Решение по делу № 2-392/2023 от 28.12.2023

61RS0048-01-2023-000559-91

Дело №2-392/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2023 г. п. Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Лазуревской В.Ф.

при секретаре судебного заседания Пикаловой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СПК им. Ленина к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «Дила», ФИО15 о переводе прав и обязанностей покупателя

УСТАНОВИЛ

СПК им. Ленина обратился в Орловский районный суд Ростовской области с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «Дила», ФИО15 о переводе прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 принадлежал на праве собственности:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28,4 га местоположение: <адрес>

ФИО2 принадлежали:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12,2 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 86290 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 43710 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 43717 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 74283 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 74299 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 43701 кв.м., местоположение: <адрес>

ФИО3 принадлежали:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 15,8 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12,2 га, местоположение: Россия, <адрес>

ФИО4 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 91764 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 143501 кв.м., местоположение: <адрес>

ФИО5 принадлежали следующие земельные участки

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12,4 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 8,8 га, местоположение: <адрес>

ФИО6 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 8 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13,4 га, местоположение: <адрес>

ФИО7 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 91745 кв.м., местоположение: <адрес>

-земельный участок с кадастровым номером №, площадью 143510 кв.м., местоположение: <адрес>

ФИО8 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12,2 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7,7 га, местоположение: <адрес>

ФИО9 и ФИО16 по 1\2 доле принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 284000 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 90000 кв.м., местоположение: <адрес>

ФИО11 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16,9 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7,1 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28,2 га, местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14,2 га, местоположение: <адрес>

ФИО12 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 91766 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 143515 кв.м., местоположение: <адрес>

ФИО13 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13,9 га, местоположение: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 га, местоположение: <адрес>

ФИО14 принадлежали следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 26,1 га, местоположение: <адрес>

-земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5,7 га, местоположение: <адрес>

Договорами аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования от 02 ноября 2015 г. и 21 июля 2020 г. все вышеуказанные земельные участки были переданы в аренду СПК имени Ленина сроком на 10 (десять) лет. Договоры аренды зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в установленном порядке.

В соответствии с п. 6.1 договоров аренды в случае намерения арендодателя продать свой земельный участок, арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой арендатору.

Истец полагает, что из содержания пункта 6.1 договоров аренды и ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Между тем, истцу стало известно, что право собственности на указанные арендуемые земельные участки на основании:

- договоров купли-продажи участков от 16.10.2020 г.: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером № с кадастровым номером № с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, заключенных между ФИО2 и ООО «Дила»;

- договоров купли-продажи участков от 16.10.2020г. с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, заключенных между ФИО3 и ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельных участков от 30.11.2020 г.: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО4 и ООО «Дила».

- договора купли-продажи земельных участков от 19.08.2020г.: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО5 и ООО «Дила».

- договора купли-продажи земельных участков от 19.08.2020г.: с кадастровым

номером №, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО6 и обществом с ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельных участков от 30.11.2020г.: с кадастровым номером №, с кадастровым номером № заключенного между ФИО7 и обществом с ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельных участков от 14.10.2020 г.: с кадастровым номером № кадастровым номером №, заключенного между ФИО8 и ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2020г.: с кадастровым номером №, заключенного между ФИО9, ФИО10 и ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельных участков от 30.11.2020г.: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО12 и ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельных участков от 01.09.2020г. : с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО11 и ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельного участка от 22.12.2021г. земельного участка с кадастровым номером №, заключенному между ФИО13 и ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельных участков от 21.08.2020г.: с кадастровым номером № с кадастровым номером №, заключенного между ФИО14 и обществом с ООО «Дила»;

- договора купли-продажи земельного участка от 21.08.2020г.: с кадастровым номером №, заключенного между ФИО1 и обществом с ООО «Дила», перешло к ответчику ООО «Дила».

В связи с чем, истец полагает, что было нарушено право СПК имени Ленина на преимущественный выкуп вышеуказанных земельных участков. Ни собственники земельных участков, ни ООО «Дила», не уведомили СПК имени Ленина о предстоящих сделках по отчуждению земельных участков, чем лишили СПК имени Ленина возможности реализовать свое право во внесудебном порядке.

По мнению истца, к сложившимся правоотношениям сторон применим общий срок исковой давности.

Ссылаясь на ст. ст. 309 ГК РФ, 431 ГК РФ, 250 ГК РФ, истец с учетом уточненных требований просит:

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина (ОГРН № ИНН №) на следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения:

по договору купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ на земельные участки:

- с кадастровым номером №, общей площадью 43710 кв.м., местоположение: <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 86290 кв.м., местоположение: <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 122000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО2 и обществом с ООО «Дила».

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 437 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 74283 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 74299 кв.м., местоположение: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 43701 кв.м., местоположение: <адрес>, заключенному между ФИО2 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Дила» (ОГРН №, ИНН № на земельные участки и земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 43710 кв. м. местоположение: <адрес>

- с кадастровым номером № общей площадью 86290 кв. м, местоположение: <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 122000 кв. м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.

- с кадастровым номером №, площадью 43717 кв.м., местоположение <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 74283 кв.м., местоположение <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 74299 кв.м., местоположение: <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 43701 кв.м., местоположение: <адрес>

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 16.10.2020г. земельных участков из земель сельскохозяйственном назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 158000 кв. м местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 122000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО3 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности ООО «Дила» на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 158000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 122000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 30.11.2020г. земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером № общей площадью 91764 кв. м., местоположение: <адрес> (контур № примерно <адрес>);

- с кадастровым номером №, общей площадью 143501 кв. м., местоположение: <адрес>контур № примерно <адрес>), заключенному между ФИО4 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Дила» на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 91764 кв. м., местоположение: <адрес> (контур № примерно <адрес>);

- с кадастровым номером №, общей площадью 143501 кв. м., местоположение: <адрес> (контур № примерно <адрес>).

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 19.08.2020г. земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 124000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 88000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО5 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности ООО «Дила» на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером № общей площадью 124000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>. <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 88000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>. <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 80000 кв. м.,

местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 134000 кв. м.,

местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес> заключенному между ФИО6 ООО «Дила».

- с кадастровым номером №, общей площадью 80000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером <адрес> общей площадью 134000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.

- с кадастровым номером №, общей площадью 91745 кв.м., местоположение: <адрес> (контур № примерно 4<адрес>);

- с кадастровым номером №, общей площадью 143510 кв. м., местоположение: <адрес> (контур № примерно 2<адрес>), заключенному между ФИО7 и ООО «Дила».

- с кадастровым номером №, общей площадью 91745 кв.м., местоположение: <адрес> (контур № примерно 4<адрес>);

- с кадастровым номером №, общей площадью 143510 кв.м., местоположение: <адрес> (контур № примерно <адрес>).

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 14.10.2020г. земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 122000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 77000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО8 и ООО «Дила».

- с кадастровым номером №, общей площадью 122000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 77000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 09.09.2020г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером № общей площадью 284000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО9, ФИО10 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности ООО «Дила» на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 284000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина договору купли-продажи от 30.11.2020 г. земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 91766 кв.м., местоположение: <адрес> (контур № примерно 4<адрес>);

- с кадастровым номером №, общей площадью 143515 кв.м., местоположение: <адрес> (контур № примерно <адрес>), заключенному между ФИО12 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченно ответственностью «Дила» на земельные участки и земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 91766 кв. м., местоположение: <адрес> (контур № примерно <адрес>);

- с кадастровым номером 61№, общей площадью 143515 кв. м., местоположение: <адрес>контур № примерно <адрес>).

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 01.09.2020 от земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 169000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>. <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 71000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>

- с кадастровым номером № общей площадью 282000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером № общей площадью 142000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО11 и ООО «Дила».

- с кадастровым номером № общей площадью 169000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 71000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 282000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 142000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи от 22.12.2021г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 139000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес> заключенному между ФИО13 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности ООО «Дила» на земельные участки и: земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 139000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи земельных участков от 21.08.2020 г.:

- с кадастровым номером №, общей площадью 261000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 57000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО14 и ООО «Дила».

Признать отсутствующим право собственности ООО «Дила» на земельные участки и земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, общей площадью 261000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентир расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 57000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>

Перевести права и обязанности покупателя на сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина по договору купли-продажи земельного участка от 21.08.2020г.:

- с кадастровым номером №, общей площадью 284000 кв. м.,

местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, заключенному между ФИО1 и ООО «Дила».

- с кадастровым номером №, общей площадью 284000 кв. м.,

местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал исковые требования СПК им Ленина, пояснил, что исходя из исковых требований, специальный срок исковой давности не применяется в силу ст.309 ГК РФ по общим обязательствам. Речь идет о нарушении договорных отношений, а не специальных норм. Истец имеет право преимущественной покупки, ответчики должны были предложить купить участки истцу прежде, чем продать ООО «Дила». Ст. 250 ГК РФ применяется в данном случае по аналогии, что есть такой способ защиты права, который выбирается из обстоятельств дела. Представитель истца просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики: ФИО13 и ФИО14 в судебном заседании исковые требования СПК им Ленина не признали, пояснили, что обращались к председателю СПК с просьбой купить у них земельные участки, но он существенно занижал стоимость участков и все равно не покупал, ссылаясь на отсутствие денежных средств.

Ответчики: ФИО1 ФИО7 ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО10 назначенный в порядке ст.50 ГПК РФ дежурный адвокат Ткаченко Н.Н., против иска возражала, просила отказать в его удовлетворении, поскольку законом предусмотрено преимущественное право покупки доли, но не участков, нормы права, предусматривающей такое право, не существует. И действует трехмесячный срок исковой давности.

Ответчики: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, повестки возращены с отметкой «истек срок хранения». С учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Дила», адвокат Матросов А.А., в судебном заседании исковые требования СПК им Ленина не признал, представил возражения на иск, согласно которым пояснил, что согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Суду предоставлены договоры аренды земельных участков. Сущность и условия каждого договора аренды прописаны с указанием передачи в аренду земельного участка и получения арендной платы. Общая воля арендодателя и арендатора соответствует цели договора - это выплата арендной платы. Предмет договора – аренда земельных участков. В названии договора отсутствует указание на право выкупа недвижимости, нет и дополнительного соглашения, где должны были быть прописаны все условия перехода права собственности. Представленные суду договоры аренды земельных участков нельзя считать смешанными договорами, содержащими в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. В договорах аренды отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме: условия о цене недвижимости, каким образом она образуется и кем оплачивается, в какие сроки, возможность оплаты в счет арендной платы. Истец избрал способ защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя в порядке статьи 250 ГК РФ, по аналогии права.

Вместе с тем, ограничений, препятствующих регистрации договоров купли- продажи недвижимости, нет. Отражены лишь сведения по обременению, связанные с арендой земельных участков.

ООО «Дила» и ФИО15 при переходе права собственности стали, как и прежние собственники земельных участков, арендодателем на условиях прежнего договора аренды. Таким образом, права истца никак не ущемляются и не нарушаются. Если арендатор желает приобрести земли сельскохозяйственного назначения, может воспользоваться таким правом, как покупатель. Если истец имеет существенный интерес в указанных земельных участках, ответчики ООО «Дила» и ФИО15 готовы рассмотреть вопрос о продаже указанных в иске земельных участков истцу по цене на 2023 год. Однако СПК имени Ленина до настоящего времени ни одного арендуемого земельного участка не приобрело. Договоры купли-продажи участков, заключенные в 2022 и 2023 годах истец не оспаривает, поскольку реальная цена земельных участков с учетом инфляции выросла в 2-3 раза.

Все ответчики, перед тем как обратиться к ООО «Дила» и ФИО15 лично председателю СПК предлагали приобрести принадлежащие им земельные участки. И только после получения отказа вынуждены были продать их ООО «Дила».

Доводы о том, что председатель СПК им. Ленина не знал о продаже земельных участков ООО «Дила» и другим лицам, не состоятельны, так как каждый год СПК им. Ленина платит арендную плату именно собственнику земельного участка, а не постороннему лицу.

Таким образом, истец был поставлен в известность о переходе права собственности в отношении земельных участков с указанными кадастровыми номерами, продажа которых состоялась в 2020 году. Сведения отражены в Едином государственном реестре недвижимости, они носили общедоступный и открытый характер (статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Кроме того, истец при должной степени разумности и осмотрительности имел возможность получить сведения о проведенных ответчиками в 2020 году сделках, однако с иском о переводе прав и обязанностей обратился в суд лишь летом 2023 года, то есть за пределами предусмотренного законом срока. Указанный в п.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок учитывает, что последствием удовлетворения иска будет замена покупателя по договору купли-продажи, заключенному по текущим или максимально приближенным к ним рыночным ценам на объект договора. Иными словами, в результате удовлетворения требования судом лицо, чье преимущественное право покупки было нарушено, в максимально короткий срок должно стать новым собственником объекта продажи по текущей актуальной рыночной цене с полной компенсацией ответчику уплаченных денежных средств.

Стоимость участков, указанная в договорах купли- продажи, заключенных в 2020 году, увеличилась в 2-3 раза. Исходя из изложенного, ООО «Дила» и ФИО15 полагают, что действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом с целью получения необоснованной и несправедливой имущественной выгоды за счет возросшей рыночной стоимости земельных участков, что нарушает ст. 10 ГК РФ. Просил в иске СПК имени Ленина отказать.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Аналогичная норма содержится в ч.4 ст.9 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно п. 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно п. 91 указанного Постановления в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Ст. 624 ГК РФ и Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрены последствия нарушения преимущественного права покупки арендатором арендуемого земельного участка, но такие последствия предусмотрены ст. 250 ГК РФ и п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Согласно ч.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что между истцом и гражданами ответчиками были заключены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования от 02 ноября 2015 г. и 21 июля 2020 г. сроком на десять лет. В соответствии с п. 6.1 договоров аренды в случае намерения арендодателя продать свой земельный участок, арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой арендатору.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 заключили с ООО «Дила» договоры купли-продажи принадлежащих им на праве собственности земельных участков.

С даты регистрации перехода права собственности от граждан к ООО «Дила» и до даты обращения СПК им Ленина в суд (16.06.2023г.) истец производил выплату арендной платы за пользование спорными земельными участками ООО «Дила» путем перечисления денежных средств на депозит нотариуса Орловского нотариального округа, поскольку ООО «Дила» отказывалось получать арендную плату в денежном выражении.

Доводы истца сводятся к тому, что возникшее в силу договора аренды обязательство продавцов предоставить преимущественное право арендатору приобрести продаваемые ими земельные участки подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ, поскольку ни собственники земельных участков, ни ООО «Дила», ни ФИО15 не уведомили СПК имени Ленина о предстоящих сделках по отчуждению земельных участков, чем лишили истца СПК имени Ленина возможности реализовать свое право во внесудебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Вместе с тем, в силу ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). То есть, обязательство, предусмотренное п.6.1 договоров аренды, заключенных истцом с гражданами, собственниками земельных участков, не влекут обязательств для ООО «Дила» и ФИО15 В связи с чем, ст. 309 ГК РФ подлежит применению лишь к арендным отношениям между гражданами - арендодателями и СПК им Ленина - арендатором.

Что касается существа спора, в данном случае следует руководствоваться ст. 624 ГК РФ, Законом РФ «Об обороте земель сельхозназначения», ч.3 ст. 250 ГК РФ, согласно которым условие о преимущественном праве арендатора на приобретение в собственность арендуемого земельного участка может быть включено в договор аренды, но требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя может быть предъявлено в течение 3 месяцев, что прямо предусмотрено п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Поэтому ссылка истца на общий срок исковой давности (три года) не основана на законе.

Кроме того, согласно пункту 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия. Законом не установлена письменная форма согласия арендатора на совершение сделки по купле-продаже земельного участка.

Положениями п. 3 ст. 157.1 ГК РФ допускается последующее одобрение совершенной сделки, на одобрение которой требовалось согласие. Действия истца после заключения договоров купли-продажи между ответчиками- гражданами и ООО «Дила» свидетельствовали об его информированности о заключении сделок, их одобрении конклюдентными действиями (выплатой арендной платы ООО «Дила» на протяжении почти трёхлетнего срока).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом пропущен предусмотренный ч.3 ст. 250 ГК РФ и п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" трехмесячный срок для предъявления требований перевода на него прав и обязанностей покупателя, что является основанием к отказу истцу в иске.

Поскольку суд пришёл к выводу об оставлении без удовлетворения иска СПК им. Ленина, внесенная на счёт Управления Судебного департамента в Ростовской области денежная сумма в размере 15 400 000 рублей подлежит возврату истцу.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования СПК им. Ленина к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «Дила», ФИО15 о переводе прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и признании отсутствующим права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, с кадастровыми номерами:

№

Денежные средства в общей сумме 15 400 000 рублей, находящиеся на лицевом счете Управления Судебного департамента в Ростовской области, зачисленные СПК им. Ленина по платежным поручениям № от 17.08.2023г. и № от 13.11.2023г. по иску СПК им. Ленина к физическим лицам о переводе прав на земельные участки, по вступлении настоящего решения в законную силу перечислить на счет СПК им. Ленина Орловского района Ростовской области №

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2023г.