помещений БИЗНЕС ЦЕНТРА «ИМПЕРИАЛ», расположенного по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования, оформленного протоколом № от 20.01.2025 - не имеется, что является основанием для отказа ООО «Быстрая бухгалтерия» в заявленных исковых требованиях.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые ООО «Быстрая бухгалтерия» к ФИО3 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, оформленным протоколом общего собрания № от 20.01.2025 признать необоснованными и в их удовлетворении отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированный текст решения суда составлен 08.04.2025

Судья