Решение по делу № 02-15849/2024 от 06.03.2025 - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины.

№ 77RS0021-02-2024-023174-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 г. адрес

Пресненский районный суд адрес в составе: председательствующего судьи Карповой А.И., при секретаре Рогач Я.-С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3677/2025 по иску ООО «ДОМ.РФ Управление активами» фио недвижимости ... о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «ДОМ.РФ Управление активами» фио недвижимости «ДОМ.РФ» обратился в суд с исковым заявлением к ... о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере сумма, неустойки в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма В обоснование требований указав, что 29.07.2024 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения с физическим лицом № Л/А/266/0725, согласно которому истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) нежилое помещение (апартаменты) с принадлежностями, расположенное в Арендном доме «Лайнер» по адресу: адрес: апартаменты № Б-266, кадастровый номер 77:09:0005007:18211, этаж 15, общая площадь - 25,90 кв.адрес аренды - до 02.07.2025. Акт приема-передачи предмета аренды подписан сторонами 29.07.2024. 23.09.2024 договор аренды расторгнут по соглашению сторон на основании п. 8.1.10.2 договора аренды, согласно которому договор считается расторгнутым автоматически по соглашению сторон в случае нарушения арендатором п. 4.1.11 или 4.1.12. Возврат предмета аренды произведен по одностороннему акту возврата от 23.09.2024, составленному арендодателем в присутствии представителя Сервисной компании. Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета аренды арендатору при заключении договора аренды, в размере сумма Кроме того, на дату возврата предмета аренды имелась задолженность по оплате коммунальных платежей, выездной уборки, которую арендатор обязан оплатить согласно п.7.7 договора аренды, а также обязательство по внесению депозита в размере сумма В соответствии с п. 6.7 договора аренды внесенный арендатором аванс в размере сумма зачтен арендодателем в полном объеме в счет частичного погашения задолженности. По состоянию на 29.10.2024 за ответчиком числится задолженность по договору аренды в виде стоимости устранения дефектов помещения (восстановительный ремонт и ущерб) в размере сумма Кроме того, согласно п 9.6 договора аренды депозит в размере сумма подлежит взысканию с арендатора в качестве неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по погашению задолженности, 02.10.2024 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием погасить задолженность по договору аренды. До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

Представитель истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» фио недвижимости «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик фиокызы в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований истца возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, из которых следует, что ответчик условия договора аренды не нарушала, имущество истца не повреждала, а акт составлен в отсутствие ответчика, без его вызова, поэтому не может подтверждать доводы истца.

Изучив материалы дела, выслушав ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу требований ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как усматривается из представленных материалов дела между ООО «ДОМ.РФ Управление активами» фио недвижимости «ДОМ.РФ» (далее - Арендодатель) и ... (далее - Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения с физическим лицом № Л/А/266/0725 от 29.07.2024. Согласно договору арендодатель передал арендатору нежилое помещение (апартаменты) с принадлежностями, расположенное в Арендном доме «Лайнер» по адресу: адрес: апартаменты № Б-266, кадастровый номер 77:09:0005007:18211, этаж 15, общая площадь - 25,90 кв.адрес аренды - до 02.07.2025. Акт приема-передачи предмета аренды подписан сторонами 29.07.2024.

Подписывая договор аренды апартаментов, стороны подтвердили, что согласовали и согласились со всеми его условиями.

Согласно п. 4.1.4 договора аренды арендатор обязан своевременно уплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с разделом 6 Общих условий, своевременно возмещать расходы арендодателя на все фактические потребленные коммунальные услуги в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета на основании официальных тарифов и методик, утвержденных Правительством адрес и РСО (п. 4.1.6 договора аренды).

В силу п. 4.1.3 договора аренды арендатор обязуется обеспечивать сохранность помещения и переданных принадлежностей и поддерживать его в надлежащем состоянии. Любой капитальный и текущий ремонт предмета аренды осуществляется исключительно арендодателем и Сервисной компанией (п.5.1 договора аренды).

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что любой текущий ремонт помещения и принадлежностей, включая ремонт по заявкам арендатора и совершеннолетних жильцов, а также ремонт в соответствии с п. 5.4 Общих условий, осуществляется арендодателем или Сервисной компанией за счет арендатора.

Согласно п. 6.2 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды. Размер фиксированной платы составляет сумма в месяц (адрес условий договора аренды).

Согласно адрес условий договора аренды депозит в размере сумма вносится арендатором равными частями (1/3 размера депозита) ежемесячно, не позднее числа, совпадающего с датой подписания. Первый платеж производится в течение 2 рабочих дней с даты подписания.

Из условий договора аренды следует, что арендатор обязуется не передавать предмет аренды, а также ключи от предмета аренды третьим лицам, в том числе по договорам найма, поднайма, договорам аренды, субаренды (п. 4.1.11 договора аренды), не размещать самостоятельно или через посредников в сети Интернет, в каких-либо СМИ и/или на любых иных ресурсах объявления о сдаче помещения в аренду/субаренду/поднаем/внаем от своего имени, от имени посредников или от имени арендодателя (п. 4.1.12 договора аренды).

Из материалов дела следует, что 25 и 28 августа 2024 г. составлены акты о нарушении ответчиком условий договора аренды в части нецелевого использования апартамента, а также использования апартамента в коммерческих целях. Данный факт является нарушением согласно п. 6 «Пользование помещением» Правил проживания, п. 4.1.7 и п. 4.1.11 договора аренды. 31.08.2024 ответчик была ознакомлена с актами и выразила несогласие с ними.

Согласно п. 8.1 и п. 8.1.10.2 договора аренды стороны соглашаются, что договор считается автоматически расторгнутым по соглашению сторон в случае нарушения арендатором п. 4.1.11 или 4.1.12 Общих условий с даты, следующей за датой получения арендатором составленного арендодателем акта о нарушении арендатором п. 4.1.11 или 4.1.12 Общих условий. Заключение сторонами каких-либо дополнительных соглашений или уведомлений не требуется (п. 8.2 договора аренды).

Ввиду наличия указанных установленных обстоятельств 23.09.2024 договор аренды был расторгнут по соглашению сторон на основании п. 8.1.10.2 договора аренды.

По условиям договора аренды (п.8.5.2) в дату досрочного расторжения арендатор обязуется вернуть арендодателю помещением и принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены арендатором в дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за коммунальные услуги и по иным платежам согласно условиям договора, и подписать акт возврата в 2-х экземплярах.

При наличии дефектов помещения или принадлежностей в дату окончания арендодатель и Сервисная компания указывают стоимость устранения дефектов, ущерба в Акте возврата, а также перечень необходимых работ и материалов для устранения обнаруженных дефектов - в Смете по восстановительному ремонту и ущербу. Дефекты, указанные в Смете по восстановительному ремонту, подлежат устранению за счет арендатора в соответствии с действующим Прейскурантом между арендодателем и Сервисной компанией. Дефекты принадлежностей, указанные в Смете по ущербу, подлежат замене за счет арендатора на основании полученные арендодателем коммерческих предложений поставщиков. Стоимость таких работ и материалов может быть удержана арендодателем из суммы депозита, а в случае его недостаточности - из авансового платежа.

Согласно п. 8.5.2 договора аренды в дату окончания договора аренды арендатор обязан освободить помещение от имущества, принадлежащего арендатору и жильцам.

В соответствии с п. 7.7 договора аренды в дату окончания договора наниматель обязан оплатить выездную уборку в размере, установленном действующим прейскурантом.

Возврат предмета аренды произведен по одностороннему акту возврата от 23.09.2024, составленному арендодателем в присутствии представителя Сервисной компании. Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета аренды арендатору при заключении договора аренды, в размере сумма

Кроме того, из материалов дела следует, что на дату возврата предмета аренды имелась задолженность по оплате коммунальных платежей в размере сумма, задолженность по выездной уборке в размере сумма, а также обязательство по внесению депозита в размере сумма (сумма / 3 равные части).

Поскольку ответчиком не были исполнены обязательства по погашению задолженности, 02.10.2024 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием погасить задолженность по договору аренды. Данное требование со стороны ответчика осталось без удовлетворения.

Разрешая вопрос об определении размера причиненного истцу ущерба, суд принимает представленные стороной истца доказательства, которые не были оспорены стороной ответчика, оснований не доверять им у суда не имеется.

Таким образом, учитывая, что переданное ответчику в аренду имущество возвращено арендодателю с недостатками, не оговоренными в договоре при его заключении, в связи с чем по условиям договора арендатор должен возместить истцу стоимость восстановительного ремонта в размере сумма, при этом в соответствии с п. 6.7 договора аренды внесенный арендатором аванс в размере сумма был зачтен арендодателем в полном объеме в счет частичного погашения задолженности по коммунальным услугам, выездной уборке и ремонту, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды в виде стоимости устранения дефектов помещения (восстановительный ремонт и ущерб), в размере сумма ((сумма + сумма + сумма) - сумма).

Кроме того, суд приходит к выводу, что согласно п 9.6 договора аренды депозит в размере сумма подлежит взысканию с ответчика в качестве неустойки за досрочное расторжение договора аренды.

Вместе с тем, определив право истца на получение с ответчика неустойки в размере сумма, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для снижений указанной суммы до сумма с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Согласно ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 2 пункта 71 постановления Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки следует из оценки обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления от 24.03.2016 № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Установив явную несоразмерность заявленных ко взысканию штрафных санкций последствиям нарушенных обязательств, при этом учитывая, что истцом в счет неустойки уже удержано из депозита сумма, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки до сумма Полагая определенный размер неустойки соответствующим требованиям закона и последствиям нарушенных обязательств, отвечающим принципам разумности и справедливости, позволяющим обеспечить баланс интересов как истца, так и ответчика, а именно, не повлечет необоснованной выгоды истца и не освободит ответчика от ответственности, при этом компенсирует нарушенное право истца.

Доводы ответчика об отсутствии с ее стороны нарушений условий договора аренды, о том, что ее действиями ущерб истцу не причинялся, в связи с чем требования о взыскании расходов на восстановительный ремонт являются необоснованными, размер ущерба истцом не доказан, отклоняются судом, поскольку опровергаются материалами дела, которые не были оспорены ответчиком в установленном законом порядке, а именно актами от 25 и 28 августа 2024 г. о нарушении ответчиком условий договора аренды в части нецелевого использования апартамента, а также использования апартамента в коммерческих целях, 31.08.2024 ответчик была ознакомлена с актами и выразила несогласие с ними, расчетом задолженности, расчетами стоимости работ по устранению повреждений и расчетом стоимости ущерба спорного помещения, прейскурантом на дополнительные услуги и приложением к нему, односторонним актом возврата предмета аренды, в котором были зафиксированы повреждения. При этом то обстоятельство, что ответчик не присутствовала при составлении одностороннего акта возврата не подтверждает доводы ответчика о том, что ущерб имуществу истца не причинен. Обстоятельств, освобождающих ответчика от гражданско-правовой ответственности по возмещению ущерба истцу, при рассмотрении дела не установлено, соответствующих доказательств со стороны ответчика не представлено.

Частью 1 ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 данного кодекса.

В этой связи, поскольку при снижении размера неустойки (пени) на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины не снижаются, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в полном объеме в размере сумма

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать ФИО1 фио кызы (..., паспортные данные..., выдан ...адрес, дата выдачи ...) в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» фио недвижимости «ДОМ.РФ» (ИНН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения с физическим лицом от 29.07.2024 в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы по госпошлине в размере сумма

В остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Карпова А.И.

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 06.03.2025