Апелляционное определение по делу № 2-370/2023 от 28.07.2023

Судья Шамионов Р.Р.

УИД 16RS0011-01-2023-000274-55

в суде первой инстанции дело № 2-370/2023

в суде апелляционной инстанции дело № 33а-11125/2023

Учет 024а

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июля 2023 года город Казань

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Сибгатуллиной Л.И.,

судей Шарифуллина В.Р., Гильфанова Б.К.,

при секретаре судебного заседания Вандер Ю.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шарифуллина В.Р. административное дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Буинского городского суда Республики Татарстан от 18 апреля 2023 года, которым постановлено:

В удовлетворении административного иска ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Буинскому и Дрожжановскому районам Республики Татарстан о признании полностью незаконным решения административного ответчика об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации от 28 февраля 2023 года № КУВД -001/2022-51472466/2 и обязании административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости изменения по заявлению заявителя № MFC-0635/2022-603200-1 от 19 ноября 2022 года в отношении цены 1/619 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером .... купленной ФИО2 по договору купли-продажи от 5 марта 2022 года, указав цену сделки 160000 рублей вместо 60000 рублей отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра по Республике Татарстан) в лице межмуниципального отдела по Буинскому и Дрожжановскому районам Республики Татарстан о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований указано, что 5 марта 2022 года ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи 1/619 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером .... (единое землепользование) по цене 160000 рублей. Переход права общей долевой собственности был зарегистрирован регистрирующим органом 21 марта 2022 года.

Однако в тексте договора купли-продажи была допущена ошибка при написании цены 1/619 доли в праве 60000 рублей вместо правильного указания цены - 160000 рублей. В связи с чем 7 марта 2022 года стороны оформили и подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 5 марта 2022 года указав, что при оформлении договора купли-продажи была допущена описка (ошибка) в цене и уточнили правильную стоимость земельной доли 160000 рублей.

19 ноября 2022 года ФИО1 и ФИО2 обратились к административному ответчику с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) о цене сделки и просили изменить цену сделки: указать 160000 рублей вместо ошибочно указанных в договоре 60000 рублей.

Решением административного ответчика от 1 декабря 2022 года приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав (внесению изменений в ЕГРН) в связи с тем, что право о регистрации которого просит заявитель не подлежит государственной регистрации. Действующим законодательством не предусмотрено изменение существенных условий договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности.

Решением административного ответчика от 28 февраля 2023 года № КУВД-001/2022-51472466/2 отказано в осуществлении действий по государственной регистрации прав (внесению изменений в ЕГРН) в связи с не устранением причин приостановления.

Административные истцы посчитали отказ во внесении изменений в ЕГРН в части цены проданного объекта недвижимости необоснованным, просили признать незаконным решение административного ответчика об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации от 28 февраля 2023 года и возложить обязанность по внесению в ЕГРН изменений по заявлению заявителя № MFC-0635/2022-603200-1 от 19 ноября 2022 года в отношении цены 1/619 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ...., купленной ФИО2 по договору купли-продажи от 5 марта 2022 года, указав цену сделки 160000 рублей вместо 60000 рублей.

18 апреля 2023 года судом принято решение об отказе в удовлетворении административного иска в вышеприведенной формулировке.

С решением суда не согласились административные истцы ФИО1 и ФИО2, в апелляционной жалобе ими ставится вопрос об отмене решения от 18 апреля 2023 года как незаконного и необоснованного. Указывается на допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права. По мнению административных истцов, суд неправильно оценил обстоятельства дела, в частности то, что ФИО2 заключила 30 договоров купли-продажи принадлежащих ей долей и в трех из них были допущены технические опечатки в указании цены проданной недвижимости. Договор купли-продажи от 5 марта 2022 года был исполнен сторонами по цене 160000 рублей, о чем свидетельствует представленная расписка в получении денежных средств от 5 марта 2022 года. Поскольку каких-либо установленных законом ограничений в изменении сведений о цене проданного объекта недвижимости действующее законодательство не содержит, просили обжалуемое решение отменить и принять новое решение об удовлетворении административного иска.

Лица, участвующие в деле о времени и месте настоящего судебного разбирательства извещены.

Административные истцы ФИО1 и ФИО2 в суд не явились, обеспечили явку своего представителя.

Административный ответчик Управление Росреестра по Республике Татарстан своего представителя в суд не направил.

В соответствии с частью 1 статьи 150 и частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников судебного разбирательства.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене.

На основании части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, запись ЕГРН является доказательством совершения органом государственной регистрации прав регистрационного действия (регистрация права, регистрация обременения) и подтверждает возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что 5 марта 2022 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли в праве на земельный участок согласно которого ФИО2 приобрела у ФИО1 1/619 долю в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Память Ленина с кадастровым номером .... за 60000 рублей. В договоре указано, что расчет между сторонами произведен полностью путем передачи покупателем продавцу денежных средств наличными. Имеется передаточный акт от 5 марта 2022 года согласно которого указанная земельная доля передана продавцом покупателю.

Сторонами документы на государственную регистрацию перехода права собственности были сданы в регистрирующий орган 5 марта 2022 года.

21 марта 2022 года регистрирующим органом произведена государственная регистрация права собственности на указанную выше долю в праве собственности на земельный участок за ФИО2

19 ноября 2022 года ФИО2 обратилась к административному ответчику с заявлением о внесении изменений в ЕГРН относительно цены, приобретенной по договору от 5 марта 2022 года доли в праве собственности на земельный участок, приложив к заявлению дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 5 марта 2022 года, заключенное 7 марта 2022 года в котором цена продаваемой доли в праве собственности на земельный участок изменена с 60000 рублей на 160000 рублей и расписку от 5 марта 2022 года от имени ФИО1 о получении за проданную долю 160000 рублей.

Административным ответчиком ФИО2 1 декабря 2022 года направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, а 28 февраля 2023 года уведомление об отказе государственной регистрации прав. Данные решения мотивированы тем, что изменение существенных условий договора купли-продажи недвижимости после его исполнения не допускается.

Разрешая заявленные требования и принимая решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции исходил из того, что сведения в ЕГРН о цене проданного объекта недвижимости были внесены административным ответчиком на основании представленного административными истцами договора купли-продажи от 5 марта 2022 года, обязательства по нему прекращены надлежащим исполнением, а потому пришел к выводу, что заключенное административными истцами соглашение от 7 марта 2022 года об изменении цены договора противоречит действующему законодательству и не является основанием для изменения цены объекта по договору от 5 марта 2022 года, в указанной связи принял решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда по данному делу ошибочными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 52 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (утв. Приказом Росреестра от 1 июня 2021 года № П/0241), в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются сведения о реквизитах, существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении.

В силу пункта 56 указанного Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, если право возникает на основании сделки об отчуждении, в записи о праве указываются сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки. Сведения о цене сделки вносятся с учетом следующего: 1) при отчуждении (приобретении) одного объекта, когда приобретателем по договору является одно лицо либо объект недвижимости приобретается в общую совместную собственность, в запись о праве вносятся слова "цена объекта по договору" и сведения о цене, указанной в договоре.

Таким образом Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не содержит ограничений на изменение условий сделки как до, так и после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю. Изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРН, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из положений пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По общему правилу, вытекающему из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, любое изменение соглашения, в том числе и о цене товара, производится по согласию сторон, которое оформляется путем составления дополнительного соглашения.

Допуская возможность изменения цены договора, закон не регламентирует данную процедуру определенными временными рамками.

Таким образом, возможность увеличения цены сделки допускается только в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда по данному делу ошибочными, не основанными на приведенных выше нормах материального права.

Суд первой инстанции, сделав вывод о наличии у регистрирующего органа формального основания для отказа в совершении регистрационных действий, не установил имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, на которые ссылался административный истец, не проверил наличие правовых оснований для внесения сведений о существенных условиях договора в ЕГРН.

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельным отказ Управления Росреестра по Республике Татарстан во внесении изменений в сведения ЕГРН о цене проданного ФИО2 объекта недвижимого имущества, поскольку они не основаны на положениях пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора.

При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю.

19 ноября 2022 года ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в сведения о цене сделки и просили изменить цену сделки (л.д.10), указать 160000 рублей вместо ошибочно указанных в договоре 60000 рублей, представив дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 5 марта 2022 года 7 марта 2022 года, чем реализовали свое право, предоставленное им пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В подтверждение доводов об исполнении договора купли-продаже по цене 160000 рублей стороны представили расписку об оплате от 5 марта 2022 года.

Поскольку дополнительное соглашение от 7 марта 2022 года содержало в себе сведения о существенном условии договора, которое в соответствии с пунктами 52 и 56 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости содержится в ЕГРН, оснований для отказа во внесении указанных сведений о цене договора в ЕГРН у административного ответчика не имелось.

В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и в указанной связи подлежит отмене.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 2 статьи 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

Обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового решения – об удовлетворении заявленного требования.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Поскольку суд не вправе подменять законодательно установленный порядок рассмотрения обращения специальным (компетентным) органом в силу конституционно закрепленного ограничения судебного контроля принципом разделения властей, в рассматриваемом случае признание оспариваемого решения незаконным является достаточным основанием для восстановления прав административного истца, так как поставленный им вопрос будет повторно разрешен уполномоченным органом.

Руководствуясь статьями 177, 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Буинского городского суда Республики Татарстан от 18 апреля 2023 года по данному административному делу – отменить и принять новое решение.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации от 28 февраля 2023 года № КУВД -001/2022-51472466/2.

Возложить на Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан обязанность по повторному рассмотрению заявления ФИО1, ФИО2 № MFC-0635/2022-603200-1 от 19 ноября 2022 года, с последующим сообщением об исполнении решения по настоящему административным истцам и суду в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Несообщение в суд о принятых мерах по устранению выявленных нарушений законности влечет наложение на виновных должностных лиц судебного штрафа в порядке и размере, предусмотренных статьями 122 и 123 настоящего Кодекса. Наложение судебного штрафа не освобождает соответствующих должностных лиц от обязанности сообщить о принятии указанных мер.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия; кассационная жалоба на него может быть подана через суд первой инстанции в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 августа 2023 года.