ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

№ 3a-160/2022

УИД 75OS0000-01-2022-000277-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2022 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бурака М.Н.,

при секретаре судебного заседания Петровой В.А.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Лотос» ФИО1,

представителей административных ответчиков Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, краевого государственного бюджетного учреждения по архивно-информационному и геопространственному обеспечению «Забайкальский архивно-геоинформационный центр» ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лотос» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

8 августа 2022 года общество с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее – ООО «Лотос») в лице директора ФИО4 обратилось в ФИО5 суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 153 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования нежилых зданий (прирельсовый склад, пожарное депо, магазин), расположенного по адресу: , по состоянию на 1 января 2021 года в размере, равном его рыночной стоимости, – 5 799 000 рублей.

В обоснование требований административный истец указал, что названный земельный участок принадлежит ООО «Лотос» на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере 20 273 918,86 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке от 27 июня 2022 года № 372(05)/22-3. Данное обстоятельство нарушает имущественные интересы ООО «Лотос», как плательщика налоговых платежей.

Руководитель административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения по архивно-информационному и геопространственному обеспечению «Забайкальский архивно-геоинформационный центр» (далее – КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр») ФИО6 представил в суд пояснения от 13 сентября 2022 года и возражения на административное исковое заявление от 28 сентября 2022 года, в которых указал, что при определении кадастровой стоимости земельного участка Учреждение использовало данные, предоставленные ФГБУ «ФКП Россреестра» и Федеральной службы государственной статистики. Государственная кадастровая оценка основана на методе массовой оценки зачастую не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость конкретного земельного участка. Учитывая массовый характер расчетов при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, возможно выявление технических ошибок, допущенных в отношении единичных объектов недвижимости. Считает, что административный истец преждевременно обратился в суд с настоящим иском, поскольку у него было право и возможность урегулировать спор посредством обращения в Учреждение с соответствующим заявлением в порядке статей 12, 14, 20, 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Представленный административным истцом отчет об оценке № 372(05)/22-3 соответствует законодательству Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки, существенных замечаний Учреждение к нему не имеет. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В дополнительно представленных письменных возражениях от 21 сентября 2022 года представитель административного истца ФИО1 указала, что в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предварительное обращение в комиссию не является обязательным и необходимым, ООО «Лотос» реализовано свое право на обращение в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в полном соответствии с действующим законом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Лотос» ФИО1, участвующая в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр» ФИО2, ФИО3 просили в удовлетворении административного иска отказать, поскольку со стороны административных ответчиков при поведении кадастровой оценки спорного земельного участка нарушений не имелось.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в ранее направленный письменных возражениях представитель ФИО7 пояснил, что Управление не может являться административным ответчиком по указанному делу, поскольку Росреестр не является органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, просило рассмотреть административное дело в его отсутствие.

Заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Чита» надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направил.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (часть 1). Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Таким образом, Земельный кодекс допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предоставляют право юридическим и физическим лицам оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статья 22).

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Закона об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее - объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также - заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Таким образом, юридическое лицо – собственник земельного участка, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по земельному налогу. При этом досудебный порядок урегулирования спора не является обязательным.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ООО «Лотос» на праве собственности владеет земельным участком с кадастровым номером № площадью 19 153 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования нежилых зданий (прирельсовый склад, пожарное депо, магазин), расположенным по адресу: объект недвижимости поставлен на учет 7 августа 2003 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 153 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования нежилых зданий (прирельсовый склад, пожарное депо, магазин), расположенного по адресу: , в размере 20 273 918,86 рублей определена по состоянию на 1 января 2021 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 1 сентября 2021 года № 34/НПА утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2021 года в размере – 20 273 918,86 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2022 года.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Как следует из содержания административного искового заявления и установлено судом, права административного истца затрагиваются в связи с необходимостью уплаты налога на имущество за период действия оспариваемой кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Лотос» земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 октября 2021 года, следовательно, установленный законом пятилетний срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка не пропущен.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке № 372(05)/22-3 от 27 июня 2022 года, составленный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Профи-Оценка» ФИО8, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 004594 от 17 июня 2008 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «ИНГОССТРАХ» (страховой полис № 433-233-011664/22, период действия договора – с 24 февраля 2022 года по 23 февраля 2023 года). Ответственность ООО «Профи-Оценка» застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ» (страховой полис № 433-233-084960/21, период действия договора – с 19 сентября 2021 года по 18 сентября 2022 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 020270-1 от 31 мая 2021 года.

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на отсутствие на рынке данных о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие вторичного рынка аренды земельных участков.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбрано три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 799 000 (пять миллионов семьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета об оценке № 372(05)/22-3 от 27 июня 2022 года в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – 5 799 000 (пять миллионов семьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Таким образом, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В суд с настоящим административным исковым заявлением ООО «Лотос» обратилось 8 августа 2022 года.

Данных о том, что ООО «Лотос» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лотос» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 153 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования нежилых зданий (прирельсовый склад, пожарное депо, магазин), расположенного по адресу: в размере, равном его рыночной стоимости, – 5 799 000 (пять миллионов семьсот девяносто девять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 8 августа 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья М.Н. Бурак

Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2022 года.