Дело №2-1349/2025
УИД 44RS0001-01-2025-004789-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 декабря 2025 года г. Кострома
Костромской районный суд Костромской области в составе
председательствующего судьи Дерябиной Е.С.,
при секретаре Юрченко Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи, расходов по уплате государственной пошлины,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи от 09 сентября 2024 года в размере 200 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 000 руб.
Требования мотивированы тем, что 09 сентября 2024 года между ним (покупатель) и ФИО2 (продавец) было заключено соглашение о продаже объекта, согласно которому он и ФИО2 выразили намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи 12/36 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 133,7 кв.м, расположенный по адресу: (адрес), стоимость объекта определена в размере 1 800 000 руб., срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее 01 марта 2025 года. В качестве обеспечения в день подписания соглашения им ФИО2 передан задаток в размере 100 000 руб., который в случае неисполнения обязательств подлежал взысканию с ФИО2 в двойном размере. В дату, указанную в соглашении, договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО2 ввиду неподготовки документов для совершения сделки, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Дюна Недвижимость», ФИО3
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что ФИО1 имел намерение приобрести в собственность долю в указанном в предварительном договоре купли-продажи объекте недвижимости, вместе с тем сделка не состоялась по вине ФИО2 ввиду того, что ею не был подготовлен необходимый перечень документов.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования не признала, пояснив, что ФИО1 имел намерение приобрести принадлежащий ФИО2 объект не в личных целях, а в связи с ведением предпринимательской деятельности, до заключения основного договора купли-продажи ФИО1 потерял интерес к объекту, в связи с чем не явился 01 марта 2025 года для заключения сделки. Необходимый перечень документов был подготовлен ФИО2, 01 марта 2025 года она явилась в многофункциональный центр, то есть недобросовестности с ее стороны не имеется. Кроме того, в настоящем случае предварительный договор купли-продажи является лишь соглашением о задатке.
Представитель третьего лица ООО «Дюна Недвижимость», третье лицо ФИО3, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки суду неизвестны.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, показания свидетеля, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).
Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 09 сентября 2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с задатком, по условиям которого ФИО2 обязалась продать в будущем принадлежащие ей 12/36 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 133,7 кв.м, количество этажей - 1, расположенный по адресу: (адрес).
Условиями вышеуказанного предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 01 марта 2025 года выполнить взятые на себя обязательства по настоящему договору и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на принадлежащее ФИО2 имущество (пункт 1.1).
До даты, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта недвижимости. В случае, если до 01 марта 2025 года стороны не заключат основной договор купли-продажи недвижимости на объект недвижимости, то 01 марта 2025 года они должны явиться на его заключение в 09 час. 00 мин. в МФЦ по адресу: Россия, (адрес). В случае неявки одной из сторон на заключение основного договора купли-продажи недвижимости 01 марта 2025 года в МФЦ договор считается расторгнутым по инициативе неявившейся стороны. В случае, если ни одна из сторон не явилась на заключение основного договора купли-продажи недвижимости 01 марта 2025 года в МФЦ, срок действия настоящего договора автоматически продлевается на 30 дней. Срок, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 1.2).
Цена объекта недвижимости составляет 1 800 000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами по вышеуказанному договору осуществляется следующим образом: 100 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора, о чем свидетельствует расписка, 1 700 000 руб. оплачивается покупателем продавцу за счет собственным денежных средств с использованием безопасных расчетов (пункт 1.3).
При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения договора по оформлению права собственности, при отсутствии отказа - с момента до истечения срока, установленного пунктом 1.1 настоящего договора (согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ) (пункт 4.1).
При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ) (пункт 4.2).
В случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте недвижимости (в том числе согласно разделу 3 настоящего договора) сумма задатка возвращается покупателю в течение 7 календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования (пункт 4.3).
В доказательство заключения договора купли-продажи недвижимости и обеспечения обязательств покупатель частично выполнил обязательство по передаче денежных средств, определенных в пункте 1.3 настоящего договора, а именно передал задаток продавцу в размере 100 000 руб., о чем свидетельствует расписка (пункт 6.1).
Сумма задатка, указанная в пункте 1.3 настоящего договора, переходит в аванс после перехода права собственности на объект недвижимости (пункт 6.2).
Стороны вправе расторгнуть настоящий договор по обоюдному согласию путем подписания между ними соглашения о расторжении. В случае досрочного добровольного расторжения сторонами настоящего договора или прекращения обязательств, возникших на основании настоящего договора, все полученные продавцом денежные средства подлежат возврату покупателю в полном объеме в день подписания соглашения о расторжении настоящего договора (пункт 6.4).
ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 100 000 руб., что подтверждается распиской в получении денег от 09 сентября 2024 года.
Между тем в предусмотренный предварительным договором купли-продажи недвижимости от 09 сентября 2024 года срок договор купли-продажи сторонами заключен не был.
Посчитав, что в связи с нарушением ФИО2 условий предварительного договора купли-продажи последняя должна возвратить задаток в двойном размере, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, договоры по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, соответственно, то же касается и предварительных договоров данного вида, которые в силу прямого указания закона заключаются в форме, установленной для основного договора (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Вместе с тем предварительный договор купли-продажи недвижимости от 09 сентября 2024 года нотариально не удостоверялся, тем самым сторонами предварительный договор был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, вследствие чего он является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействителен с момента совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенное, заявленные ФИО1 исковые требования, основанные на такой сделке, удовлетворены быть не могут.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 1 статьи 1103 ГК РФ предусмотрено, что, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Вследствие того, что по недействительной сделке ФИО1 ФИО2 были переданы денежные средства в сумме 100 000 руб., которые до настоящего времени не возвращены, они подлежат взысканию с ответчицы.
Руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) 100 000 (сто тысяч) рублей.
В удовлетворении исковых требований в остальной части ФИО1 отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.С. Дерябина
Мотивированное решение изготовлено 20 января 2026 года