Дело № 2-2188/2025
73RS0025-02-2025-000156-67
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ульяновская область, р.п. Старая Майна 16 июня 2025 года
Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе:
председательствующего судьи Каляновой Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лисенковой С.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем и об освобождении имущества от ареста,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры, об освобождении имущества от ареста.
Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 12.12.2024, приобрела у ответчика спорную квартиру, но зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поскольку ФИО2 была представлена старая выписка из ЕГРН за 2021 год, где отсутствовали сведения об ограничительных мерах. В настоящее время зарегистрировать право собственности на квартиру не может из-за запрета на регистрационные действия, наложенного службой судебных приставов.
Просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <...> по договору купли-продажи.
Исключить из акта о наложении ареста (описи имущества) и освободить от ареста в виде запрета на проведение регистрационных действий в отношении квартиры, по адресу: <...>
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, поддержали исковые требования, пояснив, что зарегистрировать договор купли-продажи квартиры истица не могла в связи с тем, что подаче документов на регистрацию установлены ограничения на регистрационные действия. Они созванивались со службой судебных приставов Калужской области. Истицей была погашена часть задолженности по исполнительному производству, но впоследствии было установлено, что у ФИО2 несколько исполнительных производств и большая сумма задолженности по исполнительному производству. Также истцом была погашена часть задолженности по оплате коммунальных услуг предыдущего собственника. Поскольку денежные средства по договору купли-продажи были переданы ФИО2, что также подтверждается распиской в получении денежных средств. В силу незнания закона и доверия ответчику актуальные сведения на дату заключения договора купли-продажи истица не запросила. Ответчик, в свою очередь ввела их в заблуждение, предоставив неактуальную выписку из ЕГРН. Полагает, что является добросовестным приобретателем квартиры и просит снять арест с квартиры.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Суд, с согласия истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Представитель третьего лица Людиновского районного отдела судебных приставов УФССП России по Калужской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО4, Управление Росреестра по Ульяновской области, МУЖКП «Болва», МУП Людиновотеплосети, ПАО «Калужская сбытовая компания», УФСП по Калужской области, ООО «ДОМ», ООО «Феникс».
В судебном заседании третье лицо ФИО4 исковые требования ФИО1 поддержала, пояснив, что истица является ее сестрой. По платформе АВИТО нашли объявление о продаже квартиры. Созвонились со ФИО2 Она с <...> приехала в <...>, для оформления сделки. При встрече пояснила, что у нее очень мало времени, дома какие-то проблемы. На нее, ФИО4, у нотариуса была оформлена доверенность от ФИО2 на продажу квартиру. В присутствии нотариуса были переданы денежные средства в размере 500000 руб. и оформлена расписка в их получении. ФИО2 передала документы и больше они ее не видели. Договор купли-продажи оформлялся позже и в нем имеется техническая ошибка в указании стоимости квартиры 600000 руб. При сдаче документов в МФЦ им сказали, что квартира под обременением и отказали в принятии документов для регистрации. Они неоднократно связывались со ФИО2, которая попросила их больше не звонить, впоследствии перестала отвечать на звонки. Они связались с судебным приставом-исполнителем, которая сообщила о наличии у ФИО2 задолженности. Часть задолженности ФИО1 была погашена. Впоследствии было установлено, что задолженность имеется и по другим исполнительным производствам. Также ФИО1 была оплачена задолженность по коммунальным услугам.
Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Ульяновской области, МУЖКП «Болва», МУП Людиновотеплосети, ПАО «Калужская сбытовая компания», УФСП по Калужской области, ООО «ДОМ», ООО «Феникс», в судебное заседание не явился, свое мнение по заявленным требованиям не выразил.
От МУП ЖКП «Болва» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие.
Выслушав истца, ее представителя, третье лицо ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из выписки из ЕГРН следует, что ответчику ФИО2 с 21.10.2021, принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <...>.
На данную квартиру Федеральной службой судебных приставов, а именно Людиновское РОСП УФССП России по Калужской области установлен запрет регистрации, зарегистрированных в ЕГРН 17.06.2024, 25.09.2024.
Истцом представлена копия договора купли-продажи квартиры от 17.12.2024, расположенной по адресу: <...> между истцом, и ФИО4, действующей по доверенности от имени ФИО2
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. (пункт 1 статьи 131); в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2 ст.223).
В силу абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 50 от 17 ноября 2015 г. "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту - имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества.
Таким образом, из содержания указанных норм права и разъяснений следует, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключения его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.
Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства (ч. 2 ст. 442 ГПК РФ).
Истец не является собственником спорной квартиры, поскольку договор купли-продажи квартиры от 17.12.2024 не прошел государственную регистрацию, доказательств уклонения ответчика ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности истцом не представлено.
Кроме того, из доверенности от 12.12.2024, выданной ФИО4 на право представлять интересы ФИО2 по продаже и оформлении квартиры, следует, что ФИО2 уполномочила ФИО4 продать истцу ФИО1 принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <...>, с правом получения выписки из ЕГРН и всех необходимых зарегистрированных документов.
Между тем, доверенным лицом ФИО4 на дату заключения договора купли-продажи квартиры актуальность сведений по спорной квартире проверена не была, что повлекло отказ в принятии документов для производства регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 35 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии с п.38 вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Оценивая добросовестность ФИО1 как покупателя, судом принимается во внимание то, что приобретение недвижимого имущества по цене значительно ниже кадастровой стоимости, т.е. явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, являлись обстоятельствами, позволяющими усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи от 17.12.2024 года в размере 600000 руб. и в расписке в размере 500000 рублей значительно ниже кадастровой стоимости, что подтверждается представленным в дело выпискам из ЕГРН, что, по мнению суда, является значительной и существенной разницей.
Ни покупателем, ни доверенным лицом продавца не было принято разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Наличие ограничений по его продаже.
Таким образом, истец не является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
В предмет доказывания по делам об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) входят следующие юридически значимые обстоятельства: возбуждение исполнительного производства в установленном порядке в отношении должника (ответчика) (п. 5 ч. 1 ст. 13, ч. 8 ст. 30 Федерального закона «Об исполнительном производстве»); арест (опись) спорного имущества в установленном порядке (ст. ст. 80 - 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»; принадлежность спорного имущества истцу на праве собственности, а равно владение истцом спорным имуществом, принадлежащим стороннему лицу, в силу закона или договора (ст. ст. 304, 305 ГК РФ, ч. 2 ст. 442 ГПК, ч. 1 ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве»); относимость спорного имущества к имуществу, изъятому из оборота, или к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст. 24 ГК РФ, ч. ч. 1, 3 ст. 442, ст. 446 ГПК, ч. 4 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
С учетом положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, следует, что бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств лежит на лице, не участвующем в исполнительном производстве, считающим арестованное имущество своим, то есть в данном случае обязанность доказать изложенные обстоятельства возлагается на истца.
По смыслу указанных норм права, обязательством, имеющим существенное значение для разрешения данного дела, и подлежащим доказыванию, является возникновение у истца прав на имущество, в отношении которого предъявлен иск, до наложения ареста на такое имущество.
17.06.2024 и 25.09.2024 внесены записи о регистрации запрета на совершение действий по регистрации в отношении имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя № №.... от 29.04.2024 и №.... от 14.06.2024 Людиновского РОСП УФССП России по Калужской области на квартиру по адресу: <...>
Указанное обременение зарегистрировано в ЕГРН до заключения сторонами договора купли-продажи от 17.12.2024.
Согласно положениям статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ч. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 п.36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Как следует из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу статьи 119 Об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, изложенных в постановлении, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).
Согласно п. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В данном случае бремя доказывания принадлежности имущества, в отношении которого наложен запрет регистрационных действий, лежит на лице, обратившемся с требованием о снятии такого запрета.
По информации, содержащейся в представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости, собственником квартиры по адресу: <...> является ФИО2, являющаяся одновременно должником в рамках возбужденного исполнительного производства, а не истец.
Вопросы по заключенности или незаключенности, действительности или недействительности договора купли-продажи квартира, признании договора недействительным между сторонами не поднимался и соответствующие требования не заявлялись.
Арест в отношении имущества должника ФИО2 наложен судебным приставом-исполнителем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Требования исполнительного документа должником не исполнены, задолженность не погашена, исполнительное производство, в отношении должника ФИО2 не окончено.
При таких обстоятельствах снятие ареста с недвижимого имущества должника ФИО2 будет существенным образом нарушать баланс интересов сторон исполнительного производства, а также права взыскателя на получение исполнения за счет принадлежащего должнику недвижимого имущества.
Факт заключения договора купли-продажи и факт его исполнения сторонами без государственной регистрации перехода права собственности основанием для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества не является.
Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст.194-199, 234-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем и об освобождении имущества от ареста отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда, соответствующее требованиям ст. 238 ГПК РФ, в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Л.А. Калянова
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2025 года.