Решение по делу № 3А-3/2025 от 15.10.2025 | Саратовский областной суд (Саратовская область)

Дело № 3а-3/2025

64OS0000-01-2024-000102-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 октября 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО3, секретарем судебного заседания ФИО4,

с участием представителя административного истца ФИО12,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый век - Облака Сити» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Новый век - Облака Сити» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2024/000029 от 6 марта 2024 года незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 1 октября 2023 года, в размере равном его рыночной стоимости 583 658 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2023 года» установлена в размере 840 409 209 рублей 79 копеек.

Вместе с тем согласно отчету № 04-01-2024 от 15 января 2024 года, составленному ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 1 октября 2023 года определена в размере 583 658 000 руб.

9 февраля 2024 года ООО «Новый век - Облака Сити» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 04-01-2024 от 15 января 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 6 марта 2024 года№ ОРС-64/2024/000029 ООО «Новый век - Облака Сити» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, ООО «Поволжский центр оценки консалтинга», оценщик ФИО6

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а также заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку заключение эксперта ФИО10 необъективно и необоснованно, содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, а также содержит методологические ошибки, повлиявшие на итоговый результат.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» возражала против удовлетворения заявленных требований, а также возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку экспертное заключение эксперта ФИО10 с учетом дополнительной экспертизы соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и не допускает неоднозначного толкования.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав позицию представителя административного истца, доводы представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Новый век - Облака Сити» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> (номер государственной регистрации права 64:50:010702:1189-64/017/2019-1 от 8 февраля 2019 года).

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 840 409 209,79 рублей.

Судом установлено, что оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 04-01-2024 от 15 января 2024 года, составленного ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что при отказе от применения сравнительного подхода, а именно метода сравнения продаж, оценщик не учел, что одним из методов сравнительного подхода является метод валового рентного мультипликатора, все данные для использования которого оценщиком представлены на страницах 81-83 в таблице № 9 отчета об оценке, в связи с чем обоснование неприменения указанного метода ошибочно. Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7, а именно утверждение, что арендопригодная площадь составляет 20350 кв.м голословно и доказательств этому в отчете об оценке не приведены. Данная информация является существенной для определения стоимости объекта оценки, в связи с чем нарушен пункт 16 ФСО № 3. На странице 105 отчета об оценке оценщиком взят прогнозный период с 2023 по 2026 года, а постпрогнозным периодом оценщик посчитал 2026 год, что не верно, поэтому реверсия подсчитана тоже не верно: стоимость объекта на начало постпрогнозного периода (реверсия) может быть определена с помощью метода прямой капитализации как отношение чистого операционного дохода первого постпрогнозного периода и терминального коэффициента капитализации. На странице 102 отчета об оценке оценщик приводит формулу расчета ставки дисконтирования и по этой формуле рассчитывает ставку дисконтирования для расчета стоимости объекта оценки МДДП, что ошибочно, так как данная формула применяется для определения терминального коэффициента капитализации, который используется для расчета реверсии. Кроме того, при расчете ставки дисконтирования (страница 103) оценщик вместо среднегодового роста рынка недвижимости использовал «Индексы потребительских цен» в РФ, что ошибочно. Дисконтные множители (факторы дисконтирования) в МДДП (страница 105), с использованием рассчитанной оценщиком (с ошибкой) ставки дисконтирования, равной 22% рассчитаны оценщиком также не верно. На странице 105 отчета об оценке расчет стоимости ЕОН методом ДДП проведен оценщиком не верно, что в итоге привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки. В отчете об оценке отсутствует информация о том, что оценщик запрашивал у заказчика сведения о площади земельного участка, относящегося к объекту оценки. Расчет стоимости земельного участка произведен оценщиком не верно (с ошибкой). Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

По ходатайству административного истца определением суда от 7 мая 2024 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД».

Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» ФИО7, отчет об оценке № 04-01-2024 от 15 января 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6) не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, в том числе нарушены требования, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки экспертом определена по состоянию на 1 октября 2023 года в размере 1 164 000 000 рублей.

Поскольку имелись сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО7 по ходатайству представителя административного истца ООО «Новый век - Облака Сити» определением суда от 27 ноября 2024 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО10 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64».

Вместе с тем нарушений порядка проведения экспертизы, установленного федеральным законодательством, не установлено, оснований для признания заключения эксперта ФИО7 недопустимым доказательством не имеется, поскольку каких-либо нарушений процессуального закона экспертом не допущено, отсутствовали также и основания для отвода эксперта.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО10 отчет об оценке № 04-01-2024 от 15 января 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6), не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, в том числе нарушены требования, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки экспертом определена по состоянию на 1 октября 2023 года в размере 1 131 000 000 рублей (с учетом проведения дополнительной экспертизы в размере 1 000 000 000 рублей).

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 утверждены Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (далее – ФСО № 1), Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее – ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее – ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (далее - ФСО № 4), Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО № 5), Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее – ФСО № 6).

Экспертом ФИО10 установлено, что в ходе исследования отчета были выявлены нарушения требований пункта 15 ФСО № 5, подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6, пункта 18 ФСО № 5, пункта 30 ФСО № 7, требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертом установлено, что на странице 90 отчета об оценке описана методология определения стоимости, оценщик применяет метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) в рамках доходного подхода.

Согласно положениям пункта 15 ФСО № 5 в методе дисконтированных денежных потоков будущие денежные потоки по объекту оценки приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования. Методология, которая описана в отчете, а также в федеральном стандарте оценки предполагает использование будущего потока доходов.

Однако в отчете, на странице 105 при определении рыночной стоимости объекта оценки учтены в том числе потоки дохода за 2023 год (дата оценки 01 октября 2023 года), т.е. данные до даты оценки, которые не являются будущими доходами.

Данная ошибка является существенной, так как оказывает влияние на полученный результат стоимости объекта.

Согласно положениям подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6 отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования.

Экспертом установлено, что в отчете среднегодовой рост рынка недвижимости приравнивается к индексу роста потребительских цен. Индекс потребительских цен (ИПЦ) измеряет изменения в ценах, уплачиваемых потребителями за набор товаров и услуг.

Обоснованность использования именно данного показателя, в отчете не приведена, а рост цен на товары и услуги не сопоставлен с ростом цен на недвижимость. Обоснование изменения роста цен на недвижимость на основе данных роста цен на товары и услуги в отчете не приведена.

Также экспертом установлено, что на странице 104 отчета приведен расчет, где определяется терминальная стоимость. Как следует из приведенного фрагмента, это постпрогнозная стоимость, определенная якобы на основании денежного потока в постпрогнозном периоде.

О том, как определить стоимость реверсии (синоним для понятия «терминальная стоимость») говорится и в учебнике: Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. ФИО1, ФИО2. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 496с.: ил., стр. 160: капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. То есть используется поток дохода в постпрогнозный год. В отчете об оценке с целью определения реверсии ошибочно использован доход в последний прогнозный 2026 год, а не в постпрогнозный период.

Таким образом, методология определения терминальной стоимости и выполненные расчеты противоречат друг другу.

На странице 107 отчета об оценке приведен первоисточник данных о доле прав на участок в стоимости единого объекта недвижимости, и произведены расчеты по определению стоимости улучшений участка.

Исходя из численности населения, среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения, должна составлять 0,73, а не 0,74. Интервал значения доли стоимости составляет 0,63-0,84, т.е. значение 0,74 находится в допустимом интервале, однако в отчете не обосновано использование именно такого значения.

Кроме того, экспертом установлено, что на странице 105 отчета об оценке при определении рыночной стоимости объекта оценки учтены потоки доходов за следующие годы: 2023, 2024, 2025, 2026.

Как следует из таблицы, периоды прогнозирования приняты 2023-2026 годы, с начала до конца года, т.е. фактически, стоимость определена на 01 января 2023 года, а не на 1 октября 2023 года.

Тем самым нарушены положения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ в части неоднозначного толкования и введения в заблуждение.

На основании пункта 18 ФСО № 5 при выборе прогнозного периода учитываются для объектов оценки с сезонным или циклическим характером деятельности прогнозный период должен учитывать сезонность или включать полный цикл получения доходов соответственно.

Экспертом установлено, что на странице 94 отчета об оценке приведены сведения о величине арендной платы в процентном соотношении от товарооборота рублей в месяц (таблица).

Как следует из данной таблицы, имеется нестабильность получения доходов, например разница между январем и февралем достигает около 5,5 раз, а между мартом и февралем около 3,4 раз. Если рассматривать год в целом, то можно выделить следующие моменты: имеется повышенный покупательский спрос в январе (период новогодних выходных дней, когда люди совершают достаточно большое количество покупок); повышенный покупательский спрос в августе может быть объяснен покупками перед школой; низкая активность в сентябре может быть объяснена тем, что, основные покупки были совершены в августе, перед началом нового учебного года.

На основании неполного года, строятся прогнозы о доходах на следующие годы. При этом не учтены предновогодние месяцы ноябрь и декабрь, когда, возможно, наблюдается повышенная активность покупателей. В прогнозах не учтены очевидные сезонные колебания доходов.

На странице 107 отчета определяется доля стоимости прав на участок. Объект недвижимости с кадастровым номером 64:50:0.10702:767 представляет собой многоэтажный многоквартирный дом.

В данном случае экспертом выявлена методологическая ошибка, поскольку стоимость единого объекта недвижимости должна формироваться из стоимости прав на участок и стоимости помещений. В отчете определена стоимость только коммерческой части (а не всего здания) и согласно расчетам часть стоимости доли участка, определенного для нежилых помещений, ошибочно «отдано в пользу квартир».

Тем самым нарушены положения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ в части введения в заблуждение.

На основании пункта 30 ФСО № 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Эксперт пришел к выводу, что поскольку в разделе 2 отчета не приведена информация об отсутствии необходимости указывания диапазона стоимости, то должен быть указан диапазон с границами интервала, в которых может находиться стоимость объекта оценки, однако в отчете данный раздел отсутствует.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке № 04-01-2024 от 15 января 2024 года, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6) не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, содержит нарушения к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Заключение эксперта ФИО10 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО10, составивший заключение, имеет высшее образование: диплом с отличием ИВС 0074883 от <дата>, выданный Саратовским государственный техническим университетом. Специальность: «Информационные системы (в гуманитарной области)»; диплом магистра с отличием 107718 1260212 от <дата>, выданный ФГБОУВО «Российский экономический университет имени ФИО11», <адрес>, специальность «Экономика», направленность (профиль) образовательной программы: «Экспертиза отчетов об оценке»; состоит в Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № от <дата>, является экспертом Экспертного совета Ассоциации; профессиональная переподготовка: диплом ПП № от <дата>, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права, специальность «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от <дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», выдан ФИО10 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от <дата> №, действует до <дата>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от <дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО10 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от <дата> №, действует до <дата>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от <дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО10 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от <дата> №, действует до <дата>; гражданская ответственность застрахована согласно полису №, выданному ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» на период страхования с <дата> по <дата>, дата выдачи <дата>, страховая сумма 30 000 001 рублей, полису №, выданному ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» на период страхования с <дата> по <дата>, дата выдачи <дата>, страховая сумма 30 000 001 руб. Стаж в области оценочной деятельности 19 лет, с ноября 2005 года.

Выводы эксперта ФИО10 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6) при составлении отчета об оценке № от <дата>, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО6 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта ФИО10 № от <дата>.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Новый век - Облака Сити» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Новый век - Облака Сити» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, экспертом ФИО10 установлены следующие характеристики объекта оценки: наименование «помещение»; назначение «нежилое»; этажность «0-3»; вид права «собственность»; материал стен «здание имеет железобетонный каркас, стены между колоннами выполнены из газоблоков»; физическое состояние «удовлетворительное»; состояние отделки «хорошее»; инженерное обеспечение «электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление»; использование помещений «подземный этаж – на дату оценки не использовался, начал функционировать как платный паркинг спустя около 1 месяца после даты оценки, до даты оценки была пробная эксплуатация паркинга в 2022 году; 1 и 2 этажи – торговые и вспомогательные помещения; 3 этаж – помещения кинотеатра и вспомогательные помещения».

Объект оценки представляет собой нежилое помещение в жилом комплексе. При этом вид разрешенного использования участков «Под строительство многоэтажных жилых домов».

Исходя из использования объекта и вида разрешенного использования участков, а также в соответствии с приведенными выше по тексту классификациями, эксперт принял решение рассмотреть сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежат участки как:

- Земельные участки под коммерческую застройку;

- Земельные участки под многоэтажную жилую застройку.

Примерный срок экспозиции объекта исследования на открытом конкурентном рынке может составлять для торговых помещений: от 5 до 12 месяцев, в среднем 8 месяцев, для складских помещений от 2 до 13 месяцев, в среднем 7 месяцев.

В качестве географических границ рынка объекта оценки рассматривается город Энгельс.

В ходе исследования рынка продаж зданий не было выявлено сопоставимых по своим характеристикам предложений объекту оценки. Экспертом для определения стоимости объекта оценки использовался доходный подход. Отказ от применения сравнительного и затратного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Согласно пункту 11. ФСО № 5, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

В силу пункта 13 ФСО № 5 в рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценки применяется метод прямой капитализации. Согласно пункту 14 ФСО № 5, определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.

Суть метода - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Как установлено экспертом, объект исследования имеет свою специфику: 1 и 2 этаж представляют собой торговые и вспомогательные площади, на 3-м этаже расположен кинотеатр. Арендная плата для ряда 1 арендаторов состоит из постоянной и переменной части. Дополнительно следует отметить, что имеется подземный этаж, который на дату оценки собственником временно не эксплуатировался.

В связи с перечисленными выше особенностями, эксперт полагает, что в данном случае для определения потенциального валового дохода для помещений 1-3 этажей возможно рассмотреть доход собственника от текущих арендаторов. Доходы от аренды ранее, в разделе «Анализ рынка» выборочно сопоставлены с рыночными данными; в результате сравнения было показано, что они находятся в рыночном диапазоне. Для помещений подземного этажа расчет произведен классическим способом, на основании рыночной информации о ставках аренды схожих объектов.

Экспертом были отобраны аналоги, сопоставимые по потребительским свойствам с объектом оценки в степени, позволяющей рассматривать их в качестве объектов-аналогов. На основании этих аналогов и произведен расчет стоимости объекта оценки (т. 3 л.д. 154-155).

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В расчете стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Проведена корректировка на «торг» в размере 4%, на местоположение в пределах города, на физическое состояние, на этаж расположения.

Величина коэффициента арендопригодной площади принята в размере 0,88.

Значение скидки на заполняемость (процент недозагрузки) – 13%.

Операционные расходы – все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, их величина согласно данных источника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ составляют 23%.

Для помещений 1-3 этажей в расчетах учтены показатели оборотно-сальдовых ведомостей, предоставленных административным истцом.

Величина коэффициента капитализации для объекта экспертизы в расчете его стоимости принимается на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для торговых, зданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы торгового комплекса, расположенного в городе Энгельса Саратовской области, принимается равным 9% для помещений 1-3 этажа и 11% для помещений подземного этажа.

По результатам доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 1 октября 2023 года составила 1 131 000 000 (один миллиард сто тридцать один миллион) рублей.

Не согласившись с выводами повторной оценочной экспертизы, 21 апреля 2025 года представителем административного истца ФИО12 заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку, по его мнению, имеются значительные замечания к экспертному заключению ФИО10 от 17 марта 2025 года.

В частности указал, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта были использованы оборотно-сальдовые ведомости, предоставленные в материалы дела по запросу эксперта ФИО7 В данных оборотно-сальдовых ведомостях была отражена вся операционная деятельность ООО «Новый век-Облака Сити», которая включает, в том числе, доходы от других видов деятельности и других объектов недвижимости. Эксперту необходимо было выделить из оборотно-сальдовых ведомостей доходы, которые приносит спорный объект. Кроме того, считает, что экспертом неверно проведена сегментация подвальной части помещения как складского, а ставка капитализации определена без учета рыночных данных.

На указанные доводы представителя административного истца в ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО10 пояснил, что при проведении исследования в подвальной части объекта оценки хранились транспортные средства на платной основе. В материалах дела имеется информация, что данное помещение использовалось как парковка, далее временно парковка прекратила свою работу. На дату оценки данное помещение не функционировало как платная парковка, но находилось в составе объекта оценки. Спустя несколько недель после даты оценки подземное помещение вновь заработало как платная парковка. Если рассматривать офисные помещения и торговые, то к ним есть определенные требования к отделке помещения, в том числе торговые помещения предполагают длительное нахождение персонала на рабочем месте, в случае если персонал находится на рабочем месте более 2 часов подряд в день, то должно присутствовать естественное освещение. Большая часть площадей подземного этажа имеет искусственное освещение, поэтому как торговое или офисное его рассматривать нельзя, в связи с чем остался только сегмент складского типа недвижимости.

Также эксперт ФИО10 пояснил, что использовал в расчете среднее значение ставки капитализации, поскольку объект сдается не целиком, а частями (т.е. значительно меньшие площади, что не позволяет применить более высокую ставку капитализации); объект расположен на центральной улице города с оживленным транспортным потоком (данная характеристика не позволяет применить более высокую ставку капитализации); качество отделки торговых помещений высокое (данное обстоятельство не позволяет применить более высокую ставку капитализации). В заключении эксперта на странице 246 приведено письмо Ассоциации рынка недвижимости «Статриэлт», в котором указывается, что размещенные на сайте данные получены на основании статистической обработки рыночной информации о продаже и аренде объектов недвижимости, т.е. являются рыночной информацией.

По доводу о том, что при расчетах рыночной стоимости объекта оценки использованы оборотно-сальдовые ведомости была отражена вся операционная деятельность ООО «Новый век-Облака Сити», эксперт ФИО10 пояснил, что в материалы дела на основании запроса эксперта ФИО7 исх. № 03/07 от 03 июля 2024 года административным истцом были предоставлены оборотно-сальдовые ведомости. Как следует из указанного запроса, запрашивались оборотно-сальдовые ведомости не по всей хозяйственной деятельности общества, как на это указывает административный истец, а непосредственно только для ТРЦ «ОблакаСити». В связи с чем у эксперта не было оснований выделять из оборотно-сальдовых ведомостей доходы, которые приносит спорный объект.

Административному истцу неоднократно предлагалось с целью проверки его доводов представить оборотно-сальдовые ведомости по операциям, связанным с объектом оценки, либо общие данные по всем операциям по всем объектам недвижимости с указанием принадлежности операции к конкретному объекту недвижимости. Указанные документы необходимы и для проведения повторной экспертизы, о назначении которой ходатайствовал административный истец.

Определением Саратовского областного суда от 13 мая 2025 года у ООО «Новый век-Облака Сити» вновь истребованы указанные оборотно-сальдовые ведомости, предоставлен срок исполнения до 22 мая 2025 года, которые представлены административным истцом только 17 июля 2025 года.

Кроме того, суд отмечает, что при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» ФИО7 использовались те же оборотно-сальдовые ведомости, однако административным истцом на это указано не было и не указывалось в основание назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Обсуждая ходатайство представителя административного истца о назначении повторной экспертизы, суд пришел к выводу, что заключение эксперта ООО «Оценка-64» ФИО10 не допускает сомнений в его обоснованности и не содержит противоречий в выводах, а использование в расчетах по доводам административного истца оборотно-сальдовых ведомостей, в которых отражена вся операционная деятельность ООО «Новый век-Облака Сити», вызвана действиями административного истца, все доводы, заявленные в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, экспертом опровергнуты либо уточнены.

Таким образом, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы по административному делу не имелось, а расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с использованием оборотно-сальдовых ведомостей по операциям, связанным с объектом оценки, возможно в рамках дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Вместе с тем, несмотря на то, что стороной административного истца и была предоставлена информация о всей хозяйственной деятельности общества на основании оборотно-сальдовых ведомостей (вопреки судебному запросу о предоставлении документации в отношении объекта оценки), а не объекта оценки, суд полагает, что в целях всестороннего и объективного рассмотрения дела данный довод подлежал проверке судом.

В соответствие с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

С учетом изложенного судом была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» (410000, <...>) ФИО10, поскольку ранее административным истцом представлена документация без уточнения деятельности по объекту оценки.

В ходе проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы административным истцом были представлены уточненные сведения в виде справок по счетам, на основании которых были сделаны корректировки (страницы 164-165 экспертного заключения от 5 сентября 2025 года).

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы торгового комплекса, расположенного в городе Энгельса Саратовской области, принимается равным 10% для помещений 1-3 этажа и 12,5% для помещений подземного этажа.

По результатам проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189 общей площадью 35 608,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 1 октября 2023 года составила 1 000 000 000 (один миллиард) рублей.

Заключение эксперта ФИО10 ООО «Оценка-64» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражая против данного заключения эксперта, представитель административного истца ФИО12 в ходатайстве о признании экспертного заключения недопустимым доказательством по делу и назначении повторной экспертизы указал, что экспертом неверно проведена сегментация подвальной части помещения с кадастровым номером 64:50:010702:1189, как складского, что привело к неверному расчету рыночной стоимости. Кроме того, указал, что экспертом неверно определена величина ставки капитализации.

По ходатайству представителя административного истца ФИО12 в судебном заседании был повторно допрошен эксперт ФИО10, который пояснил, что судебное экспертное заключение, в том числе, дополнительное, выполнено на основании данных, представленных в материалах дела, административным истцом. Административный истец представил письмо, из которого следовало, что часть информации, на основании которой построен расчет в экспертизе, необходимо откорректировать, что должно привести к изменению стоимости объекта. В связи с этим была назначена дополнительная экспертиза, в которой использовались вновь полученные данные и данные, которые ранее предоставлялись истцом в самом начале судебного производства. Административный истец предоставил информацию о том, в чем выражается отличие ранее предоставленных данных от тех, которые необходимо использовать. Экспертом была запрошена информация о величинах доходов и расходов и показателей по определенным счетам бухгалтерского учета, относящихся непосредственно к объекту исследования, однако сторона повторно предоставила сведения о величине, на которую необходимо скорректировать первоначально предоставленные сведения. Таким образом, повторно были получены одни и те же данные. Экспертом был сделан запрос информации, не все показатели корректировались, а только исключительно доходная часть (уменьшилась), расходная часть не корректировалась. В связи с тем, что административный истец повторно предоставил одну и ту же информацию, эксперт произвел корректировку первоначально предоставленных сведений, то есть из общих доходов и расходов были вычтены необходимые величины, которые указаны в предоставленном письме. Показатели всего предприятия были скорректированы на величину показателей, которые не относятся к объекту исследования. Далее, на основании скорректированных показателей определялась стоимость объекта недвижимости. Аналоги, которые использовались в основной экспертизе для определения подвального этажа в подземной части объекта, остались те же самые.

Вопреки доводам представителя административного истца относительно неясности корректировок и их обоснования (неясно, каким образом появились данные, которые использовались экспертом), приведенных на странице 165 дополнительного заключения, эксперт ФИО10 пояснил, что в данной части указана корректировка счетов бухгалтерского учета. Цифры, приведенные экспертом на странице 165, использованы на основании информации, предоставленной самим административным истцом на страницах 166-169 заключения (т.5 л.д.120-123).

На страницах 167-168 заключения имеются пояснения о том, какие сведения запрашивал эксперт, какие сведения относятся к объекту исследования, а административный истец привел показатели, которые не относятся к объекту исследования. В связи с этим данные всего предприятия были скорректированы на величину показателей, которые не относятся к объекту исследования. Таким образом, из расчетов убраны сведения, относящиеся к иным объектам исследования, и оставлены лишь те, которые относятся непосредственно к объекту исследования.

По вопросу неприменения корректировки на высоту этажа в экспертном заключении от 25 сентября 2025 года эксперт ФИО10 пояснил, что в дополнительной экспертизе проведены выдержки из строительных правил и СНиПов, где указаны, в том числе высоты, требования к тому или иному типу помещения. Исходя из данных нормативных документов, подвальный этаж можно было использовать как склад. Таким образом, данное помещение удовлетворяет требования к складским объектам.

Стороной административного истца не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы, либо признания заключения эксперта недопустимым доказательством.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы с учетом дополнительной по определению рыночной стоимости нарушений как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности, не содержит, в заключении отсутствуют противоречия и сомнения в правильности, все доводы, заявленные в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, экспертом опровергнуты либо уточнены.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной (четвертой) судебной экспертизы у суда не имелось.

Рассматривая требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения на основании представленного отчета об оценке, суд первой инстанции приходит к выводу, что названный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку опровергнут результатами проведенной по делу оценочной экспертизы, назначенной судом, при производстве которой эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; выводы эксперта о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности административными истцами не опровергнуты.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание, в связи с чем суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Указанное положение применимо и в случае установления кадастровой стоимости в размере рыночной, для иных предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нежилого помещения не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника нежилого помещения, а целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости земельного участка в определенном размере.

Следовательно, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что недопустимо.

Вместе с тем целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, принадлежащего на праве собственности имущества, в связи с завышением базы для расчета налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае.

На основании изложенного суд считает, что при таких обстоятельствах отсутствуют нарушения права ООО «Новый век - Облака Сити» на изменение кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем требования ООО «Новый век - Облака Сити» удовлетворению не подлежат.

Кроме того, экспертное учреждение автономная некоммерческая организация «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» (далее – АНО «ВИД») обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 398 270 рублей.

ООО «Оценка-64» обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 352 000 рублей, и с проведением дополнительной судебной экспертизы в размере 48 000 рублей (а всего 400 000 рублей).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на ООО «Новый век - Облака Сити».

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации.

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Сам по себе факт назначения повторной экспертизы по административному делу не свидетельствует об отсутствии оснований для выплаты вознаграждения эксперту ФИО7 АНО «ВИД», проводившему первичное или повторное исследование, поскольку выплата вознаграждения эксперту за проведение экспертизы не ставится в зависимость от необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, данное заключение эксперта не признано судом недопустимым доказательством.

АНО «ВИД» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств (т.4 л.д. 9-16).

Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств (т.3 л.д. 79-82, т.5 л.д. 36-37).

Стоимость одного экспертного часа установлена на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Новый век - Облака Сити» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый век - Облака Сити» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» судебные расходы, связанные с проведением судебных экспертиз, в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый век - Облака Сити» в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 398 270 (триста девяносто восемь тысяч двести семьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева