УИД05RS0031-01-2021-024799-62

Дело № 2-3654/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала 04.08.2022 г.

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе: председательствующего судьи – Магомедовой Х.М., при секретаре судебного заседания – Исмаиловой Ф.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому АО «ДОМ.РФ» к ФИО3 ФИО9, ФИО3 ФИО10 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании расходов по оплате госпошлины,

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 в котором просило: расторгнуть кредитный договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «АКБ «ЭКСПРЕСС» и ФИО1, ФИО2; взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 338.770,09 рублей; взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО "ДОМ.РФ" расходы по оплате госпошлины в размере 18 587,70 рублей; обратить взыскание на принадлежащий на праве на собственности с ФИО1, ФИО2, предмет залога в виде квартиры расположенной по адресу: установив начальную продажную цену в размере 2 590 000 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что 20.01.2011г. между ОАО Акционерный коммерческий банк «Экспресс» и ФИО1, ФИО2 (далее - Ответчики, Заемщики) был заключен договор займа (далее кредитный договор) №-319/39, в соответствии с которым кредитор обязался предоставить Заемщику заем в размере 900.000 рублей на срок 132 месяцев под 12,2% годовых, для целевого использования - приобретения квартиры, а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «Дом.РФ», что подтверждается Справкой о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «Дом.РФ» а также подтверждается отметкой на закладной о владельце.

В соответствии с Кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей.

Заемщиком в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускает ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных Кредитным договором. Условиями Кредитного договора предусмотрено, что неисполнение Заемщиком своих обязательств дает право Кредитору досрочно истребовать кредит.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиками своих обязательств по Кредитному договору Кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек.

В соответствии с ним Заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору по основаниям, установленным Кредитным договором и ст. 811 ГК РФ.

Однако до настоящего времени направленное требование Заемщиком не исполнено.

Как следствие просрочки исполнения обязательств у Заемщика сформировалась задолженность по договору №-319/39 от 20.01.2011 г., которая по состоянию на 01.09.2021 г. составила 338.770,09 руб., в том числе: задолженность по основному долгу – 240.749,17 руб., задолженность по процентам – 41.587, 15 руб.: в т.ч. просроченные проценты на плановый ОД – 26.055, 67 руб., просроченные проценты на просроченный/отложенный ОД – 15.451,01 руб, текущие начисленные проценты на плановый ОД – 16,11 рублей, текущие начисленные проценты на просроченный ОД – 64,36 рублей; задолженность по пеням – 56.433,77 рублей в т.ч. задолженность по пням, начисленным на просроченный ОД – 48.323,25 рублей, задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты – 8.110,52 рублей.

20.01.2011г. ФИО1 и ФИО2 на основании Договора купли-продажи квартиры приобрели в собственность имущество в виде квартиры по адресу: В договоре купли-продажи объекта от 20.01.2011г. цена проданного имущества составила 2.590.000,00 рублей РФ.

В отношении предмета ипотеки была составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки и регистрация ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с отчетом об оценке №116э/2010 от 28.12.2010 г., составленным оценщиком ИП ФИО4 в размере 2.591.000,00 рублей. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания составит – 2.072.800,00 рублей.

Полагают, что в связи с нарушением заемщиками обязательств по своевременному возврату кредита и отказом удовлетворить заявленные в досудебном порядке требования, кредитный договор подлежит расторжению.

Представитель истца, извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, направив отзыв на исковое заявление, в котом указано, что с исковыми требования АО «Дом РФ» не согласны на основании следующего.

Ими, ежемесячно, по графику платежей производилась оплата все годы, начиная со дня предоставления кредита, т.е. с 2011 года.

Сумму к взысканию истец указывает следующую - срочная ссуда 71.519,13 руб., просроченная суда 169.230,04 руб., задолженность по процентам – 41.587,15 руб., задолженность по пеням – 56.433,77 руб. государственная пошлина – 18.587,70 руб. Итого на сумму 338.770,09руб.

При заключении кредитного договора, оценочная стоимость залоговой недвижимости составляла 2.591.000 руб. При подаче иска истец указывает начальную продажную цену заложенного имущества, что при обращении взыскания составит 2.082.800руб, т.е. 80% от рыночной стоимости, установленной отчетом оценки.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно отчету К-06/2022 от 05.07.2022 Об оценке рыночной стоимости квартиры, рыночная стоимости недвижимого имущества, находящееся по адресу, составляет 7.318.191 руб.

Следовательно, нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В частности, сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества.

На основании изложенного, просит суд отказать в удовлетворении взыскания просроченной ссуды основного долга в размере 169.230,04 руб., срочных процентов в размере 41.587,15 руб., неустойки (пеня) – 56.433,77 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 18.587,70руб., а также в обращении взыскания на принадлежащей на праве совместной собственности ФИО5 и ФИО6 предмет залога в виде квартиры по адресу: а в случае удовлетворения требований, применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку.

Суд на основании ст. 168 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Судом установлено, что 20.01.2011г. между ОАО Акционерный коммерческий банк «Экспресс» и ФИО1, ФИО2 (далее - Ответчики, Заемщики) был заключен договор займа (далее кредитный договор) N-319/39, в соответствии с которым кредитор обязался предоставить Заемщику заем в размере 900.000,00 рублей на срок 132 месяцев под 12,2% годовых, для целевого использования - приобретения квартиры, а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 820 ГК РФ, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Факт заключения договора не опровергнут, по условиям указанного Договора ответчики приняли на себя обязательства его исполнять надлежащим образом.

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «Дом.РФ», что подтверждается справкой о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «Дом.РФ» а также подтверждается отметкой на закладной о владельце.

В соответствии с правилами п. 1 ст. 48 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

В соответствии с п. 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с Кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей.

В соответствии с Кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей.

По условиям Кредитного договора Заемщик обязался: возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором.

Судом установлено, что ответчиками в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Ответчики допускает ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных Кредитным договором.

Условиями Кредитного договора предусмотрено, что неисполнение Заемщиком своих обязательств дает право Кредитору досрочно истребовать кредит.

Согласно п. 4.4.1 Кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что кредитором было направлено требование ответчикам о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек.

Согласно представленных истцом сведений у ответчиков перед истцом по договору №-319/39 от 20.01.2011 г., образовалась задолженность, которая по состоянию на 01.09.2021 г. составляет 338.770,09 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу – 240.749,17 руб., задолженность по процентам – 41.587,15 рублей: в т.ч. просроченные проценты на плановый ОД – 26.055,67 рублей, просроченные проценты на просроченный/отложенный ОД – 15.451,01 рублей, текущие начисленные проценты на плановый ОД – 16,11 рублей, текущие начисленные проценты на просроченный ОД – 64,36 рублей; задолженность по пеням – 56.433,77 рублей в т.ч. задолженность по пеням, начисленным на просроченный ОД – 48.323,25 рублей, задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты – 8.110,52 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом изложенного, суд считает исковые требования о расторжении договора займа и о взыскании задолженности по договору №-319/39 от 20.01.2011 г., по состоянию на 01.09.2021 г. подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на предмет залога в виде квартиры расположенной по адресу: установив начальную продажную цену в размере 2.072.800,00 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке установленном законом.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ). В соответствии со ст. 337 ГК РФ, ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно п. 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору, является ипотека в силу закона.

20.01.2011г. ФИО1 и ФИО2, на основании Договора купли-продажи квартиры приобрели в собственность имущество в виде квартиры по адресу:

Согласно договора купли-продажи объекта в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю имущество находится в залоге в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП до полного исполнения обязательств по Кредитному договору.

В отношении предмета ипотеки была составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя.

В Договоре купли-продажи объекта от 20.01.2011г. цена проданного имущества составила 2.590.000,00 рублей РФ.

В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с отчетом об оценке №-116э/2010 от 28.12.2010 г., составленным оценщиком ИП ФИО4 рыночная стоимость залогового объекта недвижимости составила 2.591.000,00 руб.

Вместе с тем, Р-вы возражают против удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет залога, а именно на квартиру по основанию, что рыночная стоимость квартиры в настоящее время выше 5% процентов и просрочка уплаты была обусловлена ограничительными мерами, введенными в связи с пандемией. Данный довод заслуживает внимания.

Согласно отчету К-06/2022 от 05.07.2022 Об оценке рыночной стоимости квартиры, рыночная стоимости недвижимого имущества, находящееся по адресу, составляет 7.318.191 руб. Данный отчет направлен истцу, возражений и ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы не поступало.

Сумма оставшегося основного долга по кредиту составила 240.749,17 рублей, что менее 5% от реальной рыночной стоимости квартиры. Следует также отметить и то, что данных о том, что ответчик был надлежаще уведомлен о смене залогодержателя материалы дела не содержат. Данное обстоятельство не позволило ФИО3 надлежащим образом реализовать их обязанность по погашению кредита в связи со сменой кредитора на АО «ДОМ.РФ».

При указанных обстоятельствах, учитывая то, что возникли обстоятельства непреодолимой силы, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) резко ухудшилась санитарно-эпидемиологическая обстановка, а ответчики представили доказательства снижения их доходов, что привело к невозможности исполнять взятые на себя кредитные обязательства, ответчики попали в трудную жизненную ситуацию, а непредставление банком сообщения ФИО5 по месту его регистрации и проживания о смене залогодержателя препятствовало своевременному погашению кредита, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворений требований истца в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Поскольку на момент рассмотрения дела у Р-вых имеется задолженность в размере 240.749,17 рублей, с учетом заявленного ответчиками ходатайства о снижении суммы неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 20.000 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку заявленные истцом требования удовлетворены частично, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 6.223 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и расходов по оплате госпошлины, об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа №-319/39 от 20.01.2011г., заключенный между ОАО АКБ «Экспресс» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Дом.РФ» задолженность по договору займа №-319/39 от 20.01.2011 г. по состоянию на 01.09.2021 год, в размере 302.336,32 рублей, из которых: задолженность по основному долгу – 240.749,17 рублей, задолженность по процентам - 41 587,15 рублей, задолженность по пеням – 20.000 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Дом.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6.223 рублей.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Махачкалы.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.08.2022 г.

Председательствующий Х.М. Магомедова