№2-2080/2025
УИД 56RS0030-01-2025-002760-31
Решение
именем Российской Федерации
г. Оренбург 23 сентября 2025 года
Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Волковой Е.С.,
при секретаре Парфеновой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Вердиева Низами ФИО2 к Администрации г.Оренбурга о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
ФИО3 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что жилой дом, площадью 34,2 кв. м., кадастровый номер <данные изъяты>, год постройки 1957, приобретён Истцом на основании Договора купли - продажи частного дома от 22.12.2012 года за 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, заключенный между Исаговой Севенгюль Таджидиновой и истцом. С этого времени истец зарегистрирован и проживает в доме со своей семьёй, оплачивает из своих собственных денежных средств расходы на содержание жилого дома, коммунальные платежи и устраняет возникшие повреждения.
С целью оформления права собственности на дом, Истец проводил техническую инвентаризацию жилого дома, земельного участка, план дома от 16.01.2013 года и технический паспорт № 17-18-147, паспорт составлен 19.02.2013 и справка ГУП «Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости». Данная Справка подтверждает, что данный дом возведён в 1957 году (реконструирован в 2004 году). Разрешение на строительство данного жилого дома не выдавалось, ввод в эксплуатацию не производился, правоустанавливающие документы отсутствуют.
Для оформления права собственности на выше указанный дом Истец обратился в Администрацию г. Оренбурга Департамент градостроительства и земельных отношений Управление градостроительства и землепользования с заявлением о функциональном назначении земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>
Получен ответ от 22.10.2024 № 01-24-1/1475/24. Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке, который находится на территории индивидуальной жилой застройки. И далее «В связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса РФ».
Истцом получены согласия от смежных землепользователей (соседей):
1. ФИО6, проживающая по адресу: <данные изъяты>
2. ФИО7, проживающая по адресу: <данные изъяты>
Получено положительное заключение эксперта о соответствии объекта недвижимости жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> требованиям строительно - технических, противопожарных, санитарно-гигиенических норм и правил.
Согласно Решению № 365 от 18.04.1947 года Исполнительного Комитета Чкаловского Городского Совета депутатов трудящихся земельный участок в районе города Сырейная площадь между улицей Котова, территорией Мясокомбината и жилыми кварталами, закреплён под строительство жилых домов.
Таким образом, истец продолжает владеть и пользоваться домом. Посредством фактического владения и пользования домом, истец реализовывает намерения сохранить имущество в своей собственности.
Просит суд признать за ним право собственности на жилой дом, общей площадью 34,2 кв. м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый № <данные изъяты>
Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просил рассмотреть дело без его участия, поддержав исковые требования.
Представитель ответчика – Администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом. По данным письменного отзыва указал, что возможно признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (санитарным, строительным, пожарным); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно надлежащим образом, возражений не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. В адресованных суду письменных заявлениях не возражали удовлетворить исковые требования ФИО3, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при этом учитывает поступившие ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8, части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).
Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 г. №6-П и от 22 апреля 2011 г. №5-П).
В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.
В силу требований ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов строительства – это изменение параметров объекта строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно договору купли-продажи от 22.12.2012 г. ФИО3 купил у ФИО6 жилой дом по адресу: <данные изъяты> указанный дом принадлежит мужу продавца – ФИО9, умершему <данные изъяты> г.
Согласно сведениям из реестра наследственных дел официального сайта Федеральной нотариальной палаты наследственное дело после ФИО9, умершего <данные изъяты> г., не заводилось.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.07.2025 г. жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> с местоположением: <данные изъяты>, общей площадью 34,2 кв.м., 06.06.2025 принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости.
Из справки ГУП «ОЦиОН» от 19.02.2013 г. следует, что владение № <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> записан за ФИО3 без предъявления документов, подтверждающих право собственности, площадь дома 34,2 кв.м.
Согласно ответу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 11.10.2024 г. земельный участок снят с кадастрового учета 26.06.2023.
Согласно техническому паспорту, выполненному государственным унитарным предприятием Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 19.02.2013, на земельном участке расположен самовольно возведенный одноэтажный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 34.2 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (1 - 3 этажа) и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (1 - 3 этажа) «Ж.1.».
Зона предназначена для проживания, отдыха и индивидуальной трудовой деятельности. Земельный участок расположен в границах 4, 5 подзон приаэродромной территории.
Административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
Разъяснено, что право собственности на такой объект может быть признано судом в совокупности с другими доказательствами только при наличии правоустанавливающих документов на землю, положительных заключений о соответствии указанной постройки санитарным, строительным, пожарным нормам и правилам.
Согласно Решению № 365 от 18.04.1947 года Исполнительного Комитета Чкаловского Городского Совета депутатов трудящихся земельный участок в районе города Сырейная площадь между улицей Котова, территорией Мясокомбината и жилыми кварталами, закреплён под строительство жилых домов.
Согласно экспертному заключению ООО Экспертизы и исследования СУДЭКСП» от 22.11.2024 года объект исследования соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья и имуществу граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска, не возражают против удовлетворения исковых требований ФИО3, не претендуют на недвижимое имущество, споров по границам земельного участка не имеется.
С учетом представленных доказательств установлено, что спорный дом соответствует требованиям градостроительных, санитарных, строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, границы земельного участка со смежными землепользователями согласованы. При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты, а потому дополнительно возлагать обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, не требуется.
На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Вердиева Низами ФИО2 удовлетворить.
Признать за Вердиевым Низами ФИО2 право собственности на жилой дом, общей площадью 34,2 кв. м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый № <данные изъяты>.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме по настоящему гражданскому делу составлено 07 октября 2025 года.
Судья Волкова Е.С.