Решение по делу № 3А-1401/2022 от 27.02.2023

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-147/2023 (М-1252/2022)

УИД № 23OS0000-01-2022-001237-08

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

27 февраля 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Анянова О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <ФИО>2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

<ФИО>2, являясь собственником и арендатором объектов недвижимого имущества, обратилась в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость в соответствии с отчетом об оценке от<Дата ...> № К-22-63, выполненным специалистом-оценщикомООО «<ФИО>14» – <ФИО>5 (далее – отчет об оценке):

1) земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

2) земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

3) земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата ...>, равной <№...> руб.;

4) земельного участка с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

5) земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

6) земельного участка с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

7) земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

8) земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости, равной <№...> руб. по состоянию на <Дата ...>;

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, установленная по состоянию на даты их определения в <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб. (соответственно) значительно превышает их рыночную стоимость, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога, а также к увеличению размера арендных платежей.

В судебное заседание 27 февраля 2023 г. лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административного истца – <ФИО>12 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю –<ФИО>6, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ-Краевое» БТИ) – <ФИО>7, Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – <ФИО>8, Администрации муниципального образованияг. Новороссийск – <ФИО>9, Филиала Публично-Правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю (далее – филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю) – <ФИО>10 направлены возражения и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ответов филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от08, 16 декабря 2022 г. № 27-21420-КЗ/22, № 27-21985-ГС/22 (соответственно) и филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 16 февраля 2023 г. № 27-03195-КЗ/23, а также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объектов недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, <ФИО>2 является:

1) правообладателем на основании договора аренды от <Дата ...> <№...> земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была утверждена приказом ДИО КК от05 октября 2020 г. № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее – приказ ДИО КК от05 октября 2020 г. № 1882) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>;

2) собственником земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была утверждена приказом ДИО КК от 05 октября 2020 г. № 1882 и в соответствии состатьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г.;

3) собственником земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была определена ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 апреля 2022 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>;

4) правообладателем на основании договора аренды от <Дата ...> <№...> земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была утверждена приказом ДИО КК от 05 октября 2020 г. № 1882 и в соответствии состатьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>;

5) собственником земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была определена ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 апреля 2022 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>;

6) правообладателем на основании договора аренды от <Дата ...> <№...> и дополнительного соглашения к указанному договору земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край<Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была определена ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с15 ноября 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>;

7) правообладателем на основании договора аренды от <Дата ...> <№...> и дополнительного соглашения к указанному договору земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край,<Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 17 января 2019 г.; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была определена ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с18 ноября 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости -<Дата ...>;

8) собственником земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере <№...> руб. была определена ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 апреля 2022 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>

Согласно вышеуказанным договорам аренды размер арендных платежей за пользование земельными участками рассчитывается, исходя из их кадастровой стоимости.

Приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее – Приказ ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449) утверждена и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <Дата ...> (дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>), новая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

1) <№...> в размере <№...> руб.;

2) <№...> в размере <№...> руб.;

3) <№...> в размере <№...> руб.;

4) <№...> в размере <№...> руб.;

5) <№...> в размере <№...> руб.;

6) <№...> в размере <№...> руб.;

7) <№...> в размере <№...> руб.;

8) <№...> в размере <№...> руб.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Принимая во внимание, что <ФИО>2 является арендатором и собственником земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы и земельного налога за предыдущие периоды времени, в связи с чем могут быть ею оспорены в установленном законом порядке (пункт 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости определена в размере <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб. (соответственно).

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельных участков, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту ООО «<Адрес...>».

Согласно заключению судебной экспертизы от <Дата ...><№...>а-1401/22, подготовленному экспертом ООО «<Адрес...>» – <ФИО>11, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами :

1) <№...> в размере <№...> руб.;

2) <№...> в размере <№...> руб.;

3) <№...> в размере <№...> руб.;

4) <№...> в размере <№...> руб.;

5) <№...> в размере <№...> руб.;

6) <№...> в размере <№...> руб.;

7) <№...> в размере <№...> руб.;

8) <№...> в размере <№...> руб.

(разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов экспертизы составляет – 37 %, 45,3 %, 32,9 %, 45,3 %, 33%, 36,1 %, 39,7 %, 35,7 % (соответственно)).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть первая статьи 178 КАС РФ).

С учетом приведенных правовых норм, суд принимает во внимание, что административный истец не настаивал на том, что представленный им отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и в порядке статьи 46 КАС РФ просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороной административного ответчика не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость земельных участков, замечаний, ставящих по сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 59-63 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что земельный участок является природным объектом и рассчитать затраты на его создание не представляется возможным. Отказ от доходного подхода мотивирован отсутствием информации об экономических характеристиках объекта на дату оценки в материалах дела, а собственный расчет эксперта носил бы слишком субъективный характер, особенно в части определения рисков с учетом ретроспективной даты оценки, так как полученный результат будет вводить в заблуждение пользователя отчета и искажать итоговую величину рыночной стоимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости. Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объектов экспертизы с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом, наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости.

Оцениваемые земельные участки, как указано экспертом на странице 46 заключения, отнесены к категории земельных участков под объекты рекреации (по документу: культурное развитие и парки, скверы, бульвары, лесопарки, лесные массивы и иные зеленые насаждения).

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости экспертом был проанализирован рынок земельных участков в районе расположения объектов экспертизы – городской округ Новороссийск.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих характеристик: обстоятельства совершения сделки (дата продажи); вид права; категория земель (разрешенное использование); местоположение; масштаб участка; состав инженерных коммуникаций.

Было выявлено, что в районе расположения объектов экспертизы, рынок под объекты рекреации развит недостаточно, предложения с данным видом разрешенного использования в районе расположения экспертизы практически отсутствуют, единичные объекты присутствуют на рынке по состоянию на <Дата ...>, в то время, как на другие даты оценки (15 и 18 ноября 2021 г. и 01 апреля 2022 г.) предложений не найдено, для расчета были использованы объекты иного вида разрешенного использования.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложенийи сформировал первоначальную выборку для земельных участков (с датой оценки по состоянию на 01 января 2020 г.) из 10 земельных участков, для земельных участков (с датой оценки по состоянию на 15 и 18 ноября 2021 г.) из 12, для земельных участков (с датой оценки по состоянию на 01 апреля 2022 г.) из 10, на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблицах, содержащихся в экспертном заключении, сведения в которых подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики (Таблицы № 4-6 страницы50-55 заключения). Экспертом отобрано только 10 земельных участков, которые максимально соответствуют оцениваемым объектам экспертизы, по местоположению – расположены в городском округе Новороссийск.

На основании полученных экспертом данных произведена итоговая выборка 3 объектов-аналогов для объектов оценки с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> (стр. 64-66 заключения); 4 объектов-аналогов для объектов оценки с кадастровыми номерами <№...>, <№...> (стр. 78-79 заключения);3 объектов аналогов для объектов оценки с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> (стр. 89-91 заключения).

В целях получения объективного результата экспертом были отобраны аналоги, наиболее сопоставимые с объектами экспертизы по площади, приближенно по варианту разрешенного использования, свободные от улучшений и коммуникаций, а также находящиеся в городском округе Новороссийск.

Для нормализации выборки экспертом исключены объекты, которые в значительной степени отличаются от исследуемых земельных участков с приведением в экспертном заключении подробного обоснования их исключения.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги в целом сопоставимы с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов экспертизы, является проверяемой и однозначной.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектами экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объектов экспертизы. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок.

Так, при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> экспертом итоговая стоимость была откорректированас введением корректировок на торг, на площадь, на дату сделки,на вид разрешенного использования для объекта – аналога <№...>;земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, <№...>: на торг, на дату сделки, на вид разрешенного использования, на площадь – для объектов-аналогов № 1, № 2, № 4;земельных участков <№...>, <№...>, <№...>: на торг, на площадь, на дату сделки, на вид разрешенного использования.

По иным факторам корректировки не вводились ввиду того, что объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 путем расчета весовых коэффициентов.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие сделать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайство административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Указания в ранее поданной правовой позиции ДИО КК и Администрации МО <Адрес...> на то, что кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и арендных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость:

1) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

2) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

3) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

4) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

5) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

6) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край<Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

7) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

8) земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 29 ноября 2022 г.

Принимая во внимание, что Приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г.№ 2449 по состоянию на <Дата ...>

- в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере <№...> руб., <№...> руб., <№...> руб. (соответственно) подлежит применению с <Дата ...> до <Дата ...>;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...> утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере <№...> руб. подлежит применению с <Дата ...> до <Дата ...>;

ООО «<Адрес...>» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере <№...> руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков и размером их рыночной стоимости составляет от 32,9 % до 45,3 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающим требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление <ФИО>2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> подлежит применению с <Дата ...> до <Дата ...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> <№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости<Дата ...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие»; в размере его рыночной стоимости <№...> <№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью <№...> кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «культурное развитие (код 3.6)»; в размере его рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...>, <№...> <Дата ...>

Взыскать с <ФИО>2 в пользу ООО «<ФИО>16» оплату за проведение судебной экспертизы в размере <№...> (<№...>) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Анянова О.П.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 марта 2023 г.