УИД 78RS0011-01-2021-002497-49

Дело № 2-139/2022 19 июля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пановой А.В.

при секретаре Юхниной К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО6 к ООО «Л1-4» об обязании заключить договор, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 ФИО5 обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Л1-4» об обязании заключить договор, взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований истец указал, что ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от 27.03.2020, а именно в отношении квартиры № обей площадью 111,3 кв.м. Данным договором сторонами была согласована цена квартиры в размере 165 889 руб. за 1 кв.м. истцом был внесен обеспечительный платеж в размере 27 869 352 руб. Основной договор должен был быть заключен в срок до 31.03.2021 года. 30.11.2020 истцом была направлена в адрес ответчика претензия с предложением заключить договор купли-продажи жилого помещения на согласованных условиях и вернуть часть обеспечительного платежа как переплату по договору. Ответом от 14.01.201 года 301-14-01 ответчик отказался от выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи жилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором. Истец просил обязать ответчика заключить с истцом основной договор на изложенных им условиях, взыскать 9 405 906 руб. 30 коп. в счет возврата излишне переплаченной суммы обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № от 27.03.2020, 13 934 676 руб. в качестве штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя о заключении договора купли-продажи и возврате излишне уплаченной суммы в размере 50% от суммы, удовлетворенных судом исковых требований потребителя.

В рамках данного дела ООО «Л1-4» предъявило встречные требования к ФИО2 ФИО7 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: , взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб., указывая в обоснование исковых требований что решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15.07.2021 года по делу № по иску ООО «Л1-4» к ФИО2 ФИО8 в редакции Апелляционного определения Верховного суда Республики Карелия от 21.102021 года № заключенный сторонами предварительный договор по своей природе является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Квартира передана ответчиком истцу 15.05.2020 года по акту приема-передачи. 14.01.2021 года ответчик уведомил истца о необходимости прибыть в МФЦи для совместной подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: истец от регистрационных действий уклонился.

Впоследствии ответчик отказался от встречных исковых требований, определением суда от 28.06.2022 года производство по делу в части встречных исковых требований было прекращено.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доверил представление своих интересов представителю. Представитель истца в судебное заседание не явился, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя истца. Заявленные представителем причины для отложения судебного заседания не являются уважительными, принимая во внимание, согласование даты настоящего судебного заседания в предыдущем судебном заседании.

Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в судебное заседание явилась, с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать в виду признания судом предварительного договора купли-продажи заключенного сторонами незаключенным.

Суд, выслушав ответчика, изучив материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27 марта 2020 года между ООО «Л 1-4» (продавец) и ФИО2 ФИО9 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №

Согласно пункту 1.1 предварительного договора продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, указанного в пункте 1.5 настоящего договора, по которому продавец обязуется продать покупателю квартиру № в завершенном строительством жилом доме по адресу: а покупатель обязуется купить указанную квартиру.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора цена квартиры по основному договору устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации за единицу (1 кв. м) общей площади квартиры.

Цена 1 кв.м общей площади квартиры устанавливается сторонами в размере 165 889 руб. Указанная в настоящем пункте цена квартиры не подлежит изменению в случае надлежащего и полного исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору.

Обязанность продавца продать квартиру (заключить основной договор) покупателю возникает только при условии полного исполнения покупателем обязательств по пунктам 5, 5.1 договора.

Согласно пунктам 5, 5.1 предварительного договора в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны согласовали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по оплате цены квартиры по основному договору, которое возникнет в будущем.

Покупатель оплачивает обеспечительный платеж в размере 27 869 352 руб. любым, не запрещенным законом и согласованном сторонами в устной форме способом в порядке, установленном пунктом 5.1. настоящего договора.

Порядок и сроки платежей: 3 апреля 2020 года - 200 000 руб., 20 апреля 2020 года - 11 870 330 руб., 27 сентября 2020 года - 15 799 022 руб. (с учетом дополнительного соглашения от 10 апреля 2020 года).

В пункте 5.1 предварительного договора указано, что после подписания сторонами основного договора сумма обеспечительного платежа, указанная в пункте 5 данного договора, засчитывается в счет исполнения обязательства по оплате цены квартиры (л.д. 12-19 том 1).

Денежные средства в размере 27 869 352 руб. были полностью выплачены ответчиком истцу, что ответчиком не оспаривалось.

Квартира передана покупателю по акту приема-передачи 15.05.2020 года (л.д. 106 том 1).

8 декабря 2020 года в адрес ООО «Л 1-4» от ответчика поступила претензия о возврате задолженности и протокол разногласий к договору купли-продажи от 23 октября 2020 года № от 30 ноября 2020 года, в котором ответчиком указана цена квартиры в размере 18 463 445,70 руб., а также заявлено требование о возврате задолженности - разницы между уплаченной им ценой по договору и той суммой, которую он считает ценой квартиры, исходя из условий пункта 1.6. договора (л.д. 26-32 том 1).

В ответе № 01-14-01 от 14 января 2021 года на претензию ФИО2 ответчик сообщил, что сторонами при заключении договора были надлежащим образом согласованы все обязательные условия, покупатель был надлежащим образом осведомлен о цене приобретаемой квартиры № в размере 27 896 352 руб., которая и была оплачена по договору. В цифре, указанной в пункте 1.6. договора, была допущена техническая ошибка (опечатка). Поскольку условия договора № сторонами исполнены (цена квартиры в размере 27 869 352 руб. оплачена, и квартира покупателю надлежащим образом передана), в настоящий момент необходимо обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру 801. Покупателю было предложено явиться 27 января 2021 года в МФЦ для подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру 801, расположенную по адресу: расположенную по адресу:

Не согласившись с предложением истца и обоснованием стоимости квартиры, ответчик направил в адрес истца письмо от 17 февраля 2021 года, в котором указал, что проект договора купли-продажи являлся приложением 1 к заключенному между сторонами предварительному договору купли - продажи жилого помещения от 27 марта 2020 года и без каких-либо разногласий был подписан сторонами сделки. Пункт 3.1. проекта основного договора корреспондируется с пунктом 1.6 предварительного договора, определяя цену квартиры исходя из 1 квадратного метра общей площади квартиры в рамках положений части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 36-39 том 1).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

То есть предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

ООО «Л1-4» обратилось Петрозаводской городской суд Республики Карелия иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, обосновывая свои требования тем, что 27 марта 2020 года между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор ........... купли-продажи жилого помещения. С учетом того, что договор был поименован как предварительный, однако по его условиям покупатель должен был полностью уплатить цену квартиры до заключения основного договора, указанный предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. В связи с технической ошибкой в договоре имеются разные условия о цене, 27 869 352 руб. (оплачена ответчика) и 18 463 445,7 руб. (из расчета которой ответчик просит частично вернуть денежные средства). В связи с несогласованием условия о цене договор купли-продажи является незаключенным.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 июля 2021 года исковые требования ООО «Л1-4» удовлетворены, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 27 марта 2020 года ..........., заключенный между ООО «Л 1-4» и ФИО2 признан незаключенным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 21 октября 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено решение об отказе в удовлетворении требований истца.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 21 октября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Карелия от 08.07.2022 года решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия был оставлено без изменения.

Таким образом, предварительный договор № от 27.03.2020 года заключенный сторонами, на который ссылается истец в обоснование исковых требований является незаключенным и не порождает последствий, на которые был направлен и не может породить такие последствия в будущем.

Учитывая, что Петрозаводским городским судом Республики Карелия предварительный договор признан незаключенным, суд не находит оснований для возложения на ответчика обязанности заключить основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об обязании заключить основной договор купли-продажи, не имеется оснований для взыскания с ответчика заявленной истцом переплаты и штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

ФИО2 ФИО10 в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья

...........

...........

...........

...........

...........

...........

...........

...........

...........

...........

...........