Дело №2-2-44/2025

УИД 40RS0008-02-2024-000309-57

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

12 сентября 2025 года г.Таруса Калужской области

Жуковский районный суд Калужской области

постоянное судебное присутствие в городе Тарусе

Тарусского района Калужской области

в составе председательствующего судьи Тюменцевой И.Н.

при секретаре судебного заседания Барзиевой А.М.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

ответчика ФИО3, представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО6 о взыскании денежных средств, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок, передаче земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

7 июня 2024 года в суд поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО3, направленное в электронном виде, о взыскании задатка в размере 4400000 рублей по договору купли-продажи.

В обоснование иска указано, что ФИО3 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которого ФИО3 продает участок по цене *** рублей, при этом ФИО1 было выплачено *** рублей, однако ФИО3 участок не был разделен, основной договор купли-продажи не заключен, чем продавец нарушил условия договора.

11 июня 2024 года в суд поступило аналогичное исковое заявление ФИО1, отправленное через организацию почтовой связи 6 июня 2024 года.

Истцом ФИО1 22 апреля 2025 года требования уточнены, заявлены к ФИО3, ФИО6, истец просил признать недействительной сделку по отчуждению земельного участка площадью *** кв.метров с кадастровым номером №, расположенного на землях поселений по адресу: <адрес>, предназначенного для размещения производственной базы, применить последствия недействительности сделки; обязать ФИО3 заключить договор купли-продажи земельного участка по цене *** рублей, включив в указанную сумму уплаченные *** рублей.

16 июля 2025 года истец ФИО1 дополнил требования и просил:

- признать недействительной (ничтожной) сделку по отчуждению ФИО6 земельного участка площадью *** кв.метров с кадастровым номером №, с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО6 и прекращении ее права собственности;

- вернуть в собственность ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №, вернуть ФИО6 денежные средства в размере 5 500 000 рублей, полученные в качестве оплаты по договору купли-продажи от <дата>;

- признать за ФИО1 право собственности на основании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ФИО3 и ФИО1 по цене *** рублей, из которых *** рублей выплачены в качестве задатка, оставшиеся 2 800 000 рублей внесены на депозит суда;

-обязать ФИО3 передать ФИО1 земельный участок.

Представитель истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании первоначальные и уточненные требования поддержал и пояснил, что ФИО1 на основании предварительного договора до <дата> передал ФИО3 задаток в размере *** рублей, однако основной договор купли-продажи не был заключен, ФИО3 не исполнил свои обязательства по договору, в последующем ФИО3 продал ФИО6 участок площадью *** кв.метров, договор купли-продажи от <дата> является ничтожным, считал, что срок исковой давности для обращения в суд не пропущен, заявленные требования просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3, представитель ФИО4 в судебном заседании считали требования не подлежащими удовлетворению и пояснили, что предварительный договор не заключался, <дата> была оформлена расписка о получении денег, ФИО1 от заключения нотариального договора отказывался, оставшуюся часть денег не выплатил; стоимость земельного участка изменилась, ответчик в <дата> продал участок ФИО6; считали, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Ответчик ФИО6, третьи лица - представители Управления Росреестра по Калужской области, ППК «Роскадастр» по Калужской области в судебное заседание не явились.

Суд, исследовав представленные доказательства, находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии со ст.421 п.1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.432 п.1 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.454 п.1 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 п.1 Гражданского кодека РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.329 п.1 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст.380 п.п.1,2,3 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст.380 п.4 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором ( статья 429).

В соответствии со ст.381 п.2 Гражданского кодекса РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

По смыслу положений ст.329 Гражданского кодекса РФ обязательство, возникшее на основе соглашения о задатке, является дополнительным и производно от основного обязательства и может существовать лишь при условии наличия основного обязательства.

В соответствии со ст.166 п.1 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.167 п.1 и п.2 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что ФИО3 на основании решения участника *** от <дата> на праве собственности принадлежал земельный участок площадью *** кв.метров с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования для размещения производственной базы, в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> /том №/, право собственности зарегистрировано <дата>.

В обосновании заявленных требований ФИО1 и ФИО3 представлено соглашение, составленное в простой письменной форме, подписанное сторонами <дата>, согласно которого ФИО3 получил задаток в сумме *** рублей в счет последующего выкупа земельного участка промышленного назначения с кадастровым номером № площадью *** га в границах до арочного здания, за минусом *** м со стороны нижней стороны (части).

Из соглашения также следует, что ФИО3, являясь собственником продажного земельного участка, берет на себя обязательство о нижеследующем: не предлагать, не продавать, не сдавать в аренду третьим лицам вышеуказанный земельный участок до <дата>.

Покупатель в свою очередь обязуется в течение этого срока (до <дата>) произвести оставшуюся часть оплаты в размере *** рублей от общей стоимости, которая составляет *** рублей, сразу все или частями до указанного срока.

При полном расчете покупателя по истечению срока, сделка оформляется нотариусом <адрес>.

В случае отказа покупателя от сделки купли-продажи земельного участка не зависимо от причин, задаток возврату не подлежит, без каких-либо причин, финансовых претензий / том №/.

После указанного соглашения ФИО3 <дата> была составлена расписка о том, что он получил от ФИО1 задаток за покупку земельного участка в сумме *** рублей / том №/.

В период рассмотрения дела судом ФИО3 <дата> направил ФИО1 предложение о заключении мирового соглашения по условиям которого, ФИО1 в срок до <дата> должен оплатить ФИО3 оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с условиями соглашения о задатке, а ФИО3 не позднее 21 рабочего дня со дня оплаты оставшейся стоимости земельного участка обязуется заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка и принять меры к его государственной регистрации, предложено представить ответ до <дата> / том №/.

В ответ на данное предложение ФИО1 было предложено сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок, предполагаемый к продаже, заключить договор купли-продажи с окончательным расчетом при его подписании, установить срок исполнения мирового соглашения в один месяц с момента подписания мирового соглашения, в мировом соглашении необходимо прописать последствия уклонения и не заключения договора купли-продажи /том №/.

Судом установлено, что данное мировое соглашение между сторонами не было заключено в связи с несогласием каждой стороны с условиями, в связи с этим истцом подано уточненное исковое заявление о понуждении ФИО3 заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по цене *** рублей.

<дата> ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на земельный участок площадью *** кв.метров и участок площадью *** кв.метров по адресу: <адрес>, предоставил межевой план от <дата>, подготовленный кадастровым инженером ФИО5 в связи с образованием двух земельных участков путем раздела участка с кадастровым номером № /том №/.

Согласно выписки из ЕГРН от <дата> земельному участку площадью *** кв.метров, расположенному по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для размещения производственной базы, <дата> присвоен кадастровый №, сведения о собственнике земельного участка ФИО3 <дата> внесены в ЕГРН /том №/.

<дата> ФИО3 заключил с ФИО6 в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.метров с кадастровым номером №, сторонами определена договорная цена участка - *** рублей, покупатель оплачивает приобретаемый участок непосредственно перед заключением договора, на момент подписания договора покупатель полностью уплатил стоимость участка, который передан покупателю по акту приема-передачи <дата> /том №/, <дата> за ФИО6 зарегистрировано право собственности на данный участок /том №/.

Согласно пунктов 24 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда.

Согласно пункта 27 и 28 данного Постановления Пленума Верховного Суда РФ основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Суд на основании представленных сторонами доказательств с учетом буквального толкования соглашения от <дата> приходит к выводу, что данное соглашение не может быть признано предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка площадью *** кв.метров с кадастровым номером №, поскольку в нем не содержится сведений о предмете договора, позволяющего определить индивидуально-определенную вещь, которую ФИО3 намеревался продать ФИО1, а содержатся только сведения о земельном участке промышленного назначения с кадастровым номером №, из которого у собственника ФИО3 имелось намерение произвести отчуждение участка площадью *** га.

Кроме того, в соглашении содержится обязательство ФИО3 не предлагать, не продавать, не сдавать в аренду третьим лицам вышеуказанный земельный участок до <дата>, а ФИО1 обязуется в течение этого срока (до <дата>) произвести оставшуюся часть оплаты в размере *** рублей от общей стоимости, которая составляет *** рублей, сразу все или частями до указанного срока; при полном расчете покупателя по истечению срока, сделка оформляется нотариусом.

При этом в соглашении не содержится сведений об обязательстве ФИО3 о проведении каких либо кадастровых работ, совершение иных действий в отношении объекта недвижимости.

Данное соглашение суд признает соглашением о задатке, поскольку оно подписано сторонами, на основании которого <дата> ФИО3 были получены от ФИО1 денежные средства в размере *** рублей в счет последующего выкупа земельного участка, а также оговорены условия выплаты оставшейся суммы и обязательства сторон.

Судом установлено, что до <дата> ФИО1 обязательство по выплате денежных средств в размере *** рублей от общей стоимости участка в *** рублей, не было исполнено; действий со стороны ФИО1 в течение более трех лет до обращения в суд с требованием о взыскании задатка, направленных на заключение предварительного договора в установленной законом форме, не произведено, письменных предложений не направлялось, основной договор между сторонами также не был заключен, иные участки из участка с кадастровым номером № не были образованы, а земельный участок площадью *** кв.метров с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет только <дата>.

Истцом ФИО1 только <дата> ФИО3 были переданы денежные средства в размере *** рублей в виде задатка за покупку земельного участка, что подтверждается распиской от <дата>, подписанной только ФИО3

При таких обстоятельствах суд считает, что стороны утратили интерес в заключении договора купли-продажи, обязательства сторон прекратились, в связи с чем ФИО3 <дата> был заключен договор купли-продажи земельного участка с иным покупателем ФИО6 по большей цене - стоимости имущества, чем имелась договоренность с ФИО1

Согласно представленного отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка площадью *** кв.метров с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляет *** рублей.

Суд не находит оснований для признания недействительным договора от <дата> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ФИО3 с ФИО6, поскольку стороны свободны в заключении договора на условиях, согласованных сторонами, вправе самостоятельно определить цену договора, кроме того, договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, содержит все существенные условия, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, в том числе о предмете и цене отчуждаемого имущества, расчет между продавцом и покупателем за имущество произведен до подписания договора, земельный участок передан продавцом и принят покупателем по передаточному акту, указанные в договоре обязательства исполнены сторонами, договор прошел государственную регистрацию, таким образом, нарушений требований закона при совершении сделки судом не установлено.

Доводы представителя ФИО1 - ФИО2 о том, что сделка является ничтожной, суд признает необоснованными, поскольку доказательств недействительности договора купли-продажи не представлено.

Суд также не находит оснований для возвращения сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности ФИО6 на участок, а также о признании за ФИО1 права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, передаче истцу земельного участка, поскольку договор купли-продажи с ФИО3 не заключался, право собственности на данный земельный участок у ФИО1 в соответствии с положениями ст.218 ГК РФ не возникло.

В удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок, передаче земельного участка суд отказывает ФИО1, волеизъявления у ФИО3 об отчуждении участка ФИО1 на согласованных сторонами условиях в период рассмотрения дела в суде, не возникло, все доводы истца ФИО1 судом отклоняются.

В соответствии со ст.196 п.1 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.199 п.2 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд находит подлежащим удовлетворению требование ФИО1 о взыскании с ФИО3 денежных средств в размере 2 000 000 рублей на основании расписки от <дата>, поскольку обязательства сторон не исполнены и прекращены, договор не заключен, переданную ФИО3 сумму в размере 2 000 000 рублей суд признает авансом и подлежащим возврату ФИО1, поскольку данная расписка не подписана сторонами, следовательно, не может быть признана соглашением о задатке, оснований для взыскания денежной суммы в двойном размере не усматривается.

При этом срок исковой давности для взыскания указанных денежных средств не истек, так как исковое заявление истцом было направлено по почте <дата>.

Суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства на основании расписки от <дата> на сумму 2 000 000 рублей.

Оснований для взыскания с ФИО3 в пользу истца денежных средств на основании соглашения о задатке от <дата> на сумму 200 000 рублей суд не находит, поскольку пропущен срок исковой давности о взыскании указанной суммы.

В удовлетворении требования в этой части суд ФИО1 отказывает.

В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ суд взыскивает в пользу ФИО1 с ФИО3 судебные расходы по оплате госпошлины на сумму 18200 рублей от размера удовлетворенных требований, поскольку в пользу истца состоялось судебное решение, в остальной части взыскания судебных расходов ФИО1 отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) денежные средства на основании расписки от <дата> на сумму 2 000 000 рублей.

В удовлетворении в остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО6 отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины на сумму 18200 рублей, в остальной части взыскания судебных расходов ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский районный суд постоянное судебное присутствие в городе Тарусе Тарусского района Калужской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья И.Н.Тюменцева