административное дело № 3а-120/2025 (3а-882/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2025 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Агибаловой В.О.
при ведении протокола
помощником судьи Минко Я.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-001314-03) по административному исковому заявлению ООО «СЗ «Ярославская» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО «СЗ «Ярославская» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, которое подписано его представителем по доверенности ФИО1, в котором просит установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 207 368 000 руб. по состоянию на 01.01.2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 220 685 000 руб. по состоянию на 01.01.2022 года.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.
От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на даты оценки.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра по Краснодарскому краю) поступил отзыв, в котором Росреестр не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управление Росреестра по Краснодарскому краю.
В судебное заседание 30 июня 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, сто рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ООО «СЗ «Ярославская» с 22 06.2022 года является собственником земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, с видом разрешенного использования - для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. Предоставление коммунальных услуг (выписка из ЕГРН от 20.12.2024 года).
Являясь правообладателем земельного участка и налогоплательщиком, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, применяемую для целей налогообложения.
Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2020 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, составляющая 431 431 089,03 рублей (в приложении к приказу под номером 1657711).
Согласно информации предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, начало применения данной кадастровой стоимости – 01.01.2021 года.
Суд приходит к выводу, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020 года, применялась с 01.01.2021 года до 01.01.2023 года и на данный момент является архивной.
Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2022 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, составляющая 458 709 402,59 рублей (в приложении к приказу под номером 2105508).
Согласно информации предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, начало применения вышеуказанной кадастровой стоимости – 01.01.2023 года.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2020 и 01.01.2022 года верными датами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.
В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчеты об оценке.
В соответствии с отчетами об оценке № 18/11/24-О/1 от 28.11.2024 года и №18/11/24-О/2 от 28.11.2024 года, подготовленными ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 207 368 000 руб.; по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 220 685 000 руб. При этом указанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время составления которых эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данные отчёты не представлено.
Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленными административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ».
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» отчеты об оценке № 18/11/24-О/1 от 28.11.2024 года и №18/11/24-О/2 от 28.11.2024 года, подготовленные ООО «Альфа Эксперт», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение рыночных стоимостей земельного участка с кадастровым номером .........
По состоянию на 01.01.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 394 568 000 руб.; по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 412 533 000 руб.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход, реализованный методом сравнения продаж. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована (стр. 122 - 126 заключения).
Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.
Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.
Доказательств того, что рыночные стоимости спорного объекта недвижимости являются иными, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не просили.
Довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что экспертом использовался объект-аналог несопоставимый с объектом оценки по виду разрешенного использования является несостоятельным, так как указанный объект не является аналогом. Данный объект в объявлении использовался для формирования общей выборки на дату оценки, наиболее схожих по ценообразующим факторам. В дальнейших расчетах указанный административным ответчиком объект не использовался.
Кроме того, Краевое БТИ указывает на то, что эксперт применил необоснованную и нецелесообразную корректировку на площадь. В расчетах объекты-аналоги имеют различную площадь, при этом их стоимость за 1 кв.м практически одинакова.
Однако с данными доводами суд не может согласиться, поскольку они носят формальный характер и идут в разрез с п.9 ФСО V «Подходы и методы оценки». Земельные участки большей площади имеют меньший удельный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. Данная зависимость четко отражена в приведенных скриншотах расчетных таблиц заключения.
Проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает установить кадастровые стоимости спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения судебной экспертизы.
В связи с чем, административное исковое заявление ООО «СЗ «Ярославская» подлежит удовлетворению в части.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровых стоимостей объекта недвижимости является 04 декабря 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 04 декабря 2024 года.
Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровых стоимостей с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «СЗ «Ярославская» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2020 года в размере 394 568 000 рублей на период с 01.01.2021 года до 01.01.2023 года.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2022 года в размере 412 533 000 рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 04 декабря 2024 года.
В остальной части административное исковое заявление ООО «СЗ «Ярославская» оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 июля 2025 года.
Судья
Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова