24OS0000-01-2022-000398-75

Дело № 3А-25/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2023 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Арени» ФИО1, представителя Правительства Красноярского края ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-25/2023 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Арени» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Арени» (далее – ООО «Арени») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя (с учетом уточнений) тем, что оно является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2020 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 10586480 рублей 96 копеек.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 70/11 от 03 ноября 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 9345 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит (с учетом уточнений) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 9345 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Представитель административного истца ООО «Арени» ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении с учетом его уточнения.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО2, действующая на основании доверенности, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы..

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО3, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено, что ООО «Арени» является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 июня 2022 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 10586 480 рублей 96 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 30 декабря 2020 года.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 2350 от 24 мая 2022 года, выполненный оценщиком ФИО4 (ООО «Бессон»), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400393:1268 по состоянию на 01 января 2020 года составляет 2234 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 06 сентября 2022 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО5

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 03 ноября 2022 года № 70/11-22, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9345000 рублей.

Также в данном заключении эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке № 2350 от 24 мая 2022 года оценщиком ФИО4 допущены нарушения, существенно влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Перечень таких нарушений и их обоснование приведены в исследовательской части заключения.

Как следует из заключения эксперта, при оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт ФИО5 до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта и содержащийся в нем вывод о рыночной стоимости земельного участка у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Вышеуказанное заключение эксперта участвующими в деле лицами не оспорено и не опровергнуто, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 01 января 2020 года равной его рыночной в размере 9345 000 рублей, которая подтверждена заключением эксперта.

Датой обращения ООО «Арени» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 24 июня 2022 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).

Статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением Красноярского краевого суда от 06 сентября 2022 года расходы по проведению экспертизы, производство которой поручено оценщику ФИО5 (работает в ООО «Современные бизнес-технологии»), были возложены на Правительство Красноярского края путем перечисления денежных средств на депозитный счет Красноярского краевого суда.

Платежным поручением № 1379429 от 22 сентября 2022 года Правительство Красноярского края перечислило на депозитный счет Красноярского краевого суда 30000 рублей в счет оплаты судебной оценочной экспертизы.

Определением судьи Красноярского краевого суда от 18 ноября 2022 года оплата судебной оценочной экспертизы в размере 30000 рублей перечислена с депозитного счета Красноярского краевого суда обществу с ограниченной ответственностью «Современные бизнес-технологии», в котором осуществляет свою деятельность оценщик ФИО5, привлеченный по настоящему делу в качестве эксперта.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как указано в данном Постановлении, имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на 11,7%.

По мнению суда, до установления законодателем приемлемого диапазона отклонений в расхождении кадастровой стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, следует исходить из предписаний, предусмотренных пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, в соответствии с которым комиссиям надлежит принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%. В случае если отличие превышает 30%, комиссия отклоняет заявление о пересмотре (кроме ситуаций, когда заявитель, помимо отчета оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям).

Вышеприведенные положения позволяют суду прийти к выводу о том, что явное и значительное отличие рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости (свыше 30%) выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, законно обусловленных разницей в условиях и методах оценки.

По настоящему делу отличие кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости на 11,7% является незначительным и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценке и не свидетельствует об ошибке, повлекшей формирование экономически необоснованной платы за пользование земельным участком. При такой незначительной разнице между кадастровой и рыночной стоимостью, суд приходит к выводу, что вышеуказанная разница в размерах кадастровой и рыночной стоимости обусловлена различием методик их расчета.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предъявление ООО «Арени» административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка являлось реализацией в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что не было связано с ошибкой при установлении кадастровой стоимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Несмотря на то, что административный иск ООО «Арени» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворен, Правительство Красноярского края по настоящему делу нельзя признать «проигравшей стороной» (лицом, не в пользу которого вынесено решение) и лицом, в результате действий которого были нарушены права административного истца, за защитой которых последний был вынужден обратиться в суд. При рассмотрении дела нашли подтверждение доводы Правительства Красноярского края об отсутствии ошибок при государственной кадастровой оценке и о недостоверности отчета об оценке, представленного административным истцом в обоснование своих требований. При этом обязанность представить в суд надлежащий отчет об оценке возлагается на административного истца (статья 62, пункт 4 части 2 статьи 246 КАС РФ).

Таким образом, судебные расходы на оплату экспертизы были понесены Правительством Красноярского края с целью опровержения представленного административным истцом отчета об оценке, при этом надлежащий размер рыночной стоимости объекта недвижимости был установлен за счет Правительством Красноярского края, что явилось условием реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с ООО «Арени» в пользу Правительства Красноярского края судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 30000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Арени» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 9345 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Арени» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 24 июня 2022 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арени» в пользу Правительства Красноярского края судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 30000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 16 января 2023 года.